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Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário



Ministério da Fazenda informa que não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à situação atual; além disso, os imóveis populares serão menos tributados que os de alto padrão



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Publicado em 12/07/2024 13h47

Informações inverídicas têm circulado a respeito do impacto da Reforma Tributária sobre o mercado imobiliário. Ao contrário dessas notícias falsas, a Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à tributação atual, como se explica abaixo.


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Em primeiro lugar, é preciso deixar claro que as vendas eventuais de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas, como já acontece hoje.

Já as vendas de imóveis novos por empresas (incorporações) serão tributadas da seguinte maneira:

a)    O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação).


Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional.  Atuo no mercado imobiliário da Cidade do Rio de Janeiro em consultoria e assessoria em negociações imobiliárias para compra, venda e locações de imóveis na planta, prontos, usados e terrenos para fins residenciais, comerciais e industriais. Contato: (21) 991426850


b)   Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares.

c)     A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (o seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%.

d)   Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.

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Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%. Mas a Reforma Tributária deverá aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação, pois ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos vai permitir a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes. Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão.

Por fim, no caso de uma empresa que tenha como atividade a compra e venda de imóveis, a tributação incidirá apenas sobre a diferença do preço de venda e de aquisição de imóveis. Assim, por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 1 milhão e vender por R$ 1,1 milhão, o imposto incidirá com a alíquota reduzida (15,9%) sobre R$ 100 mil, resultando em um imposto de R$ 15,9 mil. Ou seja, apenas a margem da empresa será tributada e a empresa ainda poderá recuperar o crédito do imposto incidente em todas as suas despesas administrativas (contador, eletricidade etc).


Ao contrário das notícias inverídicas que estão circulando, a Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois tributará menos os imóveis populares que os imóveis de alto padrão.

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Câmara aprova Reforma Tributária em 2º turno por 382 votos a 118, após mais de 30 anos de debate

 

Reforma tributária: texto foi aprovado com folga nos dois turnos (MyKe Sena/Câmara dos Deputados Fonte: Agência Câmara de Notícias/Flickr)

Os deputados ainda precisam analisar destaques — possíveis mudanças ao texto. Finalizada essa etapa, o texto vai à análise do Senado

A Câmara dos Deputados aprovou em segundo turno na madrugada desta sexta-feira, 7, a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) da reforma tributáriaO texto foi aprovado por 382 votos a favor e 118 contra e três abstenções.

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sessão foi encerrada antes da conclusão da votação em segundo turno. Os deputados ainda precisam analisar destaques — possíveis mudanças ao texto. A análise será retomada nesta sexta às 10h. Finalizada essa etapa, o texto vai à análise do Senado.

“Amanhã (sexta-feira) o painel abre às 7h e a sessão se inicia para a votação dos últimos destaques às 10h para terminarmos os destaques remanescentes. O sistema híbrido estará liberado. Estamos com dificuldade de quórum, 450 (deputados) até agora” explicou o presidente da Câmara, Arthur Lira, pouco antes das 2h.


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Os quatro destaques são do PL, partido do ex-presidente Jair Bolsonaro. Eles tratam da base de cálculo do imposto, regime específico de cobrança para planos de saúde e benefícios fiscais do ICMS. A expectativa é que todos sejam rejeitados.

Por se tratar de uma PEC, a votação na Câmara ocorre em dois turnos. As discussões que tiveram início às 11h de quinta-feira. Em primeiro turno, foram 382 votos a favor e 118 votos contra. Eram necessários 308 votos para a aprovação da proposta.


Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional. 


Em discussão no Congresso por mais de três décadas, a aprovação acontece após rara convergência entre governo federal e Congresso, com os dois dispostos a aprovar o texto.

O texto entrou em pauta na última segunda-feira, 3, e reuniu mais de 500 prefeitos e diversos governadores em Brasília para o aperfeiçoamento da proposta em busca de um consenso.

O relator da reforma, o deputado Aguinaldo Ribeiro (PP-PB), fez uma nova versão do texto, e atendeu boa parte dos pedidos de governadores e parlamentares.


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Ribeiro alterou as regras de composição e de deliberação do Conselho Federativo do imposto sobre bens e serviços. Com a nova versão do parecer, o relator atendeu a pleito dos governadores e definiu a composição da estrutura:

  • 27 representantes de cada um dos estados e o Distrito Federal
  • 14 representantes que serão eleitos, com voto em peso igual, pelos municípios;
  • 13 representantes que serão eleitos, com peso do voto ponderado pelo número de habitantes, pelos municípios

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As deliberações do conselho serão tomadas se alcançarem cumulativamente os votos:

  • Nos estados: da maioria absoluta de seus representantes e de representantes que correspondam a mais de 60% da população do país
  • Nos municípios: da maioria absoluta de seus representantes.

O formato apresentado atende aos pedidos de governadores de estados populosos, que temiam perder autonomia na gestão de recursos arrecadados e queriam um mecanismo que garantia paridade na deliberações.



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Aguinaldo também definiu que a alíquota para os produtos agropecuários e da cesta básica será de 40% do total da alíquota padrão, que é estimada em 25%. Com isso, esses setores pagarão uma alíquota de 10%. Antes, o relatório já previa redução de 50% em relação à alíquota geral.

O texto também prorroga até 2032 a desvinculação de 30% das receitas municipais e amplia as possibilidades de aplicação de receita da COSIP, contribuição destinada exclusivamente ao custeio do serviço de iluminação pública.

O relator também excluiu a incidência do Imposto de transmissão causa mortis e doação (ITCDM) sobre as transmissões e doações para as instituições sem fins lucrativos com finalidade de relevância pública e social.

Uma alteração feita de última hora permitiu que os estados criem um imposto sobre produtos primários e semielaborados, produzidos nos respectivos territórios, para investimento em obras de infraestrutura e habitação, em substituição a contribuição a fundos estaduais.

O que é a reforma tributária

O objetivo da Reforma Tributária é simplificar o sistema de impostos no Brasil. Mas, como o país tem uma dívida pública elevada, precisa manter gastos sociais – como em Saúde, Educação e transferência de renda – e retomar investimentos em obras de infraestrutura, não há espaço, na avaliação do governo e dos parlamentares, para reduzir a carga tributária brasileira.

O que vai mudar com a reforma tributária?

O projeto de lei unifica impostos federais, estaduais e municipais, além de buscar a redução de custos para empresas. Além disso, o texto cria um sistema de cashback para as famílias de menor renda.

O texto apresentado por Aguinaldo Ribeiro propõe a substituição de dois tributos federais (PIS e Cofins) por uma Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), gerida pela União; e de outros dois tributos (ICMS e ISS) pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), gerido por estados e municípios. Já o IPI vai virar um imposto seletivo.

  • IPI, PIS e Cofins são impostos federais;
  • ICMS é estadual e o ISS é municipal.

Além disso, serão gerados créditos tributários ao longo da cadeia produtiva para não haver incidência em cascata, ou seja, imposto cobrado sobre imposto.

Durante o período de teste, os impostos terão a seguinte cobrança:

  • IVA federal terá alíquota de 0,9%
  • e o IVA estadual e municipal, de 0,1%

Quando as mudanças da reforma tributária entram em vigor?

Uma vez aprovada, a reforma terá uma fase de transição. O novo modelo deve estar plenamente implementado, para todos os tributos, só em 2033. A mudança começará em 2026, tanto na esfera federal com a Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), que unifica Pis, Cofins e IPI (exceto na Zona Franca de Manaus), quanto para estados e municípios com o Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS), que unificará ICMS e ISS.

Tributação no destino

O IBS e CBS serão pagos ao estado e ao município de destino das operações, não de origem. Ou seja, o imposto pago pelo consumidor será revertido para políticas públicas no local onde ele comprou aquele produto, não onde ele foi produzido.

A arrecadação do IBS será centralizada e organizada pelo Conselho Federativo. Também serão criados fundos para compensar as perdas de entes federativos e para incentivar o desenvolvimento regional e o combate à pobreza.

Vai aumentar cesta básica por causa da reforma tributária?

Os produtos da cesta básica hoje são isentos de tributos federais, mas pagam ICMS, cujas alíquotas variam em cada estado. O setor de supermercados alega que o fim da isenção de tributos federais iria ampliar em 60% a tributação sobre a cesta básica. O governo e o relator da proposta refutaram esse estudo e afirmaram que não haverá este impacto. O texto da reforma previa que, na unificação dos impostos, haveria uma alíquota reduzida à metade para alguns itens, como alimentos.

Após pressão da pressão da Associação Nacional dos Restaurantes (ANR) e da Associação Brasileira de Supermercados (ABRAS), o relator anunciou que a isenção da cesta básica foi incluída na proposta e estará prevista na Constituição

Além disso, vários setores contarão com redução de alíquotas em 60% ou 100%, também conforme definido em lei. Entre esses setores estão serviços de educação, saúde, medicamentos e cultura, produtos agropecuários e transporte coletivo de passageiros.

Setores com isenção de impostos

O texto define a possibilidade de isentar a cobrança dos IVAs sobre determinados bens e tributos. A definição será realizada por meio de lei complementar.

Poderão ficar isentos da cobrança do futuro IVA:

  • alguns medicamentos específicos, como os utilizados para o tratamento contra o câncer
  • produtos de cuidados básicos à saúde menstrual
  • dispositivos médicos e de acessibilidade para pessoas com deficiência
  • produtos hortícolas, frutas e ovos
  • redução de 100% da alíquota do IVA federal (chamado de CBS) incidente sobre serviços de educação de ensino superior (Prouni)
  • possibilidade de um produtor rural pessoa física ou jurídica com receita anual de até R$ 3,6 milhões ficarem "livres" de recolher o futuro IVA
  • possibilidade de zerar os IVAs sobre atividades de reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística

Remédios vão ficar mais caros com a reforma tributária?

Não. Os medicamentos e dispositivos médicos terão alíquota reduzida em 50%, considerando como base a alíquota de IVA que será aplicada. Como a alíquota de IVA será de 25%, o imposto sobre os remédios será de 12,5%. Mas alguns medicamentos especiais, como os para tratamento de câncer, terão alíquota zerada.

Reforma vai aumentar o preço da gasolina?

Haverá regimes específicos para alguns produtos e serviços. É o caso dos combustíveis, que terá regime monofásico, ou seja, haverá apenas uma cobrança, na refinaria. Hoje, a gasolina, por exemplo, tem ICMS unificado e fixo. O texto também inclui a possibilidade de concessão de créditos para os contribuintes.

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