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quarta-feira, 7 de março de 2012

Como comprar um imóvel barato ... nos EUA

Preços chegam a estar mais de 60% abaixo dos patamares de 2006; imóveis retomados por bancos estão ainda mais baratos
Os preços dos imóveis nos Estados Unidos estão tão baixos que têm chamado a atenção até de tradicionais investidores da bolsa, como Warren Buffett. O bilionário afirmou nesta semana que, se fosse um investidor do setor imobiliário, compraria algumas centenas de residências nos Estados Unidos. Na carta anual aos acionistas de sua empresa de investimentos, a Berkshire Hathaway, Buffett escreveu que as pessoas podem ter certeza de que “o setor imobiliário vai se recuperar”.

Muitos brasileiros já perceberam isso e têm aproveitado a oportunidade para comprar casas ou apartamentos principalmente em Miami. Mas as oportunidades nos Estados Unidos vão muito além da Flórida. O índice S&P/Case-Shiller, principal referência dos preços dos imóveis no país, aponta que, desde 2006, houve uma desvalorização média de quase 33% nas 20 maiores cidades americanas. Em algumas grandes cidades, os preços caíram mais de 60%, como mostra a tabela abaixo:

Posição Cidade Desconto em relação aos preços do final de 2006
1 Las Vegas (Nevada) 60,8%
2 Phoenix (Arizona) 54,0%
3 Miami (Flórida) 51,0%
4 Flórida (Tampa) 45,8%
5 Detroit (Michigan) 42,8%
6 Los Angeles (Califórnia) 40,0%
7 San Francisco (Califórnia) 39,3%
8 San Diego (Califórnia) 36,8%
9 Atlanta (Georgia) 34,9%
10 Chicago (Illinois) 34,2%

A fim da bolha imobiliária fez com que os valores praticados hoje nos Estados Unidos já pareçam muito atrativos quando comparados à média das grandes cidades brasileiras. Segundo uma pesquisa da Associação Nacional dos Corretores, uma residência nos EUA vale em média 154.700 dólares (cerca de 268.000 reais pelo câmbio atual). Com esse dinheiro, já não é fácil encontrar um imóvel bem-localizado em boas condições no Rio de Janeiro ou São Paulo, por exemplo.

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O investidor que garimpar oportunidades nos EUA pode se dar ainda melhor. Uma forma de comprar um imóvel barato é escolher uma residência que foi retomada por um banco devido à falta de pagamento do financiamento imobiliário. Desde o início da crise, mais de 4 milhões de inadimplentes perderam seus imóveis nos EUA.

Os imóveis das carteiras dos bancos estão movimentando o mercado. No quarto trimestre de 2011, um em cada quatro imóveis vendidos no país havia sido executado. Em geral, essas residências são leiloadas. Quem paga o maior preço, arremata a unidade.

Nos EUA, a segurança jurídica desse tipo de transação é maior do que no Brasil. Existem até empresa que compram esses imóveis dos bancos e os revendem para brasileiros. Já os leilões realizados no Brasil são mais arriscados porque, na maioria das vezes, o morador inadimplente ainda não foi despejado no dia em que o imóvel é arrematado. Devido à morosidade da Justiça, retirá-lo de lá pode levar meses ou anos.

Mesmo com o aumento da procura por leilões, muitos imóveis ainda não conseguem encontrar compradores. Essas unidades ficam na carteira dos bancos, que esperam um momento mais favorável do mercado para tentar vendê-los. No site RealtyTrac, é possível encontrar centenas de imóveis nesta situação.

O site BusinessInsider.com garimpou oportunidades de compra no estoque do RealtyTrac e descobriu imóveis nessa situação que estão com preços até 57,9% menores do que nas imobiliárias. Trata-se, portanto, de uma forma interessante de comprar imóveis mais baratos em um mercado já deprimido. Veja na tabela abaixo em quais regiões metropolitanas estão as melhores ofertas:

Local Desconto médio Valor médio dos imóveis
Milwaukee-Waukesha-West Allis 57,90% US$ 77.592
Philadelphia-Camden-Wilmington 52,52% US$ 109.878
Boston-Cambridge-Quincy 50,92% US$ 181.149
Chicago-Naperville-Joliet 49,71% US$ 118.278
Atlanta-Sandy Springs-Marietta 48,12% US$ 95.321
Des Moines-West Des Moines 46,36% Us$ 88.393
Cincinnati-Middletown 42,43% US$ 81.065
Seattle-Tacoma-Bellevue 40,27% US$ 193.993
Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin 38,71% US$ 124.384
Minneapolis-St. Paul-Bloomington 31,01% US$ 139.642

Outra vantagem interessante de comprar um imóvel nos EUA são os juros dos financiamentos. Os empréstimos imobiliários para pagamento em 30 anos embutem uma taxa fixa média de 3,87% ao ano. Isso quer dizer que mesmo quem tem o dinheiro no bolso para realizar a aquisição à vista pode deixar os recursos aplicados em títulos públicos do governo brasileiro e usar os juros recebidos para pagar as prestações nos EUA, botando parte dos lucros no bolso. É importante lembrar que nesse caso há um risco cambial.

Custos e burocracia

Quem está interessado em comprar um imóvel nos Estados Unidos deve se lembrar que, apesar dos preços atrativos, será necessário arcar com outros custos. Quem não viaja regularmente a trabalho para cidades americanas terá de comprar uma passagem sempre que quiser aproveitar o conforto da residência no exterior. Além disso, brasileiros precisam tirar visto para ingressar no país.

O principal empecilho, no entanto, são as regras para a transmissão de herança. Quando o proprietário de um imóvel nos EUA morre, quase a metade do valor do bem é arrecadado pelo governo americano por meio de um imposto sobre os bens de ente falecido. O que muitos brasileiros costumam fazer é abrir uma empresa em um terceiro país e comprar o imóvel por meio dessa companhia. Dessa forma, o comprador consegue fugir da tributação sobre o espólio.

Outro detalhe importante é que quem compra imóvel nos EUA também terá de entregar ao Banco Central uma declaração anual de bens no exterior. Obrigatória para todo brasileiro que possui mais de 100.000 dólares lá fora, a declaração é apenas informativa e não envolve custos - só será necessário pagar uma multa em caso de omissão ou prestação de informações incorretas.

Em relação à documentação do imóvel, a burocracia será parecida com a brasileira. É necessário pagar pela escritura e pela transferência do documento do imóvel. As despesas seguintes também são semelhantes: condomínio, manutenção, seguro e o equivalente ao IPTU (o imposto municipal que serve para custear iluminação pública, segurança, manutenção das vias, etc.). Se o apartamento for posteriormente alugado, a renda obtida fica sujeita a uma tributação anual. Em caso de revenda do imóvel no futuro, será necessário pagar impostos sobre o ganho de capital. Fonte: Exame.com

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