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Segunda parte
Instalação de Condomínio e Entrega da Unidade
Condomínio
Um condomínio é formado por um grupo de pessoas que divide uma propriedade, cada um sendo dono de uma parte do todo. Por se tratar de uma vida em comunidade, é importante respeitar as regras e os procedimentos estabelecidos, mas principalmente respeitar os vizinhos e as pessoas que convivem no condomínio, lembrando que todos possuem os mesmos direitos e deveres em relação ao todo. Para auxiliar na administração do condomínio, além do corpo diretivo a ser eleito em assembleia, existirão funcionários e uma administradora, todos capacitados para orientar e zelar pelo bom convívio em sociedade.
Após a expedição do Habite-se do empreendimento, ocorre a Assembleia de Instalação do Condomínio. Nessa reunião é realizada a eleição do síndico e do conselho consultivo. Uma equipe da incorporadora, junto com a administradora do condomínio e do engenheiro da obra, acompanhará a instalação do Condomínio e a Vistoria de toda a área comum do condomínio.
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O que é Assembleia de Instalação do Condomínio?
É a primeira reunião realizado com os condôminos e a empresa indicada para administrar o condomínio, juntamente com a equipe da incorporadora. Nessa assembleia, além da eleição do corpo diretivo e aprovação da previsão orçamentária inicial, será lavrada uma ata - documento este exigido para a obtenção do CNPJ, que permitirá ao condomínio praticar os atos jurídicos e fiscais necessários para a sua administração.
Quando ocorre a Instalação do Condomínio?
Após a expedição do Habite-se, você receberá o edital de convocação, protocolado via correio, avisando o dia, horário e local da assembleia.
Não posso comparecer à Assembleia de Instalação do Condomínio. O que devo fazer?
Você pode enviar uma pessoa da sua confiança, munida de sua procuração com firma reconhecida, que deverá se apresentar ao presidente da mesa no início da assembleia, e que poderá participar da reunião, opinar e votar os itens constantes da pauta. Posteriormente, a administradora do condomínio enviará uma cópia da ata com todos os tópicos discutidos e aprovados na reunião. As procurações dos condôminos que assim se fizerem representar deverão estar com firma reconhecida, nos termos do § 2º do artgo 654 do Código Civil (Lei 10.406/2002).
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Qual será a administradora do condomínio e como ela é escolhida?
A incorporadora poderá sugerir uma administrado de nome reconhecido no mercado, que ofereça serviços de qualidade e proporcione comodidade e eficiência ao condomínio, com capacidade para efetuar uma administração segura e de qualidade à altura do empreendimento. Nada impede que os condôminos optem por indicar uma outra administradora, sendo então levado à votação na assembleia e aprovada aquela que for a mais votada. O contrato será assinado com a administradora escolhida, por um período de um ano, correspondente ao primeiro mandato. Após esse período, a administradora poderá ser trocada por meio de votação na assembleia dos condôminos, convocada para esse fim.
Quais as leis e normas que regem o condomínio?
Além do Novo Código Civil (Lei 10.406/2002), em seus artigos 1.331 a 1.358, e da Lei 4.591/1964, em seus artigos que não foram revogados pelo Novo Código Civil, as normas gerais de cada empreendimento estão estabelecidas na Minuta da Convenção do Condomínio, registrada RGI no momento da incorporação do empreendimento.
Na assembleia posterior à de Instalação, será aprovado pelos condôminos o regulamento interno, que estabelece maiores detalhes das normas do condomínio, como horários e procedimentos, entre outros.
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Como é feita a entrega da área comum?
Após a Assembleia de Instalação do Condomínio, será efetuada a vistoria e a entrega de toda a área comum do condomínio, em conjunto com representantes do corpo diretivo eleito, para verificação e registro de eventual vício aparente.
Quando começo a pagar a taxa de condomínio?
Você inicia o pagamento da taxa condominial de acordo com o contrato, no momento da compra do seu imóvel.
Nos casos de imóveis adquiridos durante o período da construção, você inicia o pagamento após a Assembleia de Instalação do Condomínio. Nos casos de imóveis prontos, ou seja, nos quais a Assembleia de Instalação já tenha sido realizada, você inicia o pagamento a partir da data de assinatura do Contrato de Compra e Venda. Em ambos os casos, o pagamento não está vinculado ao recebimento das chaves.
Entrega da Chaves
Para recebimento das chaves, algumas etapas importantes devem ser cumpridas, como, por exemplo, a Instalação de Condomínio, Vistoria da unidade e pagamento do valor do saldo devedor. Lembramos que todos os eventos acima estão detalhados neste Guia e deverão ser confirmados pela incorporadora, por meio de comunicados, enviados por carta ou e-mail.
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O prazo de entrega do empreendimento pode sofrer alteração?
Os prazos dos cronogramas da incorporadora deverão ser cumpridos pontualmente, porém, em alguns casos, o prazo de emissão do Habite-se e Instalação do Condomínio podem ser prorrogado em até 180 dias, conforme previsão em contrato, de acordo com o § 2º do artigo 48 da Lei 4.591/1964.
Quando receberei o Manual do Proprietário?
Na entrega das chaves o incorporador deverá entregar também o Manual do Proprietário. Observe todas as especificações e recomendações nele contidas, antes de iniciar qualquer serviço ou obra em sua unidade. No manual deverá ser possível consultar informações importantes, tais como especificações de acabamento, contatos de fornecedores e prazos de garantia. além disso, ele deverá conter informações necessárias para uma melhor conservação da sua unidade.
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Assistência Técnica
Após a entrega do imóvel, a incorporadora deverá colocar à sua disposição uma equipe de Assistência técnica para eventuais reparos, caso seja necessário. Todos os clientes têm direito a reparos em sua unidades, dentro das regras e dos prazos estabelecidos no Termo de garantia.
É importante deixar claro que a unidade perde a garantia a qualquer momento, se for verificada modificação ou alteração das características básicas do imóvel e/ ou o não atendimento das recomendações constantes nos manuais entregues junto com as chaves.
Para as áreas comuns do empreendimento, a Assistência Técnica deverá ser acionada por meio de solicitação formal pela administradora ou pelo síndico, respeitando os prazos constantes no Termo de Garantia.
Quais as garantias para eventuais problemas construtivos?
Conforme o Termos de Garantia, que é parte integrante de seu contrato, as imperfeições visíveis devem ser verificadas no ato da vistoria da sua unidade (como pintura, integridade de louças e metais, cerâmicas, entre outras).
Para vícios ocultos (imperfeições que não são visíveis a olho nu), que não podem ser detectadas na Vistoria, você tem direito aos reparos e prazos estabelecidos no Termo de garantia.
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O que faço para solicitar o reparo?
Para solicitar a Assistência Técnica, você devera entrar em contato dom a Central de Atendimento do Cliente, da incorporadora.
A incorporadora realiza manutenções fora dos prazos estabelecidos no Termo de garantia?
Todas as solicitações que estiverem com garantia expirada deverá ser encaminhada para o departamento próprio da incorporadora que fará uma análise da solicitação que entrará em contato com você para esclarecer suas possíveis dúvidas, mas não está obrigada a fazer o reparo.
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Escritura
Para a escritura ser outorgada e levada a registro, algumas etapas devem ter sido concluídas anteriormente: o imóvel deve estar quitado e pronto; é preciso que o Habite-se esteja averbado; a especificação de condomínio precisa ter sido registrada, pois a baixa da hipoteca deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.
Embora a escritura possa ser feita em qualquer cartório de notas, a incorporadora poderá indicar alguns que já possuem os documentos do empreendimento, no intuito de facilitar o processo. Entre em contato com a central de Atendimento ai Cliente da incorporadora e fique sabendo qual é o cartório mais indicado para você.
A incorporadora não fornece a escritura definitiva para terceiros, ou seja, ela só é outorgado para o proprietário atual constante no banco de dados da incorporadora. Caso o cliente esteja com sua unidade quitada e negociando seu imóvel com terceiros, poderá lavrar a escritura de compra e venda com cessão e transferência, recolhendo os impostos e taxas competentes. Deverá ser pago um ITBI referente à cessão e outro referente à compra e venda. Para o valor do registro se faz necessário consultar a tabela de emolumentos do cartório competente.
Qual é o valor da outorga e do registro da escritura?
O valor pago, entre impostos e despesas com cartório, é de aproximadamente 4% do valor de compra e venda, Esse valor é calculado pelo cartório.
Qual a diferença entre instrumento particular e escritura pública?
O instrumento particular pode ser firmado entre as partes, som a presença de duas testemunhas, a exemplo do contrato particular de promessa de compra e venda, praticado antes da quitação da dívida e para unidades em construção. A escritura pública é o documento lavrado no Tabelionato de Notas. Vale lembrar que o instrumento particular de contrato de compra e venda, de financiamento imobiliário, de alienação fiduciária em garantia e outro pactos têm força de escritura pública.
Por que registrar a escritura do imóvel?
O registro garante seus direitos perante a sociedade e o Estado. Conforme o Código Civil, a aquisição total de um imóvel depende do registro da escritura, que é a formalização da venda especificada na matrícula do imóvel (também conhecida como Certidão de ônus Reais), quando a titularidade é definitivamente transferida.
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Acreditamos que as informações deste post são muito importantes e, provavelmente, você as desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos importantes para a sua vida, como os do Mercado Imobiliário que, provavelmente, você também desconhece. Por isto, sugerimos que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas. Mas, se ainda persistir alguma dúvida, clique no ícone do WhatsApp abaixo, faça sua pergunta e receba a resposta na hora!
No caso do mercado imobiliário brasileiro ela surgiu na esteira da famigerada falência da Construtora Encol, que deixou nada menos do que 42 mil famílias lesadas, que deflagrou uma política de proteção aos mutuários, configurada sobretudo na criação das SPE’s e do patrimônio de afetação (PA). O raciocínio é muito simples, uma vez não fazer sentido que o adquirente de um imóvel seja afetado e veja frustrados seus sonhos por uma administração empresarial temerária , que transfira os recursos de uma obra para outra, comprometendo a conclusão de um empreendimento. Ao ser adotada a aplicação de uma SPE no empreendimento todos os agentes envolvidos, desde o comprador até a instituição financeira, passam a ter a tranqüilidade de que o único risco que irão correr é aquele decorrente da própria obra. A SPE (Sociedade de Propósito Específico), é uma sociedade semelhante à do consórcio, porém com personalidade jurídica, ou seja, com CNPJ próprio.O objetivo principal é o de preservar o investimento do comprador de imóveis na planta. A SPE tem administração financeira em separado da administração financeira do Incorporador e o seu capital social não se confunde com o capital do incorporador. Na prática, isto significa que os valores pagos pelos compradores, durante a fase da construção, só podem ser utilizados para efetuar pagamentos de despesas do próprio empreendimento e, em caso de falência do incorporador, 
