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Mercado multifamily: incorporadoras investem na hotelarização da moradia

 Com investimento de R$ 120 milhões, Via 11 construiu prédio em Pinheiros com foco em locação residencial 


Para atender demanda por locação, empreendimentos voltados para alto padrão apostam em diferenciais de luxo

De acordo com levantamento do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), 21,1% da população brasileira morava de aluguel em 2022. Em 2019, o número era de  19,3% e, em 2016, 18,5%, o que mostra um crescimento na quantidade de pessoas vivendo desta forma no País. De olho nesse potencial público consumidor, construtoras e incorporadoras nacionais estão importando um conceito já bastante conhecido nos Estados Unidos: os prédios multifamily.

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Os empreendimentos multifamily são edifícios formados por diversas unidades residenciais e pertencentes a um mesmo proprietário, seja ele um grupo investidor ou empresa. Esses apartamentos são exclusivos para locação e o dono ou administradora especializada se responsabiliza pela manutenção e gestão dos imóveis. 

Nos Estados Unidos, o multifamily é uma indústria com valor estimado em US$ 3,4 trilhões, segundo estudo de 2019 da Hoyt Advisory Services encomendado pela National Apartment Association e pelo National Multifamily Housing Council. No Brasil, os juros altos, a dificuldade de financiamento e o alto nível de endividamento podem contribuir para o avanço da modalidade.

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“O risco de aluguel atrasado em propriedades multifamily é muito menor do que no modelo de locação convencional”, afirma Alfredo Gulin Neto, CEO da AG7, incorporadora que investe no setor. “Além disso, os imóveis são mais atraentes para locatários que procuram residências de longo prazo, pois eles têm a vantagem de oferecer serviços comuns compartilhados por todos os moradores.”


Hotelarização do aluguel

Não é de agora que empresas nacionais observam a modalidade com atenção. Neste mês, por exemplo, a Vila 11, incorporadora brasileira voltada para o multifamily, anunciou o lançamento do seu sexto empreendimento: um prédio com 193 apartamentos no bairro de Pinheiros, na zona oeste de São Paulo. Com investimento de R$ 120 milhões, o edifício possui 25 andares com apartamentos semi mobiliados com metragem entre 31 m² e 68 m².

O empreendimento conta com salão de festas, academia, piscina com borda infinita e solário, entre outros atrativos. Para o diretor de Operações da Vila 11, Jorge Moraes, a ideia é garantir que pessoas que vivem de aluguel possam aliar qualidade de vida e praticidade no dia a dia. “Assim, os inquilinos podem usufruir de uma excelente infraestrutura tanto no interior do empreendimento como nos arredores.”

LEGISLAÇÃO, SEGURANÇA 
O administrador pode ser responsabilizado pelo que acontece no grupo


O pacote de locação que inclui o valor do aluguel, condomínio e IPTU custa a partir de R$ 4.400 para apartamentos de 1 dormitório e R$ 8.300 para 2 dormitórios. Jorge conta que até o momento o Vila 11 já investiu R$ 1,2 bilhão no mercado mutifamily brasileiro. “Criamos projetos arquitetônicos levando em consideração o que nossos residentes buscam em um apartamento para locação, como distribuição dos ambientes dentro de cada planta, áreas comuns, quantidade de armários etc”, afirma.

Outro empreendimento que se encaixa neste formato é o PACE, desenvolvido pela incorporadora AG7 na cidade de Curitiba (PR). Com investimento de R$ 200 milhões e estrutura de 24 mil m², a empresa afirma que o projeto quer “hotelarizar a moradia”. “Os inquilinos do prédio têm acesso a serviços como SPA, áreas de academia, esportes e mais de 38 áreas de lazer a sua disposição, sendo adicionados a mensalidade de cada unidade, somente sob demanda”, diz o CEO da AG7Alfredo Gulin.

Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional.  



De acordo com Gulin, o multifamily está ganhando mercado no Brasil também por conta da mudança de mentalidade dos consumidores de imóveis. “O cliente de alto padrão possui uma rotina intensa, muitas vezes com uma escassez de tempo para se exercitar e ter momentos de relaxamento. A habitação, portanto, passa a ser voltada para a saúde, liberdade de escolha e gestão qualificada do tempo deles.”

Tempero brasileiro

Do outro lado dessa equação, as empresas e gestores tradicionais não estão preparados para gerenciar contratos de aluguel com as novas demandas dos inquilinos. É o que acredita o vice-presidente sênior de investimentos em Real Estate da Brookfield, André Lucarelli. “Atualmente, há poucos investidores institucionais operando multifamily no Brasil e, hoje, os apartamentos disponíveis para locação são oferecidos por investidores individuais sem qualquer gestão profissional.”





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A Brookfield possui 172 propriedades e 60 mil unidades residenciais no modelo multifamily nos EUA. No Brasil, a companhia entrou no segmento em 2021, com foco nas classes B e C, e possui atualmente mais de mil unidades residenciais em operação com alta taxa de ocupação. Os aluguéis custam entre R$ 1,5 mil a R$ 3 mil nas capitais e regiões metropolitanas. 

Segundo Lucarelli, a dificuldade para se obter financiamento contribui para que mais pessoas recorram pelo aluguel, porém, ele diz que também observa uma mudança de comportamento dos consumidores. “As pessoas estão preferindo por experiências ao invés de se comprometerem com longos financiamentos, além da facilidade de escolher onde morar e poder mudar quando quiser.”

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Os melhores fundos de renda fixa que cabem no seu bolso


Levantamento da Proteste mostra quais são os melhores fundos de renda fixa para investir com aplicação mínima entre R$ 1.000 e R$ 25 mil
A maior dificuldade de quem tem algum dinheiro guardado e quer investir é saber o que fazer com ele. Se o seu perfil de investidor for conservador, os fundos de renda fixa são os mais indicados, já que a forma de remuneração é determinada no momento da aplicação. Mas como saber qual a melhor alternativa?
Alguns bairros no mundo parecem exercer um magnetismo especial. Uma energia que atrai gente criativa de toda espécie e das mais diferentes...


Levantamento da associação de consumidores Proteste apontou o Órama Inflação IPCA FI Renda Fixa LP, da Órama Investimentos, como o melhor fundo entre os mais conservadores. Em segundo lugar ficou o BTG Pactual Tesouro IPCA Curto FI Renda Fixa, do BTG Pactual.
Foram avaliados todos os fundos de renda fixa considerados mais conservadores, segundo a Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais), das categorias simples, indexado, duração baixa e média, soberano e grau de investimento.
Na amostra, também foram considerados apenas os fundos abertos ao público em geral, com aplicação inicial mínima entre 1.000 reais e 25 mil reais e com liquidez de até três dias —ou seja, o prazo em que o dinheiro estará disponível ao investidor após o pedido de resgate.
“Uma vez determinado os fundos da amostra, utilizamos o Índice de Sharpe para selecionar as melhores opções”, explica a economista Veronica Dutt-Ross, pesquisadora da Proteste. “Quanto maior o índice de Sharpe do fundo, melhor.”

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O Índice de Sharpe é um indicador que permite avaliar a relação entre o retorno e o risco de um investimento. No caso da renda fixa, o parâmetro de risco utilizado é o CDI, e o retorno determinado pela Proteste foi dos últimos dois anos até abril de 2017, já descontadas as taxas.
A seguir, veja os sete fundos de renda fixa conservadores mais indicados pela Proteste:
FundoAplicação inicial, em R$Taxa de admnistraçãoTaxa de performanceRentabilidade nos últimos dois anos*, em %Índice de Sharpe**
Órama Inflação IPCA FI Renda Fixa LP/Órama Investimentos1.0000,315,290,61
BTG Pactual Tesouro IPCA Curto FI Renda Fixa/BTG Pactual3.0000,215,30,5
MB Master FI Referenciado DI LP/Mercantil do Brasil Corretora5.0000,313,910,29
WM IMA-Geral FI Renda Fixa/Citibank DTVM15.0001,2714,70,24
BB Estilo Índice de Preço FIC Renda Fixa LP/BB Gestão de Recursos DTVM20.0000,815,240,21
Icatu Vanguarda Gold FI Renda Fixa LP/BEM DTVM20.0000,1520% sobre o que exceder o CDI13,6-0,38
JMalucelli Executivo FI Renda Fixa Referenciado DI/Jmalucelli Investimentos1.0000,513,12-10,45
“O fundo que está em último na tabela tem o índice de Sharpe muito abaixo dos demais. Isso ocorre porque existiam outros fundos entre o penúltimo e ele, mas que exigiam aplicações mínimas mais elevadas, por isso foram descartados”, comenta a economista.

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Taxas

Mesmo sendo considerados investimentos conservadores, é importante prestar atenção às taxas antes de aplicar em um fundo de renda fixa. Se a taxa de administração for alta, o fundo pode render tão pouco quanto a poupança, ou até menos que a caderneta.
Entre os fundos avaliados pela Proteste, o que apresentou a menor taxa de administração foi o Icatu Vanguarda Gold FI Renda Fixa LP, da BEM DTVM, de 0,15% ao ano. Já o fundo com a maior taxa de administração foi o BB Renda Fixa LP 100, de 3,8% ao ano.
“Os fundos com taxa de administração acima de 2% oferecem grande risco de terem rentabilidade inferior à poupança”, afirma Dutt-Ross.
Também é preciso se atentar às taxas de performance, que são uma espécie de remuneração adicional ao gestor pelo tanto que ele supera um determinado objetivo. Ou seja, se a meta for superar o CDI, quando o fundo atingir esse alvo o gestor vai ganhar um percentual do valor excedente.
Apenas dois fundos da amostra da Proteste cobram taxa de performance, que é de 20% sobre o que exceder o CDI. São eles o Icatu Vanguarda Gold FI Renda Fixa LP e o Sparta Premium FIC Renda Fixa Referenciado DI Crédito Privado.

10 pegadinhas que os bancos podem aplicar nos investidores

Dinheiro: investimentos que bancos oferecem quase sempre são os piores do mercado, mas cliente acaba aceitando por segurança emocional, diz diretor de operações




A oferta de investimentos pelos bancos para o grande público ainda deixa a desejar, afirma Paulo Figueiredo, diretor de operações da assessoria de investimentos FN Capital.

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Segundo ele, os investimentos que os bancos oferecem para o varejo quase sempre são os piores do mercado, mas o cliente acaba aceitando pela segurança emocional na instituição ou pelo desconhecimento de que é possível investir por meio de corretoras, assessorias de investimentos e bancos menores, que oferecem opções muito mais rentáveis.
Junta-se a isso o comodismo de não querer ir atrás de alternativas que implicariam abrir cadastros em corretoras e mandar dinheiro para essas instituições, além do desconhecimento das opções disponíveis para investimento no mercado.
A falta de conhecimento dos clientes em relação aos produtos oferecidos pelos bancos é fator que ajuda na hora de o gerente vender um investimento que interessa mais para a instituição do que para o investidor.
Figueiredo fez uma lista de algumas pegadinhas que o investidor pode enfrentar no dia a dia com os bancos.
1) Cuidado com os títulos de capitalização
O título de capitalização nada mais é do que uma loteria, onde o cliente que não é sorteado recebe o valor no final do prazo, sem juros e correção. A própria Tele Sena é um título de capitalização.
Alguns bancos a oferecem indevidamente como uma modalidade de investimento, o que, segundo a FN, jamais poderia se enquadrar nessa modalidade.

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2) Poupança como único investimento seguro
De fato, a poupança é um investimento mais estável e simples do que alguns outros disponíveis no mercado. Porém não é o único com garantia.
O mesmo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) que garante até R$ 250 mil por CPF na poupança por instituição cobre também diversos tipos de investimentos dos bancos, como CDB, LCI, LCA.
Ou seja, há alternativas muito mais rentáveis e tão seguras quanto. Ainda sobre a proteção, Pinheiro lembra ainda que, no passado, a poupança já foi congelada pelo governo, no Plano Collor.
3) Gerente não recomenda diversificar
Cada investidor possui um perfil diferente e isso faz com que não haja fórmula única para investimentos. Segundo a assessoria, o investidor deve diversificar os seus investimentos independentemente do seu perfil.
Nesse sentido, muitos bancos pecam por direcionar os investimentos dos clientes para os serviços que mais lhes convêm e que possuem metas a serem batidas.
4) Ocultar a taxa de administração dos fundos
A maior parte dos clientes não sabe qual a taxa de administração dos fundos onde seus recursos estão aplicados. Essa taxa influencia diretamente na rentabilidade do fundo, pois é um custo que incide direto no valor aplicado.
Muitas vezes, o funcionário do banco mostra apenas a rentabilidade bruta do fundo ou do CDB e a compara com a da poupança. Não explica o que é inflação, taxa de administração e a incidência de Imposto de Renda sobre os lucros.

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5) Previdência Privada como solução para a aposentadoria
A previdência privada é um produto que atende a um público muito específico, avalia Figueiredo. O benefício fiscal na declaração anual dos PGBL, por exemplo, só se aplica a quem preenche o formulário completo, e pode deduzir até 12% do rendimento tributável.
Quem faz a declaração simples não tem abatimento. Há também a questão do imposto muito alto nos primeiros anos de aplicação, de até 35%, e que incide sobre todo o valor aplicado, não só sobre os rendimentos, o que prejudica quem não se planejar e sacar antes.
É necessário também ficar muito atento, pois, assim como nos fundos, as taxas cobradas pelos bancos nem sempre são explícitas.
Na previdência privada, além da taxa de administração, também incide a taxa de carregamento, que pode levar até 5% do valor aplicado. Segundo a FN, esse investimento muitas vezes não compensa quando o investidor faz os cálculos.
6) Falta de informação sobre o CDI
O CDI é muito usado como parâmetro sobre o rendimento de aplicações de renda fixa. Sem saber quanto oscila o CDI, muitos clientes não entendem qual é a real rentabilidade de determinados investimentos.
O Certificado de Depósito Interbancário (CDI) é a taxa cobrada nos empréstimos feitos entre os bancos. A taxa média diária do CDI é usada como referência para o custo do dinheiro (juros), por isso ela varia conforme a expectativa de crescimento ou redução da taxa Selic.
7) Venda casada
A venda casada ocorre quando a instituição vincula a venda de um produto à compra de outro. Segundo o Código de Defesa do Consumidor, essa prática é proibida, mas isso não tem impedido que alguns bancos condicionem a concessão de um empréstimo ou financiamento à compra de um título de capitalização ou seguro, por exemplo, afirma Figueiredo.
Acontece a mesma coisa com os investimentos. O gerente consegue negociar a rentabilidade do CDB ou um cartão de crédito com limite maior se o cliente comprar um título de capitalização ou fechar um seguro.
8) Alegar que os bancos grandes sempre pagam a melhor rentabilidade para o CDB
Nem sempre a aplicação em CDBs diretamente com os bancos que emitem os títulos são a melhor opção. Corretoras, assessorias de investimento e gestoras podem conseguir negociar taxas maiores para seus clientes.
É comum um banco de menor porte oferecer taxas de retorno de até 140% do CDI, enquanto nos bancos grandes a taxa normalmente não chega aos 100% do CDI. Até R$ 250 mil por CPF, o valor está coberto pelo FGC.
9) Omitir a taxa de performance
Em alguns fundos de investimento, existe a chamada taxa de performance, cobrada quando o fundo alcança um indicador escolhido como parâmetro, o chamado “benchmark”.
A taxa de juros CDI e o Ibovespa são exemplos de benchmark. Assim, todo o rendimento que exceder esse parâmetro sofrerá a taxação. Ocorre que algumas instituições não informam que existe esta taxa ou como ela funciona.
10) Dizer que instituições menores não têm garantia
Produtos com garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), como a poupança, o CDB, a LCA e a LCI, têm a mesma garantia tanto na instituição financeira grande quanto na pequena.
Em caso de quebra da instituição, o FGC reembolsa os prejuízos até um limite de R$ 250 mil, por CPF, por instituição financeira.
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