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O que é ganho de capital na venda de imóvel?
Ganho de capital pode ser pensado simplesmente como um lucro que você obteve. Ou seja, você ganhou capital com alguma transação. No caso do ganho de capital na venda de imóvel, ele acontece quando você vendeu um imóvel por mais dinheiro do que gastou comprando.
A diferença entre o valor de compra e o valor de venda é o tal ganho de capital, e é sobre esse montante que você vai aplicar a alíquota certa e pagar para a Receita Federal. E tem algumas transações que são isentas, como a gente vai apresentar mais adiante.
Vamos supor que você tenha comprado um apartamento por R$ 500 mil e depois ele foi vendido por R$ 700 mil. O ganho de capital são os R$ 200 mil de diferença. Na grande maioria das vezes, a alíquota a ser aplicada será de 15% (ela sobe a partir de R$5 milhões e a maioria dos imóveis não chega a isso, né?).
Seguindo com o mesmo exemplo, vamos supor que essa venda tenha sido concluída em junho. Você então tem até o fim de julho para baixar um programa da Receita Federal chamado GCap (Programa de Apuração de Ganho de Capital), registrar essa transação com os detalhes certinhos e pagar seu imposto.
Por fim, quando for a hora de fazer sua Declaração de Imposto de Renda, você atualiza essas informações por lá também, excluindo o imóvel da sua lista de bens e adicionando o comprovante de pagamento do imposto sobre ganho de capital.
Como calcular ganho de capital na venda de imóvel
Atualmente, as alíquotas de ganho de capital são assim:
- Até R$ 5 milhões: 15%
- De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%
- De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20%
- Mais de R$ 30 milhões: 22,5%
Como dissemos antes, é só a diferença de valor entre o que você pagou e o que você ganhou que será tributada. O GCap faz esse trabalho automaticamente.
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Quem tem isenção de ganho de capital na venda de imóvel?
Tem 3 situações que isentam os proprietários de pagar o imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel:
Situação 1: Venda do único imóvel por até R$ 440 mil
Se você só tinha um imóvel e a venda dele não ultrapassou esse valor, não vai incidir o imposto mesmo que haja ganho de capital.
Situação 2: O imóvel foi comprado até 1969
É basicamente isso: se comprou até o ano de 1969 e vendeu em 2021, tá isento.
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Situação 3: O imóvel residencial foi vendido e você comprou outro imóvel residencial em até 180 dias
Se você usar o dinheiro da venda do seu apartamento para comprar outro apartamento, por exemplo, não precisa pagar o imposto sobre ganho de capital, desde que faça isso até 180 dias depois da assinatura do contrato de venda.
Como declarar ganho de capital na venda de imóvel
Primeiro, você precisa baixar o programa Gcap e seguir as instruções para registrar a venda e o ganho de capital junto à Receita Federal. Isso deve ser feito no mês seguinte à venda.
Ao longo do preenchimento das informações, você vai responder algumas perguntas que podem te encaixar nas situações de isenção explicadas acima. Se você couber nessas isenções, não vai precisar pagar nada, apenas informar o que aconteceu mesmo.
Emitindo a DARF de ganho de capital da venda
Supondo que você vai precisar, sim, pagar o imposto de ganho de capital, é só clicar em “Gerar DARF” ali no GCap mesmo. DARF significa Documento de Arrecadação de Receitas Federais, que é tipo o boleto do governo. Agora é só pagar.
Declaração de Imposto de Renda
Depois, na hora de fazer sua Declaração de Imposto de Renda, você consegue importar essas informações do GCap direto para o programa do IR: ali na aba “Ganhos de Capital” vai ter um link para “Importação GCap”. A inclusão é automática.
Por fim, você precisa tirar esse imóvel que você vendeu, já que não é mais sua propriedade. É só clicar na ficha “Bens e Direitos”, localizar o imóvel, zerar o saldo e digitar os dados pessoais do comprador e o valor de venda. Pronto, tudo certo!
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