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Acompanhe neste blog tudo que acontece no mercado imobiliário da Cidade do Rio de Janeiro e do País.

Nosso objetivo é informar ao público sobre tudo que está acontecendo no mercado imobiliário do país, publicando posts e reproduzindo matérias publicadas em outros veículos que possam ser do interesse das pessoas envolvidas na compra, venda e intermediação de imóveis. Escolha o assunto do seu interesse e pesquise no gadget do lado direito.

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Preço do aluguel cai pelo quarto mês consecutivo em setembro

Índice FipeZap de Locação mostra que o poder para negociar preço segue na mão de quem aluga, já que houve queda real de 2,11% no mês passado


preço dos imóveis para alugar caiu pelo quarto mês consecutivo em setembro. O valor médio de locação recuou 0,29%, segundo o Índice FipeZap de Locação, que acompanha a variação nos valores de apartamentos anunciados em 15 cidades brasileiras.
Isso significa que o poder para negociar preço segue na mão de quem aluga. Desde o início do ano, o preço médio de locação tem leve queda de 0,36%. No entanto, a inflação acumulada em 2017, medida pelo IPCA,  foi de 1,78%. Ou seja, a queda real do Índice FipeZap de Locação no período foi de 2,11%.

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A queda real é registrada quando o valor de um determinado bem tem uma alta inferior ao aumento generalizado dos preços, medido por índices inflacionários, como o IPCA. Vale destacar que a variação real não é obtida com uma simples subtração. Para realizar o cálculo, é preciso dividir a oscilação dos preços pela variação da inflação.
Nos últimos 12 meses até setembro, o aluguel residencial caiu 0,66% e a queda real foi de 3,12%.
Entre as cidades monitoradas, as maiores quedas nos preços nos últimos 12 meses foram no Rio de Janeiro (-7,74%), Campinas (-4,55%) e Porto Alegre (-1,43%). Já entre as regiões que registraram aumento de preço, se destacam Distrito Federal (+3,47%), Recife (+3,23%) e São Bernardo do Campo (+3,07%).
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Veja o comportamento dos preços de aluguel nas 15 localidades pesquisadas pelo Índice FipeZap de Locação:

CidadeVariação do preço em setembroVariação do preço nos últimos 12 meses
Recife0,97%3,23%
Curitiba0,91%0,65%
São Bernardo0,41%3,07%
Distrito Federal0,34%3,47%
Salvador0,31%1,93%
Goiânia0,30%Não disponível
Belo Horizonte0,16%2,85%
Fortaleza0,08%Não disponível
Rio de Janeiro-1,31%-7,74%
Florianópolis-1,23%Não disponível
Niteroi-1,10%Não disponível
Campinas-0,39%-4,55%
Porto Alegre-0,37%-1,43%
Santos-0,31%2,28%
São Paulo-0,23%2,04%

Veja o preço médio do metro quadrado anunciado em cada cidade:

CidadePreço médio do metro quadrado em setembro, em R$
São Paulo35,68
Rio de Janeiro32,49
Distrito Federal29,80
Santos28,68
Recife24,10
Florianópolis22,30
Niteroi21,58
Porto Alegre21,16
Campinas20,63
Belo Horizonte20,12
Salvador19,66
São Bernardo18,84
Curitiba16,64
Fortaleza16,24
Goiânia14,85
O Índice FipeZap de Locação é desenvolvido em conjunto pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo site de classificados Zap Imóveis, com base em anúncios da internet. A pesquisa não incorpora no cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes, cujos preços são reajustados periodicamente.

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Como evitar que a Caixa retome seu imóvel

Quantidade de imóveis retomados em 2017 deve ser semelhante a do ano passado, que foi a mais alta em sete anos


Caixa, que concede cerca de 70% do crédito imobiliário no país, retomou 11,5 mil imóveis de janeiro a setembro deste ano. Até o final do ano, o número deve se assemelhar ao registrado no ano passado, quando o banco retomou 15,8 mil imóveis no país, a maior quantidade desde 2009.
O número é um alerta para quem tem financiamentos imobiliários no banco e está tendo dificuldades para pagar as prestações em dia. Isso porque a lei de alienação fiduciária tornou, desde 1997, o processo de retomada do imóvel pelo banco mais rápido ao dispensar a necessidade de uma ação judicial para conclusão do processo.
O advogado Marcelo Tapai classifica a facilidade com a qual o banco pode tomar o imóvel de um cliente inadimplente e levá-lo a leilão como “espantosa”. “Segundo a lei, o cliente que deixar de pagar, em média, três parcelas mensais, pode ser notificado de forma extrajudicial a pagar a dívida em aberto, além dos encargos de cobranças, juros, multa e correção. Tudo em até 15 dias. Se não fizer o pagamento neste período, o imóvel automaticamente passa a ser do agente financeiro, que poderá leva-lo a leilão”, afirma.
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Os bancos, em geral, se negam a receber o valor da dívida depois de passados os 15 dias da notificação e preferem retomar as unidades e negociá-las com terceiros, explica Tapai. Passado esse prazo, o banco envia o imóvel para leilão nos próximos 30 dias pelo preço de avaliação do bem. Se a venda do imóvel não for concretizada, ocorre um segundo leilão que poderá ser realizado em até 15 dias. “Aqui, se o imóvel for vendido pelo valor da dívida o comprador perde tudo o que já pagou”, diz Tapai.
Ou seja, todo o processo de retomada acontece em poucos meses. Por conta disso, especialistas, recomendam a mutuários que busquem alternativas e canais de negociação o quanto antes.

Renegocie

O especialista em crédito imobiliário Marcelo Prata diz que a “vantagem” da crise econômica é que todos sofrem com ela, inclusive os bancos. Isso pode fazer com que as instituições financeiras tenham uma flexibilidade maior para negociar prestações em atraso e até conceder algum tipo de carência para que o mutuário consiga realizar o pagamento.
Mas, de qualquer maneira, vale o que está previsto no seu contrato. Portanto, ele recomenda procurar o banco para falar sobre dificuldades financeiras o quanto e propor um plano.
Prata ressalta que o banco não é obrigado a renegociar e a opção pode não estar facilmente disponível. Mas Tapai recomenda que o mutuário insista em uma solução.
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Como os contratos de financiamento imobiliário duram por anos e até décadas, o advogado acredita que deveriam representar uma parceria de confiança ente o agente financiador e o cliente. “Não é razoável que em um negócio tão longo as partes não possam fazer concessões e ajustes para adequar o compromisso à realidade do contratante. Em contratos de financiamento que podem ter até 360 meses, o banco precisaria entender que imprevistos podem ocorrer e, nestes casos, realizar negociações que permitam ao cliente continuar saldando suas dívidas”, defende.
O advogado garante que existem saídas que podem evitar o leilão como, por exemplo, o pagamento da dívida mesmo depois dos 15 dias da notificação. “Muitas vezes o procedimento de notificação apresenta falhas, como a falta de intimação para o leilão ou a subavaliação do imóvel. De qualquer forma, se o comprador não conseguir negociar com o banco, deve procurar um advogado com urgência para tentar reverter a situação”, finaliza.
A Caixa declara, em nota, que, nos processos de negociação, costuma recalcular o saldo devedor do contrato incluindo as prestações em atraso pelo cliente. Nesse caso, o cliente precisa pagar um valor de entrada e ter pago no mínimo 12 prestações do financiamento. A taxa de juros e o prazo do contrato permanecem o mesmo.

Outras alternativas

Para quem está com o orçamento apertado, usar o FGTS para amortizar o saldo devedor pode diminuir o valor das prestações de forma que o mutuário consiga continuar a fazer os pagamentos. Quando parte do valor do financiamento é abatido, é possível manter o mesmo prazo para pagamento da dívida. Nesse caso, as prestações ficam menores.
Pergunta de um internauta: "Estava negociando a venda do meu imóvel através de várias imobiliárias, todas sem exclusividade. ..

O problema é que existe um intervalo entre cada utilização do FTGS, equivalente a dois anos, que precisa ser respeitado. Caso vocês tenham utilizado o FGTS na compra do imóvel, poderão utilizar os recursos novamente apenas após esse prazo, e assim sucessivamente.
Mas também é possível utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de um financiamento. O limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, entre elas três já vencidas, no máximo.
Contudo, o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja, ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor. Mesmo assim, é uma ajuda e tanto para quem está com o orçamento limitado. O saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa forma logo após o encerramento de cada operação.
A opção de transferir a dívida para outro banco que cobre juros menores também pode aliviar o valor das parcelas, mas não costuma estar disponível ao mutuário.
Primeiro porque pode ser difícil encontrar bancos que cobrem juros menores do que os da Caixa, principalmente se a linha for subsidiada com recursos do FGTS ou do programa Minha Casa Minha Vida. Além disso, a portabilidade de crédito imobiliário é uma operação complexa, que, na visão dos bancos, geralmente não compensa.
Caso nenhuma das opções deem resultado, Prata acredita que seja melhor vender o imóvel. Como a economia ainda está esboçando uma reação, o quanto antes ele for colocado à venda, e por um valor inferior ao praticado no mercado, melhor. “Não há vergonha alguma em adiar o sonho da casa própria. Vender o imóvel é uma forma de quitar o financiamento. Após concluir a operação, você pode comprar um imóvel mais barato ou voltar para o aluguel até que as coisas se ajeitem”, diz Prata.
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Número de imóveis retomados pode ser razão para crédito mais restrito

A recente medida da Caixa de passar a financiar apenas 50% do valor dos imóveis usados (que já foram habitados ou tem mais de 180 dias de averbação do habite-se), divulgada no mês passado, pode ter sido motivada, entre outros fatores, pelo aumento de imóveis retomados pelo banco, acredita o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa.
Este cenário de alta da inadimplência, diz Costa, torna o financiamento arriscado para o banco. “O banco tem de pagar custos da execução e ainda não encontra número suficiente de investidores interessados nos imóveis que vão a leilão. O banco ainda pode perder por conta da manutenção ou queda do preço dos imóveis”.
Segundo a Caixa, a restrição dos financiamentos imobiliários acontece por conta de falta de recursos, já que o mercado teve uma reação este ano e o banco emprestou mais do que no ano passado no segmento de crédito para imóveis.
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O que mudou no financiamento de imóveis da Caixa

É a segunda vez no ano que o banco restringe a tomada de crédito para imóveis usados

Caixa: quem quiser financiar um imóvel de R$ 300 mil terá de desembolsar mais R$ 60 mil de entrada pelo sistema SAC (Pillar Pedreira/Agência Senado)

Caixa reduziu o teto para financiamento de imóveis usados de 70% para 50% em qualquer linha. A nova regra vale para novos pedidos de financiamentos feitos ao banco a partir de 25 de setembro de 2017.
É a segunda vez no ano que o banco restringe a tomada de crédito para imóveis usados. A primeira havia sido em agosto, quando a Caixa diminuiu o teto para financiamento de 80% para 70%. Agora, a restrição foi ainda mais intensa e deve causar um grande impacto no mercado, já que o banco concede, sozinho, 68% do crédito imobiliário no país.



O novo teto vale para financiamentos feitos pelo sistema SAC, o mais usado no banco e no qual as parcelas do financiamento são decrescentes ao longo do tempo. No sistema Price, que tem parcelas iguais, o teto de financiamento ficou ainda menor: caiu de 60% para 50%.
No caso de compra de imóveis novos, o banco não realizou mudanças. Em todas as linhas, o teto de 80% para financiamento de imóveis novos continua valendo, caso a opção seja pelo sistema SAC. Pela Tabela Price, o teto de 70% para financiamento de imóveis novos também foi mantido.
Segundo o banco, em nota, o financiamento de imóveis novos foi preservado com o objetivo de “manter aquecida a indústria da construção civil do país, responsável por gerar emprego e renda”. 
Veja na tabela abaixo como ficam os tetos para financiamento após as novas mudanças anunciadas pela Caixa e quais os valores mínimos exigidos como entrada para três valores de imóveis.

Imóveis usados – SAC

FinanciamentoSACR$ 300 milR$ 500 milR$ 800 mil
Antes70%R$ 90 milR$ 150 milR$ 240 mil
Agora50%R$ 150 milR$ 250 milR$ 400 mil
Diferença+R$ 60 mil+ R$ 100 mil+R$ 160 mil

Imóveis usados – Price

FinanciamentoPriceR$ 300 milR$ 500 milR$ 800 mil
Antes60%R$ 120 milR$200 milR$ 320 mil
Agora50%R$ 150 milR$ 250 milR$ 400 mil
Diferença+ R$ 30 mil+ R$ 50 mil+ R$ 80 mil
São enquadrados no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) financiamentos de imóveis de até 950 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 800 mil reais nos outros estados.
Já o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) engloba financiamentos de imóveis de mais de 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de mais de 650 mil reais nos outros estados.
Imagine como seria ter 1 hora a mais no seu dia para fazer o que quiser. 
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Com arquitetura variada e espaços adequados para todo tipo de família, o Union Home é mais harmonia e menos stress para sua vida. É sua chance de morar junto a toda uma estrutura mais de 20 itens de lazer e mais de 40 lojas de  serviços e conveniências para a sua comodidade. Esta é uma escolha que pode render valiosos momentos de prazer com a sua família.
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Já a linha Pró-Cotista financia imóveis novos de até 1,5 milhão de reais em todo o país, imóveis usados de até 950 mil reais em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, e imóveis usados de até 800 mil reais nos demais estados até o final do ano. Contudo, essa linha está suspensa pela Caixa até o ano que vem.
O programa Minha Casa Minha Vida financia imóveis de até 240 mil reais em estados como São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, para famílias com renda de até 6,5 mil reais mensais.
Conforme simulações feitas pelo especialista Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito e Resale.com.br, se o mutuário deseja comprar um imóvel de 500 mil reais podia financiar antes da mudança 350 mil reais  pelo sistema SAC e, agora, esse valor caiu para 250 mil reais. Ou seja, a diferença do montante que terá de desembolsar como entrada para a compra do imóvel será de mais 100 mil reais.
Como o valor do financiamento diminui nestes casos, o tomador vai pagar menos no final da operação do que se financiasse um percentual maior, já que as taxas de juros cobradas em cada linha continuam as mesmas. Por outro lado, a barreira para quem não tem muito dinheiro para dar como entrada ficou bem maior.

Banco também complicou transações

Mutuários que desejam vender imóveis usados que ainda tenham parte do valor financiado em outros bancos, fora da Caixa, também podem ter mais dor de cabeça para concluir a operação a partir de agora.
Isso porque a Caixa deixou de atuar, por tempo indeterminado, como interveniente quitante em financiamentos de imóveis. Ou seja, o banco não quita mais dívidas contraídas pelo vendedor do imóvel com outros bancos para que o comprador possa financiar com a Caixa.
Nestes casos, ou o comprador ou o vendedor terão de quitar, com recursos próprios, a dívida com o outro banco. Somente desta forma a Caixa poderá conceder o financiamento ao comprador.
Adquirir um imóvel é um dos investimentos mais importantes da sua vida. Este Guia tem o objetivo de esclarecer suas dúvidas e ajudar você ...


Mutuário pode reclamar

As mudanças só valem para novos pedidos de financiamento, mas mutuários que tiveram prejuízo com a nova mudança anunciada pelo banco podem reclamar das perdas na Justiça.
Esse direito vale para quem já havia dado o valor da entrada como sinal para o vendedor do imóvel antes da mudança e não vai conseguir mais dinheiro para obter o restante do crédito no banco, segundo Prata. “Se conseguir comprovar que teve um prejuízo por conta da nova regra, o mutuário pode tentar reaver o valor.” Neste caso, é indicado documentar todas as conversas com o gerente.
Para quem já havia iniciado o pedido do crédito no banco, mas não chegou a desembolsar nenhum valor, não há muito o que fazer. “Neste caso, o banco pode dar um prazo para que o processo seja finalizado pela regra antiga. Mas vai depender da instituição financeira”, diz Prata.
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Por que investir na Flórida?

Além de descobrir os encantos do Summerville, o mais novo empreendimento de Orlando, o seu sonho pode ser, ainda, um bom negócio.
Summerville  está localizado a menos de 3 minutos do complexo Disney, o que permite aos moradores e hospedes fácil acesso aos parques, podendo usufruir de toda infraestrutura que a região proporciona, como lojas, outlets, restaurantes e parques temáticos.  Tudo isso junto ao verde abundante de uma reserva florestal protegida.
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