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Está pagando juros altos? Mude sua dívida para outro banco

Portabilidade se torna atrativa em um cenário de forte queda dos juros

A portabilidade de crédito é permitida em todas as modalidades. Contudo, é necessário verificar se a operação é realmente vantajosa

A taxa básica de juros, a Selic, despencou de 14,25% para 7% em pouco mais de um ano. Para quem tem dívidas contratadas antes desse período, pode valer a pena pensar em transferir a dívida para outro banco que cobre menos juros pelo empréstimo.
Isso porque os bancos tendem a acompanhar a queda da Selic e diminuir as taxas cobradas, já que os empréstimos passam a representar menos custos para o banco com a Selic menor.
Mas, antes de mais nada, é importante saber a diferença entre portabilidade de dívida e renegociação de dívida, explica Ione Amorim, economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec). “A transferência da dívida pressupõe que todas as condições, como saldo a pagar e prazo, sejam mantidas, exceto a taxa de juros, que deve ser menor. O empréstimo no novo banco pode ser até mais curto, mas nunca maior. O consumidor não deve se deixar seduzir por um empréstimo maior ou com parcelas menores, que caibam no bolso”, diz Ione.
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Se o novo banco oferecer um empréstimo maior por um prazo mais longo, fica mais difícil saber se a operação é, de fato, vantajosa. Nesse caso, ela tem uma grande probabilidade de não trazer qualquer benefício. “Quanto maior a dívida, mais exposto aos juros o consumidor vai ficar. Então, mesmo que a dívida tenha uma taxa mais baixa ela pode representar um custo maior para o devedor”, explica a economista.

Passo a passo

A portabilidade da dívida pode ser feita a qualquer tempo e vale para qualquer modalidade de crédito, seja o cheque especial, cartão de crédito, crédito consignado, crédito pessoal e até o financiamento do carro ou imóvel.
Para fazer a portabilidade de uma dívida, é necessário primeiramente pesquisar se os bancos concorrentes oferecem uma taxa menor para o empréstimo. Para isso, será necessário que eles analisem o risco que cada devedor oferece. Alguns podem até recusar a portabilidade da dívida caso o perfil do devedor não se enquadre na sua estratégia e apetite por risco.
Uma forma de verificar qual a taxa média de juros cobradas por cada banco por modalidade é acessar o site do Banco Central. Após identificar os que cobram as menores taxas, basta ligar em uma agência e passar algumas informações ao gerente, manifestando o interesse pela transferência.
É necessário ter em mãos o demonstrativo da evolução do saldo devedor; modalidade na qual o crédito se enquadra; taxa de juros anual, nominal e efetiva cobrada; prazo total e remanescente da dívida; valor de cada prestação, especificando o valor do principal e dos encargos; e data do último dia de pagamento. Essas informações devem ser pedidas ao banco no qual a dívida foi contraída, que deve fornecê-las em até um dia útil.
No crédito consignado, é necessário ainda verificar se o empregador tem convênio com o banco buscado. Caso não tenha, isso impedirá a portabilidade do crédito com desconto no salário.
O banco para o qual o consumidor deseja que a dívida seja transferida, de posse de todos os dados, também tem prazo para dizer se aceita ou não a transferência, que é de até três dias úteis.

Atenção a taxas adicionais
Ao realizar a operação de portabilidade, o novo banco para o qual a dívida será transferida não pode cobrar nenhuma taxa adicional do cliente. É a instituição financeira que deve arcar com os custos da operação.
A única taxa que poderá ser cobrada, conforme a norma do Banco Central, é uma taxa para confecção de cadastro, caso o devedor não seja cliente do banco para o qual deseja transferir a dívida.
A exceção é a portabilidade de crédito imobiliário, na qual existem custos adicionais, como despesas com cartório de registro de imóveis, por exemplo.
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Ao fazer a portabilidade do crédito imobiliário, o contrato do financiamento precisará ser alterado transferindo a dívida para o banco que terá a guarda da hipoteca no caso de inadimplência. A certidão de registro do imóvel também será necessária, pois a portabilidade não é uma quitação e sim uma transferência de dívida e, por essa razão, não deve ser quitado o contrato pelo primeiro banco e feito novo pelo banco que assumir o crédito. O contrato é mantido.
O devedor deve ficar atento a esses custos, que podem tornar a operação desvantajosa. É necessário colocar tudo no papel para verificar se a transferência vale a pena ou não.
O banco também pode exigir a criação de uma conta corrente, mas neste caso será necessária uma análise mais minuciosa para verificar se a operação, de fato, vale a pena, já que a abertura de conta pode incluir uma série de taxas que podem ter um custo maior do que as oferecidas no banco em que o empréstimo foi contraído. Ou seja, no longo prazo, a transferência pode dar prejuízo ao devedor.
Durante o processo de transferência da dívida, o banco no qual o empréstimo foi contraído pode renegociá-lo com o cliente. Caso verifique que a proposta é, de fato, mais vantajosa, o devedor pode cancelar a portabilidade, caso ela ainda não esteja concluída.
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Tenho um imóvel, mas renda anual abaixo de R$ 28 mil. Declaro?


Pergunta da leitora: 
Eu ganho um salário de R$ 1.300,00 e meu marido ganha R$ 1.800,00. Temos um carro e adquirimos um apartamento em 2017 financiado pela Caixa.
Gostaria de saber se preciso fazer a declaração do Imposto de Renda 2018, pois nossa renda bruta anual fica abaixo do mínimo necessário determinado pela Receita, mas temos o apartamento financiado. 
Resposta de Valdir Amorim*:
Está obrigado a apresentar a Declaração de Ajuste Anual quem recebeu mais de R$ 28.559,70 de renda tributável no ano-calendário de 2017 (salário, aposentadoria ou aluguéis, por exemplo).
Sem capital para cumprir regras internacionais de proteção, a Caixa passou a emprestar menos e aumentou os juros O volume de  crédito



Como a soma individual dos rendimentos tributáveis de cada um não atinge o limite de obrigatoriedade, vocês não estão obrigados a declarar. Porém, se quiserem, podem entregar a declaração espontaneamente.
Deve ser observado também que há outras regras que exigem a entrega da declaração, como por exemplo, quando a soma dos bens existentes em 31/12/2017 for superior a R$ 300 mil.
Se for entregar a declaração, informar na ficha “Bens e Direitos” a data da aquisição, endereço, área do imóvel, forma de aquisição, registro de inscrição no órgão público e o registro no Cartório de Imóveis. Na coluna “Situação em 31/12/2017”, informar a soma do valor pago até essa data.
Presidente do banco diz que quer ganhar competitividades, já que não fez nenhum corte no ano. A  Caixa Econômica Federal  vai reduzi...



*Valdir de Oliveira Amorim é coordenador editorial-tributário da IOB da Sage, professor universitário, mestre em Ciências Sociais e Contabilidade, pós-graduado em Direito Tributário, coordenador de cursos de pós-graduação, palestrante, conferencista, mediador em seminários e congressos, doutorando em Contabilidade; especialista há mais de 20 anos em Imposto de Renda, PIS/COFINS, IOF, ITR, CIDE e legislação societária, comercial e tributária.
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Os melhores e piores bancos para financiar imóvel

Levantamento da Proteste mostra os bancos que oferecem financiamento imobiliário com as menores taxas, conforme o valor do imóvel

Financiamento imobiliário: Olhe para o Custo Efetivo Total, não só para a taxa de juros 
Caixa ainda é o banco mais barato para financiar imóvel, segundo um levantamento da associação de consumidores Proteste. Ao comparar o custo do financiamento em diferentes instituições financeiras, você pode economizar até 235 mil reais, conforme o valor do imóvel.
A pesquisa comparou as taxas cobradas pelos seis principais bancos que oferecem crédito imobiliário no país: Banco do Brasil, Banrisul, Bradesco, Caixa, Itaú e Santander.
O estudo analisou não apenas a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as despesas do financiamento além dos juros. Na hora de escolher o melhor crédito imobiliário, é nessa taxa que você tem que se fixar.
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“Nem sempre o gerente conhece essa informação, mas o consumidor tem que insistir para poder comparar as opções de crédito. Muitas vezes, vale a pena abrir conta em outro banco”, orienta a economista Veronica Dutt-Ross, pesquisadora da Proteste.
A simulação comparou o custo do crédito imobiliário para três cenários, com valor do imóvel e entrada diferentes. Nas três situações, o levantamento considerou que o financiamento foi feito para um imóvel novo, por um comprador de 35 anos, com prazo de 30 anos.
O financiamento foi feito pela tabela SAC, quando a amortização é constante e as parcelas diminuem ao longo do tempo. Cada banco oferece modalidades de crédito diferentes.
Em financiamentos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), é possível utilizar recursos da poupança e do FGTS. Na maior parte do Brasil, imóveis de até 800 mil reais podem ser financiados pelo SFH. Em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o limite sobe para 950 mil reais.
“Se puder, use o seu FGTS na entrada para diminuir o valor a ser financiado”, orienta a economista.
Os bancos que oferecem financiamento pelo SFH são obrigados a seguir as regras estipuladas pelo governo, que limitam a taxa de juros a 12% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Essas taxas costumam ser menores do que as praticadas em outras modalidades de crédito.
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A seguir, confira as taxas cobradas por cada banco para financiar imóvel em três diferentes cenários:

Cenário 1

Imóvel de 150 mil reais, com 20% de entrada.
BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano (%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (Programa Minha Casa Minha Vida)7,727,221.042,36330,29
Banco do Brasil (Programa Minha Casa Minha Vida)7,926,70975,47371,60
Banco do Brasil (FGTS)7,926,70975,47371,60
Santander (SFH com relacionamento com o banco)11,8410,501.401,08362,33
Bradesco (SFH)12,1710,701.415,77361,17
Banrisul (SFH)12,2610,801.461,98373,25
Itaú (SFH)12,3011,301.375,14354,82
Santander (SFH com relacionamento com o banco)12,5011,501.491,96362,58
Banco do Brasil (SFH)12,7911,471.394,63375,45
Banco do Brasil (CH)13,8312,501.480,04375,71

Cenário 2

Imóvel de 400 mil reais, com 20% de entrada.
BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano (%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)11,0210,243.593,17920,74
Santander (com relacionamento com o banco)11,3110,503.694,55920,91
Itaú (SFH)11,4710,703.489,11904,17
Caixa (com relacionamento com o banco)11,5210,753.714,85921,08
Bradesco (SFH)11,6610,703.733,72921,45
Caixa (Taxa balcão)11,7710,993.775,49921,25
Banrisul (SFH)12,2111,103.936,96953,91
Banco do Brasil (SFH)12,2911,473.677,36959,54
Santander (sem relacionamento com o banco)12,3211,503.936,89921,59
Banco do Brasil (CH)13,3212,503.905,10960,24

Cenário 3

Imóvel de 960 mil reais, com 30% de entrada.
BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano(%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)10,8910,247.525,951.905,70
Caixa (com relacionamento com o banco)11,3910,757.781,481.906,41
Caixa (taxa balcão)11,6110,997.908,821.906,76
Banrisul (SFH)12,1111,108.249,621.985,14
Santander (com relacionamento com o banco)12,2011,508.251,981.907,47
Itaú (taxa mercado)12,3911,708.298,432.001,53
Bradesco (taxa mercado)12,5211,708.332,141.908,96
Banco do Brasil (CH)13,1812,508.182,601.993,99
Santander (sem relacionamento com o banco)13,7113,009.007,561.909,57

Quando o banco pode negar o financiamento?

Você precisa ter mais de 18 anos para tentar um financiamento imobiliário e, no final do contrato, no máximo, entre 80 e 81 anos e meio. Assim, se você tem 60 anos hoje e pretende entrar em um financiamento de 20 anos, alguns bancos podem negar o crédito.
Outra exigência é o valor de entrada. Em geral, os bancos pedem, no mínimo, 20% do valor do imóvel. Algumas instituições permitem financiar com apenas 10% de entrada, mas lembre que, quanto maior esse valor, menos você vai pagar de juros e menores podem ser as parcelas.
Você também precisa comprovar que a prestação vai comprometer, no máximo, 30% da sua renda mensal. É possível juntar a sua renda com a de outra pessoa, não necessariamente o cônjuge.
Alguns imóveis podem ter o crédito negado, como casas de madeira ou pré-fabricadas, casas de veraneio, chácaras, sítios e imóveis de lazer em geral, além dos que têm qualquer pendência jurídica. É uma precaução dos bancos para conseguir revender o bem facilmente, em caso de inadimplência do consumidor e consequente retomada do imóvel.
Palco principal dos Jogos Olímpicos de 2016, a Barra da Tijuca pode ser definida como uma cidade dentro da cidade do Rio de Janeiro

Custos do financiamento

Antes de decidir comprar a casa própria, você precisa ter certeza que vai ter condições de arcar não só com as parcelas, mas também com as diversas despesas que surgem na hora de adquirir o imóvel.
Ao fazer o financiamento, você terá que pagar pela avaliação do imóvel e pela análise jurídica, que, juntas, custam entre 960 reais e 3.900 reais, segundo a Proteste. A maioria dos bancos permite financiar esses custos, mas é melhor pagar à vista.
A análise jurídica checa os documentos e certidões do imóvel e do vendedor, para confirmar que não há débitos que possam comprometer a compra. A avaliação do imóvel confere as condições de saneamento e habitabilidade, para determinar o valor de mercado do imóvel.
Além disso, há uma tarifa mensal permitida por lei, que, no SFH, custa 25 reais por mês, o que significa 9 mil reais após 30 anos de financiamento.
Você terá, ainda, que pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma taxa sobre o valor do imóvel que varia conforme o município, mas normalmente é de cerca de 2%.
Em todos os contratos de financiamento, também é obrigatória a contratação dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI). O valor desses seguros é apurado mensalmente e cresce conforme a idade do proprietário e o valor do imóvel. Ou seja, a tendência é que o seu custo aumente ao longo dos anos.

Acreditamos que as informações deste post são muito importantes e, provavelmente, você as desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos importantes para a sua vida, como os do Mercado imobiliário que, provavelmente, você também desconhece. Por isto, sugerimos que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas. Mas, se ainda persistir alguma dúvida, clique no ícone do WhatsApp abaixo, faça sua pergunta e receba a resposta na hora!


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