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De olho nas Olimpíadas? Veja os cuidados ao alugar por temporada

Brasileiros já anunciam imóveis para as Olimpíadas, e quem quer alugar seu imóvel para turistas deve se resguardar

O aluguel por temporada já está bastante disseminado no Brasil, inclusive com muitos brasileiros alugando parte ou a totalidade de sua residência principal quando se ausentam. O calendário de grandes eventos esportivos que já ocorreram e que ainda vão ocorrer por aqui – Olimpíadas, daqui a 4 mêses – também estimula esse mercado. Mas é preciso se cercar de cuidados ao locar um imóvel a completos desconhecidos durante alguns dias.

Há 3 anos a Copa do Mundo e a Copa das Confederações iniciaram o calendário de grandes eventos esportivos internacionais no Brasil. em 2014, alguns brasileiros estavam dispostos a alugar as próprias casas onde moravam para faturar um extra na Copa do Mundo. Atualmente, sites como o Alugue Temporada e o Air Bnb, especializados em anúncios desse tipo de locação, já contam com alguns anúncios dedicados aos dois eventos nas cidades que receberão os jogos.

Quando um imóvel comercial é o melhor investimento

Especialistas dizem que imóveis comercias tem rentabilidade maior e inadimplência menor que residenciais, mas também há desvantagens

Há alguns anos, entrar no mercado de locação de imóveis comerciais era umas das piores estratégias para investidores. Mas o cenário mudou. A economia vai bem, os juros estão menores e as empresas têm feito fila para locar os espaços mais cobiçados. No entanto, as incógnitas sobre as vantagens da locação de imóveis comerciais em relação aos residenciais ainda persistem enquanto as diferenças de mercado entre as regiões dificultam a elaboração de uma resposta padrão para esse tipo de negócio.

A estratégia para resolver o dilema é recorrer a uma equação básica para as decisões de todo investidor. "As melhores oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.

Geralmente, quando a variável em questão é rentabilidade, a locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do imóvel. A receita dos alugueis residenciais, por sua vez, alcança o percentual de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda conforme a área de localização do imóvel. É possível que, em algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos em propriedades residenciais.

O perfil do locador dos dois tipos também deve pesar na decisão. "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são de melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são firmados com uma duração bastante superior aos dos imóveis residenciais. Enquanto nas residências, a locação dura, em média, dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse período varia de 5 a 10 anos. "O inquilino comercial dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residências, o perfil das famílias muda muito com o tempo e isso influencia no tipo de imóvel escolhido para morar", diz.

VÍDEOS

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Quanto cobrar de aluguel para a compra do imóvel compensar?

Saiba como calcular o aluguel a ser cobrado de seus locatários para que seu investimento imobiliário seja vantajoso

Retorno do aluguel deve ser igual ou maior que o retorno da renda fixa para valer o risco

Comprar um segundo imóvel para alugar e viver de renda é o sonho de muitos brasileiros. Mas você sabe quanto deve cobrar pelo aluguel para esse investimento valer a pena? O valor do aluguel é como se fosse a rentabilidade da quantia que você destina à compra do imóvel. Assim como o dinheiro investido na poupança vai render 70% da Selic mais Taxa Referencial, o valor investido em um imóvel vai render, mensalmente, o valor correspondente ao aluguel. No vídeo a seguir, o consultor financeiro e fundador da Academia do Dinheiro Mauro Calil explica o que levar em conta para fazer esse cálculo:

Fonte:

Como Renegociar O Aluguel Após Um Reajuste Pesado

Quem paga aluguel sabe que, em geral, os valores sofrem reajustes a cada 12 meses de contrato, normalmente pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Nos 12 meses terminados em julho, o índice de inflação acumulou alta de 6,67%, e pode ter pesado no bolso de quem já estava com o orçamento apertado para bancar o imóvel onde vive. Quando o aluguel se torna impagável após os reajustes, o inquilino pode tentar negociar, mas o sucesso vai depender muito da fase em que o contrato se encontra.

De qualquer forma, renegociar o aluguel é geralmente melhor para ambas as partes do que uma rescisão ou a entrega do imóvel após o término do contrato. Isso porque é vantajoso para o proprietário fugir dos custos de colocar seu imóvel novamente no mercado, assim como é interessante para o locatário evitar as dores de cabeça e dos custos de buscar outro imóvel e iniciar um novo contrato. Veja como renegociar o valor do seu aluguel em cada situação: no meio do contrato, perto do fim do contrato e terminado o contrato:

No meio do contrato

Essa é a situação em que a tentativa de renegociação tem menores chances de sucesso. Isso porque, ao assinar um contrato de, digamos, 30 meses (duração padrão dos contratos de locação), o inquilino está dizendo que pode arcar com o valor daquele aluguel e seus futuros reajustes. Se a alta do IGP-M ou outro índice de inflação for tão alta a ponto de provocar um baque imprevisível no bolso do locatário no meio da vigência do contrato, a única saída para renegociação será por via judicial, e mesmo assim com pouca chance de ser bem-sucedida.

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“Ocorre um conflito contratual. O locatário teria então que entrar com uma ação revisional de aluguel e comprovar por que não consegue arcar com o novo valor”, explica Alex Strotbek, consultor imobiliário do escritório Areal Pires Advogados. O inquilino terá, portanto, de produzir provas no sentido de mostrar que o reajuste está muito acima do que é possível para ele.

Segundo Strotbek, dificilmente uma incompatibilidade como essas vai ocorrer em uma economia estável, a menos que o inquilino esteja passando por um verdadeiro problema profissional ou familiar. Mas se não conseguir boas provas, a revisão do aluguel para baixo provavelmente não vai ocorrer. “Na verdade, as ações revisionais têm mais intuito de proteger o locador quando os aluguéis na microrregião sobem acima da inflação. Nesse caso, o proprietário sai perdendo ao cobrar um aluguel mais baixo, e pode pedir a revisão do valor para cima na Justiça”, explica o consultor.

Alguns contratos de aluguel estabelecem um prazo de carência depois do qual o inquilino pode deixar o imóvel sem multa mesmo que o contrato ainda não tenha terminado. Se for o caso, o inquilino pode optar por deixar o imóvel sem ônus, apenas com aviso prévio de 30 dias. Mas se o contrato não tiver uma cláusula como essa – ou o locatário ainda estiver em período de carência – será preciso pagar multa se decidir deixar o imóvel. A multa geralmente é de até três aluguéis, proporcional ao tempo de contrato decorrido.

Com o contrato próximo ao fim

De acordo com Alex Strotbek, de 30 a 60 dias antes do fim do contrato vigente é o melhor momento para se renegociar o valor do aluguel. Quando um contrato de locação termina, ele geralmente entra em prazo indeterminado, isto é, qualquer das partes passa a poder rescindi-lo desde que com aviso prévio de 30 dias. Mas, neste caso, é preservado o último valor de aluguel reajustado até o próximo reajuste, dali a 12 meses, e assim indefinidamente.

Embora o contrato por prazo indeterminado seja vantajoso para o inquilino que queira sair a qualquer momento do imóvel, esse tipo de documento será desinteressante para o inquilino que deseje permanecer no imóvel por um prazo mais longo, ou mesmo reduzir um pouco o valor de seu aluguel. A menos que sua ideia seja ganhar tempo para buscar um imóvel diferente e bem mais barato.

Ao renegociar o valor do aluguel próximo ao fim do contrato, as partes ficam obrigadas a confeccionar um novo contrato de locação, normalmente válido por mais 30 meses e com multa para quem rescindi-lo antes do término do prazo estipulado. Ou seja, se o último reajuste jogou seu aluguel de 1.400 para quase 1.600 reais, pode ser possível acordar com seu proprietário um novo aluguel de 1.500 reais. Mas com o novo contrato, o inquilino volta a ficar “preso” ao imóvel ao menos pelo prazo de carência.

Para Alex Strotbek, fazer um novo contrato é a alternativa mais segura tanto para proprietários quanto para inquilinos que desejem manter sua ligação no longo prazo. “O ideal é que sempre perto do término do contrato o locador e o locatário exponham suas vontades e expectativas em relação ao imóvel, como o tempo esperado de permanência e o valor do aluguel desejado. A negociação é mais uma questão de boa vontade do que de legislação”, diz o consultor.

Uma terceira alternativa, que também mantém o último valor de aluguel após os reajustes, é o aditamento do contrato por um novo prazo de 30 meses. Dificilmente, porém, um proprietário aceitará este caminho, que é tremendamente desvantajoso para ele. Isso porque a Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de renovação automática da locação após cinco anos (60 meses) de contrato, mesmo que o proprietário queira o imóvel de volta.

Quando ocorre o aditamento, além de serem preservadas as condições do contrato anterior, somam-se os 30 meses do primeiro contrato com os 30 meses do novo contrato, o que garante o direito de renovação automática pelo inquilino ao final do total de 60 meses. Quando se confecciona um novo contrato, porém, o tempo começa a contar do zero, mesmo que o locatário continue o mesmo.

Ou seja, findos os 30 meses do primeiro contrato, se for feito um novo contrato, com novas condições, por mais 30 meses, os períodos não vão se somar. É claro que esse procedimento, em que o inquilino perde força, pode ser questionado na Justiça, caso o locatário alegue que foi forçado a fazer um novo contrato assim que a vigência do primeiro terminou.

Com o contrato vencido

Neste caso, o locatário já está em uma situação mais frágil, pois seu contrato já entrou em prazo indeterminado. Ou seja, o locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento, desde que avise com 30 dias de antecedência. A renegociação do aluguel, porém, ainda é possível, desde que se confeccione um novo contrato, conforme o item anterior: novas condições exigem um novo prazo de carência e, portanto, multa para quem rescindir o contrato antes do tempo estipulado.Fonte Exame

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Saiba quais tipos de imóveis são alugados rapidamente

Casas e apartamentos menores em bairros com boa infraestrutura, próximos a regiões centrais e com custos baixos de manutenção são irresistíveis para os inquilinos

Investir em imóveis sempre foi encarado no Brasil como uma forma de garantir uma renda futura. Em teoria, o proprietário lucra tanto com o aluguel dos espaços quanto com a valorização dos imóveis um si - uma tendência bastante consolidada em todas as economias que registram expansão. Com as alterações na Lei do Inquilinato (link para Nova Lei do Inquilinato) em janeiro de 2010, o negócio de aluguel de imóveis tornou-se ainda mais seguro e vantajoso para os proprietários, que ficaram mais protegidos contra o risco representado pelos maus pagadores. Mas ainda é preciso cuidado ao apostar o dinheiro acumulado em imóveis, principalmente para não comprar algo que não desperte o interesse dos locatários.

Um apartamento ou casa às moscas é perda certa para o proprietário. Sem inquilino, será o locador frustrado que terá de desembolsar o dinheiro necessário para pagar IPTU, mensalidade do condomínio e gastos com manutenção. Especialistas estimam que um apartamento padrão de dois dormitórios e duas vagas na garagem possa gerar um rombo 17.000 reais se permanecer desocupado por um ano.

Diante desses dados, há quem diga que para encarar as demandas desse negócio é preciso sorte. Mas, os especialistas discordam. De acordo com eles, a receita para o sucesso em investimentos imobiliários está em uma série de precauções na hora de comprar e manter um imóvel. Atentar para as áreas da cidade com mais potencial de valorização, para o tamanho do imóvel e até para o valor do condomínio são alguns dos itens que obrigatoriamente devem pesar na decisão sobre o destino de seu investimento.

Acerte nas coordenadas

O primeiro ponto para que façam filas para alugar seu imóvel é não errar na bússola na hora de orientar seu investimento para as regiões mais valorizadas do município. Infraestrutura de transporte, comércio e educação são tradicionais atrativos para os moradores das grandes cidades que caçam oportunidades práticas para levar a vida.

Nesse ponto, os queridinhos dos inquilinos geralmente são os imóveis localizados perto de estações metrô. Investir em imóveis com essas coordenadas quase sempre é uma aposta certeira para quem entra no mercado da locação. Roseli Hernandes, gerente-geral de locações e vendas da Lello Imóveis, no entanto, não aconselha o investimento em imóveis diretamente vizinhos à estação devido aos problemas típicos da aglomeração de pessoas. De acordo com ela, os prédios que ficam a uma distância de até mil metros do metrô geralmente são os mais procurados. "A localização do imóvel tem que permitir que a pessoa vá a pé até a estação", diz.

Outra boa pedida no mercado de locações são os imóveis vizinhos às universidades. Boa parte dos estudantes de qualquer instituição de ensino superior migra de outras cidades para estudar - e precisará de um teto por no mínimo quatro anos. Neste caso, antes de fechar o negócio, confira se o regulamento do condomínio permite a criação de repúblicas estudantis.

Supermercado, shopping center e hospital também fazem parte da infraestrutura desejada pela maioria dos inquilinos. A regra geral, de acordo com Carlos Samuel Freitas, diretor de locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, é quanto mais próximo às áreas centrais da cidade, mais fácil será alugar.

A fórmula ideal

O tamanho dos apartamentos também conta para um negócio bem-sucedido na área de locação. Segundo os especialistas, os imóveis pequenos, de até dois dormitórios, são os mais procurados no mercado de locação. "Eles são alugados muito rapidamente porque, geralmente, tem preço e comodidade melhor para o locatário", afirma Freitas.

Em cidades como São Paulo, há uma grande demanda reprimida por apartamentos com aluguel de até R$ 2.000. Apesar de essa faixa de preços ser a mais procurada pelos locatários, as construtoras costumam privilegiar lançamentos no mercado de alto padrão - porque o risco de inadimplência é menor - e, mais recentemente, dentro das regras do programa "Minha Casa, Minha" - que, em geral, são os mais afastados do centro das grandes cidades. Sem interesse ou condições financeiras para adquirir imóveis desses dois tipos, o jeito é alugar.

Outra dica é optar por apartamentos que ficam nos andares intermediários do prédio. "No último andar, há risco de infiltrações, enquanto nos primeiros é possível que haja muito barulho vindo da rua ou da área de lazer", diz Roseli, da Lello. De acordo com ela, apartamentos localizados no térreo podem ser até 30% mais baratos que aqueles localizados em andares mais altos.

Para não ficar com o imóvel parado, também é preciso estar atendo ao condomínio. Por mais charmoso que seu apartamento ou casa seja, o custo para locação dele não pode ser muito diferente do que a média oferecida pelo mercado. A mesma regra vale para as taxas condominiais. "Às vezes porque há uma diferença de cem reais no condomínio, as famílias preferem aquele que sai mais em conta", diz Roseli.

Dessa forma, não se empolgue muito com os pacotes de serviços oferecidos por alguns prédios. "Os imóveis destes condomínios atraem muitos locatários. Mas, como as taxas são muito altas, a rotatividade de condôminos também é grande", afirma Freitas, da associação dos administradores. Afinal, com o tempo, essas regalias pesam no bolso e as chances do locador ter que arcar com o custo do investimento dos sonhos não é pequena.

Ao gosto da vizinhança

A cultura da região é outro ponto a ser considerado quando os critérios para a compra do imóvel são definidos. Em uma cidade diversificada como São Paulo, cada bairro se estabelece com rotinas e características próprias, que, por sua vez, acabam atraindo moradores com perfis bastante demarcados. Dessa forma, encarnar o sociólogo pode ajudar a definir desde o preço do condomínio até a localização do andar do imóvel.

Exemplo disso é o bairro de Higienópolis, na capital paulista. Lá, de acordo com Roseli, não vale a regra de que os primeiros andares integram a lista negra das opções dos locatários. Isso porque a região abriga uma grande concentração de judeus que, por questões religiosas, pouco saem de casa aos sábados. "Por isso, eles preferem morar no primeiro e segundo andares", afirma. Já na boêmia Vila Madalena, também em São Paulo, a preferência é por imóveis que fiquem próximos da região mais badalada do bairro. Fato que não se repete nos bairros mais tradicionais da cidade. Agora, independente do ambiente cultural em que o imóvel está inserido, é primordial manter o imóvel em boas condições estruturais. "Não é preciso luxo, mas o imóvel deve estar em condições para entrar e morar", diz Freitas.Fonte: Exame.com

Onda Carioca Condominium Club
Próximo a tudo o que o Recreio tem de melhor.Tudo o que você e a sua família mais curtem fazer na praia agora vai estar dentro do seu condomínio. E mais, no Onda Carioca Condominium Club você e sua família vão estar próximos de shoppings, supermercados, escolas e restaurantes, além das principais vias da cidade, como a Transcarioca, Transolímpica e a Transoeste, que ficarão prontas até os Jogos Olímpicos de 2016.

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Os prós e contras de investir em flats

Esses pequenos imóveis são fáceis de alugar em cidades onde há um enorme déficit hoteleiro, como São Paulo e Rio; os preços, porém, já não são baixos como no passado

(Foto)Flat: preços de venda já chegam a 15.000 reais por metro quadrado em São Paulo
São Paulo – Os flats podem ser uma excelente opção de investimento para quem pensa em comprar imóveis para obter uma renda mensal com aluguéis. Esse tipo de apartamento geralmente tem até 40 metros quadrados e um único dormitório. Exatamente devido ao tamanho reduzido, exigem um investimento inicial menor e geram receitas com aluguéis proporcionalmente maiores que apartamentos de grande porte. Como oferecem uma vasta gama de serviços, os flats são bastante procurados por executivos que estão trabalhando longe da cidade de origem ou solteiros que não querem perder tempo pensando na lavagem de roupa suja ou com a próxima faxina.

A demanda por flats se torna ainda maior em momentos de apagão no setor hoteleiro. Em cidades como São Paulo, onde quase não há hotéis de luxo em construção e os existentes chegam a cobrar 1.000 reais por uma única diária, os flats se tornaram uma opção interessante para as empresas economizarem com as despesas de estadia dos funcionários. Fazer o imóvel gerar uma renda mensal interessante, nesse cenário, ficou mais fácil para os proprietários.

Nem por isso é desnecessário ser extremamente cuidadoso ao investir em um flat. O principal problema é que os preços desses imóveis, que eram baixíssimos no início da década passada, se tornaram bem mais salgados nos últimos anos. Em São Paulo, já há lançamentos de flats ou apartamentos de um dormitório de altíssimo padrão que chegam a custar 15.000 reais o metro quadrado, segundo Alexandre Frankel, diretor da incorporadora Vitacon, que atua nesse segmento. Isso significa que um flat de 40 metros quadrados pode custar nada menos do que 600.000 reais.

Ninguém imaginaria que valores como esse se tornariam realidade há duas décadas, quando grandes metrópoles brasileiras passaram por uma bolha dos flats. No início dos anos 2000, havia milhares de desses imóveis vazios, à procura de um inquilino ou um comprador. A economia vivia um momento ruim, a demanda por quartos era pequena e as incorporadoras haviam feito lançamentos demais anos antes.

Tanto que, em meados da década passada, era possível comprar flats usados de médio padrão em bons bairros da capital paulista como Moema por 50.000 reais. Um dos investidores que entrou no mercado na segunda metade da década passada, comprou centenas de unidades, reformou os empreendimentos e ganhou muito dinheiro foi o fundo imobiliário Hotel Maxinvest, da Brazilian Mortgages. Não é à toa que, desde seu lançamento, esse fundo foi um dos que gerou maior retorno para os investidores.

Mas mesmo pagando mais caro, ainda é possível ganhar dinheiro com flats? Depende. Alexandre Frankel lembra que esses preços de 15.000 reias por metro quadrados só se justificam em lançamentos de altíssimo padrão em bairros de primeríssima linha, como Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição ou Higienópolis. Ele afirma que fez um lançamento no início deste ano em que cobrou 10.500 reais por metro quadrado na Vila Olímpia. Como hoje em dia é possível cobrar aluguéis de até 8.000 reais por mês em um empreendimento como esse, o investimento pode ser interessante mesmo com o preço alto do imóvel. As empresas só topam pagar valores tão altos em estadia para seus funcionários porque hotéis de altíssimo padrão estão ainda mais caros.

Guilherme Rossi Cuppoloni, sócio da GR Properties, que também atua nesse segmento, lembra ao investidor que, antes de sonhar com uma renda de 8.000 reais por mês, é preciso tomar um importante cuidado na hora de fazer as contas e avaliar a atratividade de um flat. Como esse tipo de empreendimento oferece diversos serviços, geralmente as taxas mensais de condomínio são bastante elevadas e chegam a comer metade da renda gerada pelo aluguel.

Isso quer dizer que, caso o investidor consiga alugar seu flats por 8.000 reais mensais, vai efetivamente embolsar 4.000 reais. Caso pague 400.000 reais hoje pelo flat, portanto, o rendimento bruto mensal será de 1% do valor do imóvel. Ao comparar esse rendimento com outras aplicações financeiras, é importante lembrar que a renda com o aluguel ainda será tributada com Imposto de Renda, com uma alíquota que chega a até 27,5%.

Como a história mostra que não adianta esperar a queda de impostos no Brasil, o que o investidor pode fazer é procurar taxas de condomínio mais atrativas. As incorporadoras já perceberam isso e têm se adaptado de duas maneiras. Cuppoloni, da GR Properties, diz que a empresa deve lançar um empreendimento na Vila Madalena ainda neste ano em que devem ser oferecidos serviços mais limitados. Realizando limpezas dos apartamentos três vezes por semana, e não todos os dias, por exemplo, é possível baixar o custo de condomínio.

Já Frankel, da Vitacon, diz que cortar serviços pode não ser necessário. Ele acredita, inclusive, que agregar o maior número de serviços possível só contribui para elevar o valor de venda de um flat. Para não prejudicar os condôminos que não vão utilizar tudo o que é oferecido, entretanto, ele diz que pode ser uma boa ideia cobrar à parte serviços como entregas por motoboy ou personal trainer, onerando apenas quem contratá-los.
Legislação

Como o investimento em flats deve ser visto com um horizonte de longo prazo (assim como em qualquer outro imóvel), é importante que os potenciais conheçam a legislação para esse setor e seu impacto no mercado. Em 2005, quando ainda era o prefeito de São Paulo, José Serra assinou um decreto que proibiu os flats de atuar como hotéis. Os flats passaram a ter uso estritamente residencial, respeitando a legislação de uso e ocupação do solo desse tipo de empreendimento. Deixou de ser premitida, por exemplo, a venda de diárias de estadia no balcão ou o oferecimento de serviços típicos de um hotel. É por esse motivo que há tantos restaurantes e bares desativados em flats antigos.

À época, os hotéis reclamavam que eram obrigados a investir em rotas de fuga e outras exigências que reduziam o potencial de construçaõ de um terreno enquanto os flats não faziam nada disso e acabavam oferecendo quase o mesmo aos hóspedes. A lei serviu ao interesse dos hotéis, mas não a quem busca estadia na cidade. O apagão existente hoje em São Paulo só está acontecendo porque, para as incorporadoras, com a criação de tantas restrições para os flats e os hotéis, ficou bem mais interessante construir empreendimentos residenciais ou salas comerciais. “A conta dos flats dificilmente fecha”, diz Frankel, da Vitacon.

O Secovi (sindicato das imobiliárias) tem defendido uma nova regulamentação para os 19.000 flats que existem na cidade. A entidade quer que a Prefeitura de São Paulo permita que haja compensações para o fato de que os flats tenham de destinar espaços maiores para corredores ou rotas de fuga, entre outras exigências. Ele afirma que o ideal seria igualar o potencial de área construída de flats e imóveis comercais. Caberia, então, ao incorporador, escolher o tipo de empreendimento que melhor se encaixa a determinado terreno, ajudando a reduir a escassez da rede hoteleira.

Independente da adoção de uma futura mudança na lei que aumente representativamente a oferta de flats em São Paulo, esse só poderá se tornar um risco para o investidor daqui a muitos anos. “Há tanta demanda por estadia na cidade que, mesmo que dobre o número de flats, eu não acho que haveria queda nos preços”, diz Frankel. “E vai demorar muito para dobrar a oferta. Aprovar qualquer projeto e finalizá-lo leva vários anos na cidade.”Fonte: Exame.com

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