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Ao fazer um financiamento imobiliário, entender as diferentes taxas de juros é fundamental para tomar decisões financeiras inteligentes. Vamos esclarecer as diferenças entre Juros Nominal, Juros Efetivo, Custo Efetivo de Seguro Habitacional (CESH) e Custo Efetivo Total (CET), destacando suas principais diferenças.
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Juros Nominal
O Juros Nominal é a taxa de juros anunciada no contrato de financiamento. Pense nele como o “rótulo” do seu empréstimo. Ele não considera a capitalização dos juros, ou seja, a frequência com que os juros são aplicados ao saldo devedor.
Juros Efetivo
O Juros Efetivo leva em consideração a capitalização dos juros ao longo do tempo. Ele reflete o custo real do empréstimo ao incluir a frequência com que os juros são aplicados (mensal, semestral, anual, etc.). No caso de financiamentos imobiliários, a capitalização mensal é a mais comum. Os juros efetivos são gerados pelos juros compostos a partir das taxas nominais declaradas.
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O que é Capitalização?
A Capitalização é o processo de adicionar os juros acumulados ao saldo devedor do financiamento em intervalos regulares. Por exemplo, em um empréstimo com capitalização mensal, os juros são calculados e adicionados ao saldo a cada mês. Isso significa que, no próximo período, os juros serão calculados sobre um saldo maior, incluindo os juros do período anterior.
Exemplo Prático
Imagine que você tomou um empréstimo de R$ 1.000,00 com uma taxa de juros nominal de 12% ao ano. Se a capitalização for mensal, a taxa efetiva será um pouco maior, pois cada mês os juros serão aplicados ao novo saldo. No final do ano, você terá pago mais do que os 12% iniciais devido à capitalização mensal.
Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional. Atuo no mercado imobiliário da Cidade do Rio de Janeiro em consultoria e assessoria em negociações imobiliárias para compra, venda e locações de imóveis na planta, prontos, usados e terrenos para fins residenciais, comerciais e industriais. Contato: (21) 991426850
Custo Efetivo de Seguro Habitacional (CESH)
O Custo Efetivo de Seguro Habitacional (CESH) é o custo total associado ao seguro obrigatório em financiamentos imobiliários. Esse custo inclui seguros como o MIP (Seguro Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Seguro Danos Físicos ao Imóvel). O CESH é um componente importante no cálculo do custo total do financiamento, pois influencia diretamente o valor das parcelas e o custo final do imóvel financiado.
Custo Efetivo Total (CET)
O Custo Efetivo Total (CET) é a taxa mais abrangente, englobando não apenas os juros, mas também todas as outras despesas associadas ao financiamento, como:
Tarifa de Avaliação do Imóvel;
Tarifa de Administração (TA);
Seguros (MIP e DFI);
Tributos (IOF – Imposto sobre Operações Financeiras, quando cobrado).
O CET fornece uma visão clara e completa do custo total do empréstimo, permitindo uma comparação mais precisa entre diferentes opções de financiamento.
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Exemplo de Comparação
Considere dois financiamentos de R$ 100.000,00: um com juros nominais de 8% ao ano e outro com 7% ao ano. Após calcular a capitalização mensal, você pode perceber que o financiamento com 7% pode ter um CET mais alto devido a tarifas adicionais, mostrando a importância de comparar o CET.
Principais Diferenças
Juros Nominal: Indica apenas a taxa básica sem considerar a capitalização.
Juros Efetivo: Inclui a capitalização dos juros, refletindo o custo real ao longo do tempo.
CESH: Refere-se ao custo total do seguro habitacional obrigatório.
CET: Engloba todos os custos associados ao financiamento, proporcionando a visão mais completa do custo total.
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Simulação
Simulação Caixa
Se você deseja escolher a menor taxa de juros para o seu financiamento, deve considerar todas essas taxas e custos. Na simulação acima, observamos os juros nominais de 9,55% ao ano, os juros efetivos de 9,99% ao ano, além de diversos CETs e CESHs. Compreender a diferença entre essas taxas ajudará a encontrar a opção mais econômica. É essencial analisar essas variações no banco em que você pretende fazer o financiamento, especialmente se estiver considerando outras instituições financeiras. Entender detalhadamente essas taxas é crucial para encontrar o custo total mais baixo e tomar a decisão financeira mais econômica.
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Bom pessoal, por hoje é só. Espero que este artigo tenha te ajudado a entender um pouco mais sobre as taxas de juros. Agora fica a pergunta: a partir deste artigo, quando você for fazer um empréstimo, vai olhar qual taxa de juros?
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Ministério da Fazenda informa que não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à situação atual; além disso, os imóveis populares serão menos tributados que os de alto padrão
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Publicado em12/07/2024 13h47
Informações inverídicas têm circulado a respeito do impacto da Reforma Tributária sobre o mercado imobiliário. Ao contrário dessas notícias falsas, a Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à tributação atual, como se explica abaixo.
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Em primeiro lugar, é preciso deixar claro que as vendas eventuais de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas, como já acontece hoje.
Já as vendas de imóveis novos por empresas (incorporações) serão tributadas da seguinte maneira:
a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação).
Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional. Atuo no mercado imobiliário da Cidade do Rio de Janeiro em consultoria e assessoria em negociações imobiliárias para compra, venda e locações de imóveis na planta, prontos, usados e terrenos para fins residenciais, comerciais e industriais. Contato: (21) 991426850
b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares.
c) A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (o seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%.
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d) Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.
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Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência que resultam da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%. Mas a Reforma Tributária deverá aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação, pois ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos vai permitir a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes. Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será positivo também para os imóveis de alto padrão.
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Por fim, no caso de uma empresa que tenha como atividade a compra e venda de imóveis, a tributação incidirá apenas sobre a diferença do preço de venda e de aquisição de imóveis. Assim, por exemplo, se uma empresa comprar um imóvel por R$ 1 milhão e vender por R$ 1,1 milhão, o imposto incidirá com a alíquota reduzida (15,9%) sobre R$ 100 mil, resultando em um imposto de R$ 15,9 mil. Ou seja, apenas a margem da empresa será tributada e a empresa ainda poderá recuperar o crédito do imposto incidente em todas as suas despesas administrativas (contador, eletricidade etc).
Diferenciais. Extensos terrenos livres para construção e localização privilegiada são atrativos da região Foram 12 anos de tramitação na Câmara Municipal...
Ao contrário das notícias inverídicas que estão circulando, a Reforma Tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois tributará menos os imóveis populares que os imóveis de alto padrão.
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Vista aérea da cidade de São Paulo: pesquisa do QuintoAndar mostra que imóveis para venda estão anunciados acima do preço em mais da metade dos casos
Estudo mostra que 37% dos imóveis para aluguel e 54% dos colocados à venda são sobreprecificados
Uma postura comum dos proprietários de imóveis é colocar os preços de aluguel e venda acima do desejado para ter mais margem de negociação com os potenciais inquilinos e compradores. Essa estratégia, no entanto, acaba afastando potenciais interessados segundo nova pesquisa do QuintoAndar, plataforma imobiliária digital.
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O estudo mostrou que mais da metade (54%) dos imóveis anunciados para venda estão acima do preço recomendado pela plataforma. Quando o assunto é aluguel, 37% dos anúncios também extrapolam o preço. O cálculo é feito a partir de informações como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, que, comparadas aos dados da base do QuintoAndar, informam uma faixa de preço ideal para o imóvel em determinadas condições.
Para aqueles que decidem colocar os preços lá em cima, a consequência pode ser uma demora maior em alugar ou vender o imóvel. A pesquisa avaliou que somente dois em cada 10 imóveis em aluguel e menos de 3 em cada 10 imóveis à venda têm contratos fechados com o valor acima do recomendado pelas ferramentas de precificação do QuintoAndar.
QUEM SOU EU?Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional. Atuo no mercado imobiliário da Cidade do Rio de Janeiro em consultoria e assessoria em negociações imobiliárias para compra, venda e locações de imóveis na planta, prontos, usados e terrenos para fins residenciais, comerciais e industriais. Contato: (21) 991426850
“O comportamento mais observado é o de sobreprecificar o imóvel, na tentativa de obter algum tipo de vantagem. Em muitos casos, essa estratégia acaba afastando potenciais inquilinos e pode levar o proprietário a ter ganhos menores no final das contas, uma vez que o imóvel mais tempo parado acumula custos de IPTU e condomínio”, afirma, em nota, Pedro Capetti, especialista em dados do grupo QuintoAndar.
Os dados compilados mostram que os imóveis acima da faixa de preço ideal têm descontos cinco vezes maiores do que aqueles que, desde o início, são negociados dentro do intervalo recomendado. Para aluguel, praticamente não há descontos concedidos quando um contrato de locação é fechado nas duas primeiras semanas. Porém, o percentual aumenta para mais de 10% após a oitava semana.
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Preço certo desde o início
Capetti reforça que o ideal é ter o preço certo logo de cara, porque as decisões são tomadas rapidamente. O estudo aponta que uma em cada cinco locações acontece em menos de uma semana e que uma a cada três compras é realizada em até três meses.
O tempo impacta também nas visitas. Para aluguel, a taxa média de 9,8 visitas agendadas na primeira semana cai pela metade, para 4,2, quando o imóvel completa um mês na plataforma. Na compra e venda o ciclo leva mais tempo, mas o resultado é similar. São 4,7 visitas em média no primeiro mês, taxa que também cai pela metade após quatro meses de anúncio.
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“Os acessos diminuem vertiginosamente ao longo das semanas/dos meses. Por isso que a conhecida prática de colocar o valor no alto para ‘testar’ o mercado pode se configurar uma péssima estratégia.”
Metodologia do estudo
O estudo utiliza dados de mais de 150 mil contratos fechados e dos anúncios publicados no QuintoAndar, no segmento de aluguel e de compra e venda, do período que vai de janeiro de 2023 a abril de 2024.
Para estimar o preço ideal, foi considerado o intervalo sugerido pelas ferramentas precificadoras do QuintoAndar. O cálculo é feito a partir de informações fornecidas pelo proprietário como metragem, tipologia, localização, valor do condomínio e IPTU, aliadas à tecnologia de machine learning e análise de imagens e dados via IA. Os contratos são referentes aos imóveis das cidades onde a empresa atua no Brasil.
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Foram considerados apartamentos (incluindo studios), de um a quatro dormitórios, com pelo menos um banheiro na residência. O estudo também utiliza informações de audiência extraídas do monitoramento do site do QuintoAndar.
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