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O que é Ganho de capital na venda de imóvel e como funciona



O imposto sobre ganho de capital imóvel costuma ter alíquota de 15% e tem 3 situações de isenção. 
Saiba como calcular!


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Quando alguém vende um bem imóvel ou móvel e tem lucro na transação, precisa pagar uma parte desse lucro para a Receita Federal e depois declarar no próximo Imposto de Renda. Pronto: esse é basicamente o ganho de capital na venda do imóvel. 

O que é ganho de capital na venda de imóvel?

Ganho de capital pode ser pensado simplesmente como um lucro que você obteve. Ou seja, você ganhou capital com alguma transação. No caso do ganho de capital na venda de imóvel, ele acontece quando você vendeu um imóvel por mais dinheiro do que gastou comprando.

A diferença entre o valor de compra e o valor de venda é o tal ganho de capital, e é sobre esse montante que você vai aplicar a alíquota certa e pagar para a Receita Federal. E tem algumas transações que são isentas, como a gente vai apresentar mais adiante.


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Como funciona o ganho de capital na venda de imóvel

Vamos supor que você tenha comprado um apartamento por R$ 500 mil e depois ele foi vendido por R$ 700 mil. O ganho de capital são os R$ 200 mil de diferença. Na grande maioria das vezes, a alíquota a ser aplicada será de 15% (ela sobe a partir de R$5 milhões e a maioria dos imóveis não chega a isso, né?).

Seguindo com o mesmo exemplo, vamos supor que essa venda tenha sido concluída em junho. Você então tem até o fim de julho para baixar um programa da Receita Federal chamado GCap (Programa de Apuração de Ganho de Capital), registrar essa transação com os detalhes certinhos e pagar seu imposto.

Por fim, quando for a hora de fazer sua Declaração de Imposto de Renda, você atualiza essas informações por lá também, excluindo o imóvel da sua lista de bens e adicionando o comprovante de pagamento do imposto sobre ganho de capital.

Como calcular ganho de capital na venda de imóvel

Atualmente, as alíquotas de ganho de capital são assim:

  • Até R$ 5 milhões: 15%
  • De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%
  • De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20%
  • Mais de R$ 30 milhões: 22,5%

Como dissemos antes, é só a diferença de valor entre o que você pagou e o que você ganhou que será tributada. O GCap faz esse trabalho automaticamente. 



Quem tem isenção de ganho de capital na venda de imóvel?

Tem 3 situações que isentam os proprietários de pagar o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel:

Situação 1: Venda do único imóvel por até R$ 440 mil

Se você só tinha um imóvel e a venda dele não ultrapassou esse valor, não vai incidir o imposto mesmo que haja ganho de capital. 

Situação 2: O imóvel foi comprado até 1969

É basicamente isso: se comprou até o ano de 1969 e vendeu em 2021, tá isento.



Situação 3: O imóvel residencial foi vendido e você comprou outro imóvel residencial em até 180 dias

Se você usar o dinheiro da venda do seu apartamento para comprar outro apartamento, por exemplo, não precisa pagar o imposto sobre ganho de capital, desde que faça isso até 180 dias depois da assinatura do contrato de venda. 

Como declarar ganho de capital na venda de imóvel

Primeiro, você precisa baixar o programa Gcap e seguir as instruções para registrar a venda e o ganho de capital junto à Receita Federal. Isso deve ser feito no mês seguinte à venda. 

Ao longo do preenchimento das informações, você vai responder algumas perguntas que podem te encaixar nas situações de isenção explicadas acima. Se você couber nessas isenções, não vai precisar pagar nada, apenas informar o que aconteceu mesmo.

Emitindo a DARF de ganho de capital da venda

Supondo que você vai precisar, sim, pagar o imposto de ganho de capital, é só clicar em “Gerar DARF” ali no GCap mesmo. DARF significa Documento de Arrecadação de Receitas Federais, que é tipo o boleto do governo. Agora é só pagar. 

Declaração de Imposto de Renda

Depois, na hora de fazer sua Declaração de Imposto de Renda, você consegue importar essas informações do GCap direto para o programa do IR: ali na aba “Ganhos de Capital” vai ter um link para “Importação GCap”. A inclusão é automática.

Por fim, você precisa tirar esse imóvel que você vendeu, já que não é mais sua propriedade. É só clicar na ficha “Bens e Direitos”, localizar o imóvel, zerar o saldo e digitar os dados pessoais do comprador e o valor de venda. Pronto, tudo certo!

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ITBI deve ser calculado com base em valor da transação, diz TJ-DF

Freepik

O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio. Dessa forma, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

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Com esse entendimento, a 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal determinou a adoção, como base de cálculo do ITBI, do valor da transação, e não a quantia fixada unilateralmente pelo Fisco, além da restituição do valor pago a mais pelo contribuinte.

De acordo com os autos, a empresa autora adquiriu um terreno em Brasília por R$ 21 milhões, mas a cobrança do ITBI pelo Fisco do Distrito Federal foi feita sobre o valor de R$ 34 milhões. A empresa acionou o Judiciário em busca do ressarcimento do valor pago a mais. O pedido foi julgado improcedente em primeiro grau.


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Mas, por unanimidade, o TJ-DF reformou a sentença. O relator do recurso, desembargador Esdras Neves, disse que, no julgamento no REsp 1.937.821, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses quanto à base de cálculo do imposto (Tema 1.113):

 “A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN); o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”




Assim, afirmou Neves, nos termos do julgado, a base de cálculo do tributo deve ser o valor da transação, que goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado. Tal presunção só pode ser afastada mediante processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148, do Código Tributário Nacional, o que não ocorreu na hipótese dos autos.

“O apelado não instaurou o procedimento administrativo para afastar a presunção que paira sobre o valor da transação. Ao contrário, defendeu que cabe ao contribuinte impugnar o valor lançado pela administração tributária, o que colide com as teses firmadas pelo STJ. A apelante formulou pedido administrativo de revisão da base de cálculo do imposto, citando os artigos 38 e 148, do CTN, e decisões do STJ. O apelado indeferiu o pedido”, disse.



O relator afirmou que cabe ao Fisco demonstrar, mediante instauração de procedimento administrativo, assegurado o contraditório, que o valor da transação seria incompatível com o valor de mercado: “Conheço do recurso e a ele dou provimento para, reformando a r. sentença julgar procedente o pedido para adotar como base de cálculo do ITBI o valor da transação e determinar a restituição do valor pago em excesso."

O contribuinte é representado pela advogada Ana Carolina Osório. "O Distrito Federal se aproveita do estado de necessidade do adquirente, que precisa levar a registro o instrumento de compra e venda (que por sua vez depende do pagamento do ITBI), e muitas vezes exige o pagamento do imposto sobre quantias que se distanciam dos valores de mercado", disse.

No caso em questão, Osório destacou a exigência de pagamento do ITBI sobre 65% acima do valor da transição e disse que, "felizmente", foi reconhecida a ilegalidade da cobrança e assegurado ao contribuinte a restituição do valor pago em excesso.

Processo 0712164-61.2022.8.07.0018


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Quem comprou imóvel nos últimos anos poderá solicitar o ITBI de volta

 



Aqueles que compraram algum imóvel nos últimos cinco anos podem ingressar com ações judiciais contra as prefeituras que se localizam na propriedade. Assim, o intuito do processo é receber a devolução dos valores pagos em Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Dessa forma, a quantia deve ser devolvida com correção monetária e juros. 

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Processos

Em síntese, as ações são possíveis devido a uma decisão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que alterou a base de cálculo do tributo. Assim, de acordo com dados da Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), na capital paulista, são recebidos, em média, entre 180 e 200 processos sobre o tema a cada semana.


STJ decide que ITBI deve ser calculado com base no valor pago na compra do imóvel



Já no Rio de Janeiro, a média é de 100 processos por semana, enquanto em Porto Alegre são cerca de 80 por semana. 

Contudo, segundo o assessor jurídico da entidade, Ricardo Almeida, na maior parte das ações os valores a serem restituídos são baixos, o que dificulta até mesmo pagar os custos do processo.


Cálculo do ITBI

Assim, no mês de março de 2022, a 1ª seção do STJ determinou que a decisão sobre o cálculo do ITBI deve ser vinculada a juízes e desembargadores de todo o país. Portanto, o tributo passa a ser baseado no valor da transação informada pelo contribuinte. Anteriormente, as prefeituras se baseavam em um valor venal de referência, isto é, de quanto o imóvel valia no mercado.

Enfim, atualmente, os contribuintes que compraram um imóvel nos últimos cinco anos, a contar a partir da data de pagamento do ITBI, podem entrar com pedido de restituição. Por exemplo, o apresentador e comediante Fábio Porchat entrou com ação contra o município de São Paulo para que fosse restituído em cerca de R$ 30 mil referentes a um imóvel comprado por ele em 2017, no valor de R$ 1,9 milhão.

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