Quantidade de imóveis retomados em 2020 deve ser semelhante a do ano passado, que foi a mais alta em sete anos
A Caixa, que concede cerca de 70% do crédito imobiliário no país, retomou 11,5 mil imóveis de janeiro a setembro deste ano. Até o final do ano, o número deve se assemelhar ao registrado no ano passado, quando o banco retomou 15,8 mil imóveis no país, a maior quantidade desde 2019.
O número é um alerta para quem tem financiamentos imobiliários no banco e está tendo dificuldades para pagar as prestações em dia. Isso porque a lei de alienação fiduciária tornou, desde 1997, o processo de retomada do imóvel pelo banco mais rápido ao dispensar a necessidade de uma ação judicial para conclusão do processo.
O advogado Marcelo Tapai classifica a facilidade com a qual o banco pode tomar o imóvel de um cliente inadimplente e levá-lo a leilão como “espantosa”. “Segundo a lei, o cliente que deixar de pagar, em média, três parcelas mensais, pode ser notificado de forma extrajudicial a pagar a dívida em aberto, além dos encargos de cobranças, juros, multa e correção. Tudo em até 15 dias. Se não fizer o pagamento neste período, o imóvel automaticamente passa a ser do agente financeiro, que poderá leva-lo a leilão”, afirma.
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Os bancos, em geral, se negam a receber o valor da dívida depois de passados os 15 dias da notificação e preferem retomar as unidades e negociá-las com terceiros, explica Tapai. Passado esse prazo, o banco envia o imóvel para leilão nos próximos 30 dias pelo preço de avaliação do bem. Se a venda do imóvel não for concretizada, ocorre um segundo leilão que poderá ser realizado em até 15 dias. “Aqui, se o imóvel for vendido pelo valor da dívida o comprador perde tudo o que já pagou”, diz Tapai.
Ou seja, todo o processo de retomada acontece em poucos meses. Por conta disso, especialistas, recomendam a mutuários que busquem alternativas e canais de negociação o quanto antes.
Renegocie
O especialista em crédito imobiliário Marcelo Prata diz que a “vantagem” da crise econômica é que todos sofrem com ela, inclusive os bancos. Isso pode fazer com que as instituições financeiras tenham uma flexibilidade maior para negociar prestações em atraso e até conceder algum tipo de carência para que o mutuário consiga realizar o pagamento.
Mas, de qualquer maneira, vale o que está previsto no seu contrato. Portanto, ele recomenda procurar o banco para falar sobre dificuldades financeiras o quanto e propor um plano.
Prata ressalta que o banco não é obrigado a renegociar e a opção pode não estar facilmente disponível. Mas Tapai recomenda que o mutuário insista em uma solução.
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Como os contratos de financiamento imobiliário duram por anos e até décadas, o advogado acredita que deveriam representar uma parceria de confiança ente o agente financiador e o cliente. “Não é razoável que em um negócio tão longo as partes não possam fazer concessões e ajustes para adequar o compromisso à realidade do contratante. Em contratos de financiamento que podem ter até 360 meses, o banco precisaria entender que imprevistos podem ocorrer e, nestes casos, realizar negociações que permitam ao cliente continuar saldando suas dívidas”, defende.
O advogado garante que existem saídas que podem evitar o leilão como, por exemplo, o pagamento da dívida mesmo depois dos 15 dias da notificação. “Muitas vezes o procedimento de notificação apresenta falhas, como a falta de intimação para o leilão ou a subavaliação do imóvel. De qualquer forma, se o comprador não conseguir negociar com o banco, deve procurar um advogado com urgência para tentar reverter a situação”, finaliza.
A Caixa declara, em nota, que, nos processos de negociação, costuma recalcular o saldo devedor do contrato incluindo as prestações em atraso pelo cliente. Nesse caso, o cliente precisa pagar um valor de entrada e ter pago no mínimo 12 prestações do financiamento. A taxa de juros e o prazo do contrato permanecem o mesmo.
Outras alternativas
Para quem está com o orçamento apertado, usar o FGTS para amortizar o saldo devedor pode diminuir o valor das prestações de forma que o mutuário consiga continuar a fazer os pagamentos. Quando parte do valor do financiamento é abatido, é possível manter o mesmo prazo para pagamento da dívida. Nesse caso, as prestações ficam menores.
Pergunta de um internauta: "Estava negociando a venda do meu imóvel através de várias imobiliárias, todas sem exclusividade. ..
O problema é que existe um intervalo entre cada utilização do FTGS, equivalente a dois anos, que precisa ser respeitado. Caso vocês tenham utilizado o FGTS na compra do imóvel, poderão utilizar os recursos novamente apenas após esse prazo, e assim sucessivamente.
Mas também é possível utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de um financiamento. O limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, entre elas três já vencidas, no máximo.
Contudo, o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja, ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor. Mesmo assim, é uma ajuda e tanto para quem está com o orçamento limitado. O saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa forma logo após o encerramento de cada operação.
A opção de transferir a dívida para outro banco que cobre juros menores também pode aliviar o valor das parcelas, mas não costuma estar disponível ao mutuário.
Primeiro porque pode ser difícil encontrar bancos que cobrem juros menores do que os da Caixa, principalmente se a linha for subsidiada com recursos do FGTS ou do programa Minha Casa Minha Vida. Além disso, a portabilidade de crédito imobiliário é uma operação complexa, que, na visão dos bancos, geralmente não compensa.
Caso nenhuma das opções deem resultado, Prata acredita que seja melhor vender o imóvel. Como a economia ainda está esboçando uma reação, o quanto antes ele for colocado à venda, e por um valor inferior ao praticado no mercado, melhor. “Não há vergonha alguma em adiar o sonho da casa própria. Vender o imóvel é uma forma de quitar o financiamento. Após concluir a operação, você pode comprar um imóvel mais barato ou voltar para o aluguel até que as coisas se ajeitem”, diz Prata.
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Número de imóveis retomados pode ser razão para crédito mais restrito
A recente medida da Caixa de passar a financiar apenas 50% do valor dos imóveis usados (que já foram habitados ou tem mais de 180 dias de averbação do habite-se), divulgada no mês passado, pode ter sido motivada, entre outros fatores, pelo aumento de imóveis retomados pelo banco, acredita o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa.
Este cenário de alta da inadimplência, diz Costa, torna o financiamento arriscado para o banco. “O banco tem de pagar custos da execução e ainda não encontra número suficiente de investidores interessados nos imóveis que vão a leilão. O banco ainda pode perder por conta da manutenção ou queda do preço dos imóveis”.
Segundo a Caixa, a restrição dos financiamentos imobiliários acontece por conta de falta de recursos, já que o mercado teve uma reação este ano e o banco emprestou mais do que no ano passado no segmento de crédito para imóveis.
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