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Não aceite reajuste do preço do aluguel abusivo


Você adora o apartamento onde está, a iluminação, o tamanho, a vizinhança. Mas, de repente, é surpreendido com uma proposta do locador para aumentar o valor do aluguel, acima do que está previsto no contrato. O que fazer?
Não se preocupe, a Lei de Locação entende que você é a parte mais vulnerável nessa história e o protege. Normalmente, o contrato de aluguel prevê um reajuste por ano, com base no Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), conhecido como a “inflação de aluguel”. Nos últimos 12 meses, esse índice registrou alta de 11,09%.
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Se o seu contrato for baseado no IGP-M e o proprietário do imóvel quiser subir o valor do aluguel acima do índice, ele estará sendo abusivo, e você não deve aceitar. Há algumas alternativas para essa situação: tentar negociar numa boa, continuar pagando o valor antigo com proteção da Justiça ou procurar outro apartamento.
Como explica o economista Raone Costa, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), é um momento propício para tentar negociar o reajuste do valor do aluguel abaixo do IGP-M. Isso porque, por conta da crise econômica, os proprietários estão com dificuldade para fechar novos contratos e os preços dos aluguéis estão a favor dos inquilinos.
Os preços médios para novos aluguéis tiveram uma queda de 4,8% entre abril de 2015 e abril de 2016, segundo o Índice FipeZap de Locação. Se considerada a inflação, a queda real foi de 12,88%.
Tente apresentar esse argumento ao locatário. Se ele resistir mesmo assim, talvez seja hora de olhar para os apartamentos vizinhos. “Atualmente, há grandes chances de encontrar um apartamento ao lado com preço de aluguel menor do que o que você está”, orienta o economista.
Lembre-se de que, se você sair do imóvel antes do previsto no contrato, precisará pagar uma multa, quase sempre a partir do valor equivalente a três aluguéis.
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Justamente porque a balança está mais favorável para locatários do que para donos de imóveis, a expectativa é de que, este ano, os contratos de aluguel sofram um reajuste menor do que no ano passado, como explica o consultor jurídico Vinícius Costa, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
Busque ajuda na imobiliária
Você adora o apartamento onde mora e queria fazer de tudo para continuar nele? Tente buscar ajuda na imobiliária que intermediou a locação para conseguir chegar a um valor de reajuste do aluguel que agrade as duas partes.
“É do interesse da imobiliária que o contrato de aluguel não seja quebrado”, diz o advogado Cristiano Schmitt, diretor da área de cláusulas abusivas do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon).
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Ele lembra que, nessa negociação, o inquilino não pode obrigar o locatário a sofrer prejuízo, por isso deve propor um preço justo, que respeite o que o mercado está praticando. “Mostre a ele que você tem outras propostas para se mudar, mas que está interessado em ficar no apartamento”, aconselha o advogado.
Outra alternativa para continuar no imóvel é continuar pagando o valor antigo e procurar um advogado para realizar o chamado “pagamento em juízo”, como orienta a advogada Patricia Mendes, especialista em direito contratual e imobiliário e sócia da PLKC Advogados. Nesse caso, o dinheiro é depositado, mas fica pendente até que um juiz decida se o depósito está correto.
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Com consenso, preço do aluguel sempre pode mudar
Além de sofrer correção anual pelo IGP-M, prevista no contrato, o valor do aluguel pode ser modificado a qualquer momento, se houver consenso entre o locatário e o dono do imóvel, como explica Patricia, da PLKC Advogados.
Porém, sem a concordância de ambos, o proprietário só pode pedir para aumentar o preço além do IGP-M a cada três anos, por meio da Justiça, se apresentar provas de que os preços praticados pelo mercado estão de fato mais altos.

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O que pode ou não ser exigido no contrato de aluguel

Saiba o que imobiliárias e proprietários podem exigir dos inquilinos nos contratos de locação, e o que é proibido ou abusivo

Mão segura chaves
Proprietário só pode exigir uma forma de garantia; mas, dentre as permitidas, pode escolher as que quiser

Quem procura imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça. As exigências de imobiliárias e proprietários são tantas que muitas vezes inviabilizam o negócio. O preço alto e o mau estado de boa parte dos imóveis oferecidos também não ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: não faltam cláusulas que pareçam estranhas e que deixem o inquilino na posição mais frágil possível.
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Para não se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobiliárias e proprietários de imóveis podem e não podem pedir dos inquilinos no contrato de aluguel:
1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?
Não. Imobiliária e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia. Estas podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o seguro-fiança (feito em seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou fundo de investimento. De acordo com o advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e do consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este não é obrigado a ter mais de um imóvel.
2. Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?
Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só vez, é uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correção monetária, ao devolver o imóvel. Pela lei, o correto é depositá-lo em caderneta de poupança. O limite que pode ser exigido como caução é de três aluguéis.
José Alfredo Lion relata já ter visto casos em que o proprietário não depositou na poupança e não devolveu o valor da caução ao final do contrato, ou o devolveu sem correção. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma ação para cobrar seu dinheiro de volta e pode até pedir indenização por danos morais, diz o advogado.
Quer Vender Seu Imóvel?  Clique Aqui!“Há proprietários que também propõem que não se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os últimos três meses de aluguel. É permitido, pois é uma devolução indireta, mas o proprietário não pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatário não concordar, deve receber seu dinheiro de volta”, explica.
3. O seguro-fiança pode ser parcelado?
Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais protegido, pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não apenas três. “É mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o dinheiro de volta no final”, diz Lion. Porém, a possibilidade de parcelamento é uma vantagem para os locatários que não podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.
4. Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?
Sim. Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não existe disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na mesma cidade do imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa é uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiança precise ser executada.
Esse é um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram imóvel para alugar. É o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e há um ano e meio procura imóvel para alugar, enquanto mora com o irmão. “Como é possível eu ter um fiador do Rio se nem eu, nem minha família somos daqui?”, questiona.
5. A imobiliária e o proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?
Não existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.
“Um contrato de locação teoricamente é a vontade de ambas as partes. Com uma restrição tão grande à garantia, a imobiliária e o proprietário também perdem a chance de ter bons inquilinos”, observa Lion.
6. Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda assim deve autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?
Sim. Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e não entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse cônjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código Civil.
No entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que dispõe que o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é herdeiro necessário, o que abre margem a discussões nesse sentido.
“Essa concordância pode ser dispensada, mas é uma briga jurídica”, diz o José Alfredo Lion, que relata já ter conseguido a dispensa da assinatura de um cônjuge. Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separação total de bens, se não houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a união se tornou comunhão parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na constância do casamento se tornaram bens comuns. “Não está na Lei, mas já há jurisprudência nesse sentido”, relata.
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7. Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?
Sim. Segundo Lion, não há impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para arcar com o aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus extratos bancários, para conferir a movimentação e checar se os gastos não são mais altos que os rendimentos.
8. O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?
Sim. “Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na Lei que proíba a prática”, explica José Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino é a parte mais fraca, e a imobiliária pode se recusar a retirar a cláusula, sob pena de não alugar o imóvel para aquele candidato. O locatário pode acabar aceitando essa condição contra a sua vontade, só para não perder o imóvel.
“Esta ou qualquer outra cláusula que o locatário tenha ‘engolido’ pode ser questionada posteriormente na Justiça”, garante Lion, que explica que o inquilino pode alegar que teve de aceitá-las por adesão para conseguir alugar o imóvel. “O inquilino precisa de um teto, é lei de sobrevivência. Aceita agora e questiona depois”, completa.
9. Pode haver multas estipuladas no contrato?
Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.
Essas multas não têm limites estipulados em Lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada.
Quer Vender Seu Imóvel?  Clique Aqui!Se o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.
O locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.
10. O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?
Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.
“Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o proprietário dizer que não quer o inquilino por sua profissão, é possível entrar com uma ação por danos morais dentro de três anos”, explica José Alfredo Lion.
11. Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?
O mais correto é que sim. José Alfredo Lion entende que no contrato devem vir identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. “Senão é falsidade ideológica”, alega.
O consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o procurador, nesse caso, também pode ser considerado parte no contrato, devendo, portanto, ser identificado.
Ele acrescenta ainda que, apesar de não ser de todo correto, algumas vezes a administradora de bens não se identifica no contrato, mas seu representante assina pelo proprietário, explicitando apenas que este é representado por procuração, pela sigla “p.p.”. Em seguida, a administradora anexa a procuração ao contrato. “Esse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discussões”, diz Strotbek.
Assim, o melhor é que o inquilino exija, nesses casos, a identificação do procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: “proprietário(a) (nome e CPF do proprietário), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador)”.
Sendo o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu representante, que pode assinar por ela. Algo como “por intermédio de seu diretor/sócio-diretor/presidente” e assim por diante. Não é necessário constar o nome dessa pessoa física no contrato de locação.
“Caso haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa”, esclarece Alex Strotbek.
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12. É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?
Por lei, não, mas é fortemente aconselhável. “É meramente uma questão de segurança”, diz Strotbek. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.
13. É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado entre administradora e proprietário?
Por lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo. Para Strotbek, é uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser representado pela administradora – o que é fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele. Fonte: exame.com
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Como Renegociar O Aluguel Após Um Reajuste Pesado

Quem paga aluguel sabe que, em geral, os valores sofrem reajustes a cada 12 meses de contrato, normalmente pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Nos 12 meses terminados em julho, o índice de inflação acumulou alta de 6,67%, e pode ter pesado no bolso de quem já estava com o orçamento apertado para bancar o imóvel onde vive. Quando o aluguel se torna impagável após os reajustes, o inquilino pode tentar negociar, mas o sucesso vai depender muito da fase em que o contrato se encontra.

De qualquer forma, renegociar o aluguel é geralmente melhor para ambas as partes do que uma rescisão ou a entrega do imóvel após o término do contrato. Isso porque é vantajoso para o proprietário fugir dos custos de colocar seu imóvel novamente no mercado, assim como é interessante para o locatário evitar as dores de cabeça e dos custos de buscar outro imóvel e iniciar um novo contrato. Veja como renegociar o valor do seu aluguel em cada situação: no meio do contrato, perto do fim do contrato e terminado o contrato:

No meio do contrato


Essa é a situação em que a tentativa de renegociação tem menores chances de sucesso. Isso porque, ao assinar um contrato de, digamos, 30 meses (duração padrão dos contratos de locação), o inquilino está dizendo que pode arcar com o valor daquele aluguel e seus futuros reajustes. Se a alta do IGP-M ou outro índice de inflação for tão alta a ponto de provocar um baque imprevisível no bolso do locatário no meio da vigência do contrato, a única saída para renegociação será por via judicial, e mesmo assim com pouca chance de ser bem-sucedida.

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“Ocorre um conflito contratual. O locatário teria então que entrar com uma ação revisional de aluguel e comprovar por que não consegue arcar com o novo valor”, explica Alex Strotbek, consultor imobiliário do escritório Areal Pires Advogados. O inquilino terá, portanto, de produzir provas no sentido de mostrar que o reajuste está muito acima do que é possível para ele.

Segundo Strotbek, dificilmente uma incompatibilidade como essas vai ocorrer em uma economia estável, a menos que o inquilino esteja passando por um verdadeiro problema profissional ou familiar. Mas se não conseguir boas provas, a revisão do aluguel para baixo provavelmente não vai ocorrer. “Na verdade, as ações revisionais têm mais intuito de proteger o locador quando os aluguéis na microrregião sobem acima da inflação. Nesse caso, o proprietário sai perdendo ao cobrar um aluguel mais baixo, e pode pedir a revisão do valor para cima na Justiça”, explica o consultor.

Alguns contratos de aluguel estabelecem um prazo de carência depois do qual o inquilino pode deixar o imóvel sem multa mesmo que o contrato ainda não tenha terminado. Se for o caso, o inquilino pode optar por deixar o imóvel sem ônus, apenas com aviso prévio de 30 dias. Mas se o contrato não tiver uma cláusula como essa – ou o locatário ainda estiver em período de carência – será preciso pagar multa se decidir deixar o imóvel. A multa geralmente é de até três aluguéis, proporcional ao tempo de contrato decorrido.

Com o contrato próximo ao fim


De acordo com Alex Strotbek, de 30 a 60 dias antes do fim do contrato vigente é o melhor momento para se renegociar o valor do aluguel. Quando um contrato de locação termina, ele geralmente entra em prazo indeterminado, isto é, qualquer das partes passa a poder rescindi-lo desde que com aviso prévio de 30 dias. Mas, neste caso, é preservado o último valor de aluguel reajustado até o próximo reajuste, dali a 12 meses, e assim indefinidamente.

Embora o contrato por prazo indeterminado seja vantajoso para o inquilino que queira sair a qualquer momento do imóvel, esse tipo de documento será desinteressante para o inquilino que deseje permanecer no imóvel por um prazo mais longo, ou mesmo reduzir um pouco o valor de seu aluguel. A menos que sua ideia seja ganhar tempo para buscar um imóvel diferente e bem mais barato.

Ao renegociar o valor do aluguel próximo ao fim do contrato, as partes ficam obrigadas a confeccionar um novo contrato de locação, normalmente válido por mais 30 meses e com multa para quem rescindi-lo antes do término do prazo estipulado. Ou seja, se o último reajuste jogou seu aluguel de 1.400 para quase 1.600 reais, pode ser possível acordar com seu proprietário um novo aluguel de 1.500 reais. Mas com o novo contrato, o inquilino volta a ficar “preso” ao imóvel ao menos pelo prazo de carência.

Para Alex Strotbek, fazer um novo contrato é a alternativa mais segura tanto para proprietários quanto para inquilinos que desejem manter sua ligação no longo prazo. “O ideal é que sempre perto do término do contrato o locador e o locatário exponham suas vontades e expectativas em relação ao imóvel, como o tempo esperado de permanência e o valor do aluguel desejado. A negociação é mais uma questão de boa vontade do que de legislação”, diz o consultor.

Uma terceira alternativa, que também mantém o último valor de aluguel após os reajustes, é o aditamento do contrato por um novo prazo de 30 meses. Dificilmente, porém, um proprietário aceitará este caminho, que é tremendamente desvantajoso para ele. Isso porque a Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de renovação automática da locação após cinco anos (60 meses) de contrato, mesmo que o proprietário queira o imóvel de volta.

Quando ocorre o aditamento, além de serem preservadas as condições do contrato anterior, somam-se os 30 meses do primeiro contrato com os 30 meses do novo contrato, o que garante o direito de renovação automática pelo inquilino ao final do total de 60 meses. Quando se confecciona um novo contrato, porém, o tempo começa a contar do zero, mesmo que o locatário continue o mesmo.

Ou seja, findos os 30 meses do primeiro contrato, se for feito um novo contrato, com novas condições, por mais 30 meses, os períodos não vão se somar. É claro que esse procedimento, em que o inquilino perde força, pode ser questionado na Justiça, caso o locatário alegue que foi forçado a fazer um novo contrato assim que a vigência do primeiro terminou.

Com o contrato vencido


Neste caso, o locatário já está em uma situação mais frágil, pois seu contrato já entrou em prazo indeterminado. Ou seja, o locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento, desde que avise com 30 dias de antecedência. A renegociação do aluguel, porém, ainda é possível, desde que se confeccione um novo contrato, conforme o item anterior: novas condições exigem um novo prazo de carência e, portanto, multa para quem rescindir o contrato antes do tempo estipulado.Fonte Exame


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