“Meu deus, a incorporadora faliu no meio da obra! A obra está atrasada. A obra foi embargada. O imóvel está mais barato do que quando comprei!” Durante meus 15 anos de mercado imobiliário, escutei esses e muitos outros desabafos de amigos, familiares e investidores que se aventuraram sem o devido know how ou apoio profissional. Por isso, tentarei nesse artigo lhe oferecer de forma simples e direta, cinco dicas para investir em imóveis.
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O que eu preciso saber antes de investir em imóveis?
Dica 2. Faça sua lição de casa! Avalie incorporadora, seguros e licenças
Tenho certeza de que você se dedicou muito para ganhar o capital que agora quer investir. Por isso, tome seu tempo e dedique atenção a esta decisão. Ao escolher o “alvo”, seja um imóvel pronto, seja um empreendimento em desenvolvimento, nunca esqueça de checar o básico:
- Licenciamento: solicite e avalie o alvará, registro da incorporação e licenças básicas (ambientais, bombeiros, energia, água). Um bom advogado pode lhe auxiliar nesses itens. Com eles, você poderá avaliar se o empreendimento está devidamente licenciado e com sua parte documental em dia.
- Seguro: verifique junto ao incorporador se o empreendimento possui seguro de conclusão de obra. Esse seguro lhe garantirá a conclusão da obra em caso de falência da construtora/incorporadora, em caso de abandono de obra, atrasos relevantes e outros imprevistos graves. Sem dúvida é um dos itens mais importantes na decisão de investimento em imóveis na planta, e que 99% dos investidores/compradores não conhecem ou não averiguam.
- Incorporadora/construtora: você busca referência do médico antes de consultá-lo? E do mecânico antes de levar seu carro para oficina? Então por que não buscar referência da empresa que desenvolverá o imóvel que você vai investir?Atualmente, a internet facilita muito essa tarefa. Em um primeiro momento, realize pesquisas básicas na internet, converse com clientes ou outros investidores, converse com proprietários de imobiliárias e corretores.Com isso poderá checar se existe algum passado ligado a empresa que possa trazer risco ou desconforto a sua decisão.Em um segundo passo, solicite à empresa desenvolvedora que lhe forneça suas certidões. Seu objetivo aqui é checar como ela está perante município, estado, governo federal e terceiros. Mais uma vez, um bom advogado aqui pode ser muito importante e facilitar sua avaliação dos documentos recebidos.
Dica 3: Verifique o valor por metro quadrado, medidas e extras do empreendimento
Essa dica parece um pouco óbvia? De fato, ela é. Mas, você ficaria chocado em saber quantas pessoas investem em imóvel olhando apenas o valor absoluto do bem, sem saber de fato suas medidas gerais e o que mais ele pode oferecer. Assim como em um carro, os opcionais aqui podem ser decisivos em seu investimento, de forma positiva ou negativa.
Valor por metro quadrado
Primeiramente, faça a conta básica do valor do imóvel versus sua área privativa. Esse dado lhe servirá como uma boa base comparativa entre as opções que está avaliando. Nunca avalie somente o valor absoluto do bem. Muitas vezes a diferença de metragem em apartamentos de mesma tipologia podem ser muito grandes.
Por exemplo, um apartamento econômico de dois quartos pode, facilmente, variar de 34 a 60 metros quadrados. Com isso, muito provavelmente a unidade de 34 metros quadrados terá um valor absoluto mais atraente, e um valor por metro quadrado mais elevado. Essa comparação é sempre importante para lhe auxiliar a gerar comparativos mais adequados e úteis para sua decisão.
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Tamanho dos cômodos
Em uma segunda etapa, verifique e compare o tamanho dos cômodos. Qual tamanho de cada quarto? A sala tem dimensões aceitáveis? A sacada pode ser fechada e integrada a sala? Esses detalhes podem fazer uma grande diferença no momento de uma revenda ou locação. Através da análise dos cômodos, você poderá entender se de fato o imóvel atende tudo a que se propõe de forma viável e confortável.
Memorial descritivo
Em seguida, análise com atenção os itens extras do empreendimento. Pergunte, anote e compare, entre as suas opções, qual o acabamento entregue nas unidades e nas áreas comuns. Entenda se o número de elevadores atenderá de forma confortável o número de unidades habitacionais do empreendimento.
Apesar deste item ter regras especificas dos bombeiros e prefeituras, pode ser um bom diferencial quando o empreendimento oferece número de elevadores acima do exigido pela legislação.
Não esqueça também de verificar se as áreas comuns são de fato relevantes e úteis, e se serão entregues mobiliadas. Muitos empreendimentos são entregues sem qualquer mobília. Isso pode se tornar um problema sério, pois após a entrega é muito comum não haver consenso entre os proprietários das unidades quanto a decoração da área comum. Com isso, muitas vezes, o condomínio acaba ficando por muito tempo (as vezes para sempre) com suas áreas comuns em grande parte vazias. A desvalorização que isso gera ao imóvel é enorme.
Por isso, não esqueça de checar esse item junto a incorporadora, verificando no contrato de compra e venda, e em seu memorial descritivo, tudo que de fato será entregue.
Valor do condomínio
Por último, mas não menos importante, verifique a estimativa do valor de condomínio. Um condomínio alto, sem dúvida alguma, impactará no valor e liquidez do seu imóvel. Então, se o investimento estiver sendo feito em imóvel pronto, esse item poderá ser checado facilmente. Basta solicitar um boleto do condomínio do mês anterior.
Porém, se o imóvel a ser adquirido ainda estiver na planta, solicite a incorporadora a estimativa de condomínio futuro. Para uma maior segurança neste item, peça também a memória de cálculo desse valor.
Com essa informação em mãos, você poderá analisar se de fato todos os itens que compõe o custo de condomínio foram considerados na estimativa informada. Caso o valor estimado do condomínio não tenha um embasamento concreto, poderá lhe trazer surpresas desagradáveis após a entrega.
Dica 4. Saiba seu objetivo antes de investir
Você deseja comprar para revender futuramente? Ou ficará com o imóvel para locação?
Essas perguntas são mais importantes do que podem parecer. Sem dúvida, eu poderia escrever outro artigo para explorar cada uma delas. Então, vou tentar, de forma direta e sucinta, evidenciar a importância de ter seu objetivo claro e definido.
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Reputação da construtora
Se seu investimento tem como foco o ganho com a revenda do imóvel, é importante você saber a reputação da incorporadora que está desenvolvendo o empreendimento. Algumas incorporadoras têm um nome (marca) que podem lhe trazer maior liquidez e valor por metro quadrado no momento da revenda.
O outro lado da moeda também é verdadeiro. Empresas com um histórico negativo, sem dúvida poderão gerar um olhar mais duvidoso em possíveis interessados no momento da revenda, gerando a necessidade de descontos não previstos por você para de fato concretizar a venda.
Um segundo item importante de ser analisado, se seu investimento tem como objetivo a revenda, é o famoso timing. Ao comprar um imóvel na planta, você estará concorrendo com a incorporadora caso outras unidades ainda estejam em estoque e você deseje vender sua unidade também.
Porém, pode ser de grande valia você acompanhar a disponibilidade do estoque da incorporadora. Pois, muitas vezes a incorporadora termina sua obra sem unidades disponíveis. Então, este pode ser o momento ideal para sua revenda.
Na entrega do empreendimento, normalmente existe por parte da incorporadora um significativo investimento em marketing para divulgar a conclusão da obra e entrega, o que pode lhe facilitar a atração de possíveis compradores.
Além disso, muitas vezes esse pode ser um dos melhores momentos da curva de valorização do imóvel, podendo lhe trazer uma possiblidade de realização de um bom resultado se sua intenção não for manter o imóvel em carteira.
Contudo, se seu objetivo é a geração de renda através da locação do imóvel adquirido, existem diversas outras nuances que você deve ficar atento. Por exemplo, você tem como objetivo locar este imóvel somente com contratos de longo prazo (12 meses ou mais)? Ou você terá como foco locações curtas?
Em ambos os casos não se esqueça de separar parte do capital para poder “rechear” a unidade com o básico. Em caso de locação de longa temporada, serão necessários moveis/marcenaria e linha branca, e em casos de locações de curta estadia, todo enxoval básico, como lençóis, talheres, e outros artigos de primeira necessidade do hospede.
Quando sua intenção é locar o imóvel, se possível, solicite que a construtora/incorporadora entregue o piso finalizado. A maioria dos empreendimentos são entregues apenas no contrapiso, o que exigira que você tenha que finalizar o piso após a entrega, podendo gerar um desgaste grande para aqueles que não são da área. Então, se houver a possibilidade da unidade ser entregue totalmente finalizada, lhe auxiliará muito quando o objetivo for a locação. Assim, você precisara somente focar na mobília e afins.
Dica 5. Não tenha pressa!
Investir em imóvel requer paciência. A pressa e ansiedade serão, sem dúvida, seus inimigos nesse mercado. Por isso, se deseja fazer movimentos rápidos ou se muitas vezes precisa de liquidez de forma inesperada, investimento em imóvel não deve ser considerado. A “estratégia de saída” do investimento imobiliário tem seu momento certo, e muitas vezes não pode ser previsto e planejado com precisão.
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