No Brasil há cerca de 600 mil corretores de imóveis, de acordo com o Creci-RJ. Todavia, de acordo com o jornal Estadão, apenas 40% das transações imobiliárias no país possuem a observância de um corretor de imóveis.
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Neste cenário brasileiro, a blindagem jurídica para corretores se faz necessário, posto que, a responsabilização cível deste profissional é realidade junto aos tribunais do País.
A responsabilidade civil, preconizada no ordenamento civilista nacional, é o ato de ressarcimento promovido por aquele que comete o dano a outrem (TARTUCE, 2017, p. 499).
Neste sentido, a responsabilidade civil contratual (desencadeado através do inadimplemento, ou seja, não cumprimento de um contrato firmado entre as partes) está presente nos artigos 389, 390 e 391 e, a responsabilidade civil extracontratual (desencadeado por ato ilícito ou abuso de direito) encontra-se nos artigos 186 e 187 todos do Código Civil brasileiro.
Portanto, qualquer ato da vida humana pode desencadear a obrigação de reparação através da responsabilidade civil. No que tange os corretores de imóveis, há alguns pontos que merecem ser elucidados neste breve artigo:
De acordo com o artigo 722 do Código Civil, a base remuneratória do corretor de imóveis é o comissionamento atrelado a conclusão do negócio jurídico. Do dispositivo legal indicado advém o primeiro motivo de possível responsabilização cível: a cobrança de comissão de corretagem antes do prazo apresentado no Código Civil e jurisprudência pátria.
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Vejamos este decisão sobre a comissão de corretagem proferida pelo Tribunal do Estado do Rio de Janeiro no ano de 2023:
Ação de conhecimento. Cobrança de comissão de corretagem. (...) Entendimento no Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que não é necessário que o corretor atue em todas as etapas da venda para fazer jus à comissão, sendo necessária apenas a comprovação de aproximação das partes e da conclusão do negócio. Provas que comprovam a intermediação da compra e venda do imóvel a que se refere e evidenciam o direito alegado pelos autores. Aplicação dos artigos 725 e 728, ambos do Código Civil. Sentença reformada para condenar os réus a pagarem aos autores a quantia correspondente à comissão de corretagem sobre a venda do imóvel descrito na petição inicial, (...) (TJ/RJ - 0092557-37.2019.8.19.0001 – APELAÇÃO - Des(a). JOSÉ CARLOS PAES - Julgamento: 7/12/23 - DECIMA SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO)
De acordo com o trecho da decisão em relevo, se verifica entendimento consolidado do STJ que entende ser devida a comissão de corretagem mesmo se o corretor não atuou em todas as etapas do negócio, devendo este profissional comprovar que ao menos aproximou as partes, vendedor e comprador, e houve a conclusão da venda.
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Ainda vale destacar o entendimento proferido pela Ministra do STJ Nancy Andrighi em REsp 2.000.978:
“Segundo a relatora, para se compreender o fato gerador do direito do corretor à comissão, o principal é definir o que se considera resultado útil de sua atividade. Nesse sentido, ela lembrou ser pacífico no STJ o entendimento de que "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Mesmo em um típico e usual contrato de corretagem, não é qualquer ato do examinar, primeiro, o negócio que o corretor se obrigou a obter e os deveres contratuais por ele assumidos, para concluir, à luz das provas e das peculiaridades de cada hipótese, se o resultado útil foi alcançado, ainda que o resultado final previsto no contrato não ocorra por posterior arrependimento das partes" (...)
Ou seja, deve haver a conclusão do negócio para que o corretor de imóveis faça jus a sua comissão, conforme artigo 725 do Código Civil. Neste sentido, o arrependimento das partes não retira do corretor o seu direito a receber sua comissão, desde que este arrependimento seja posterior a conclusão do negócio imobiliário.
Outro ponto que pode gerar obrigação de ressarcimento é o desrespeito ao artigo 723 do Código Civil, ou seja, a obrigatoriedade deste profissional de apresentar todas as informações pertinentes ao negócio a fim de evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis.
Vale destacar que a informação é um dos pontos mais importantes para a atuação do corretor de imóveis, tanto que, o inciso II do artigo 4º do Código de Ética da categoria (RESOLUÇÃO COFECI Nº 326/92) expõe: “II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;”.
Neste diapasão, o parágrafo único do Art. 723 do Código Civil expõe a responsabilização do corretor em perdas e danos diante do descumprimento do caput do dispositivo legal, ou seja, diante da ausência de informações claras sobre o negócio jurídico imobiliário.
Esta responsabilização poderá ser aplicada na forma dos artigos 402 á 405 do Código Civil.
Contudo, além da responsabilização civilista, o corretor de imóveis pode sofrer com a necessidade de ressarcir o dano diante do CDC.
Diante do artigo 14 do diploma de defesa do consumo, o corretor de imóveis responderia de forma objetiva, ou seja, independente da existência de culpa. Todavia, há uma ressalva: caso o corretor de imóveis seja um profissional liberal, o parágrafo 4º do artigo 14 do CDC indica que deverá ser apurada a existência de culpa, descartando a responsabilidade objetiva e trocando pela subjetiva.
Sendo assim, no caso de dano causado pelo corretor de imóveis autônomo, este responderia pelo parágrafo 4º do artigo 14 do CDC e não pelo seu caput, além dos dispositivos civilistas indicados anteriormente.
Portanto, verifica-se que a função do corretor de imóveis possui riscos de responsabilização cível e consumerista. Para tal, é de suma importância possuir apoio jurídico, mesmo atuando como autônomo, para reforçar sua blindagem profissional e evitar prejuízos financeiros e perda de credibilidade.
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