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Os melhores e piores bancos para financiar imóvel

Levantamento da Proteste mostra os bancos que oferecem financiamento imobiliário com as menores taxas, conforme o valor do imóvel

Financiamento imobiliário: Olhe para o Custo Efetivo Total, não só para a taxa de juros

A Caixa ainda é o banco mais barato para financiar imóvel, segundo um levantamento da associação de consumidores Proteste. Ao comparar o custo do financiamento em diferentes instituições financeiras, você pode economizar até 235 mil reais, conforme o valor do imóvel.

A pesquisa comparou as taxas cobradas pelos seis principais bancos que oferecem crédito imobiliário no país: Banco do Brasil, Banrisul, Bradesco, Caixa, Itaú e Santander.

O estudo analisou não apenas a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as despesas do financiamento além dos juros. Na hora de escolher o melhor crédito imobiliário, é nessa taxa que você tem que se fixar.

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“Nem sempre o gerente conhece essa informação, mas o consumidor tem que insistir para poder comparar as opções de crédito. Muitas vezes, vale a pena abrir conta em outro banco”, orienta a economista Veronica Dutt-Ross, pesquisadora da Proteste.

A simulação comparou o custo do crédito imobiliário para três cenários, com valor do imóvel e entrada diferentes. Nas três situações, o levantamento considerou que o financiamento foi feito para um imóvel novo, por um comprador de 35 anos, com prazo de 30 anos.

O financiamento foi feito pela tabela SAC, quando a amortização é constante e as parcelas diminuem ao longo do tempo. Cada banco oferece modalidades de crédito diferentes.

Em financiamentos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), é possível utilizar recursos da poupança e do FGTS. Na maior parte do Brasil, imóveis de até 800 mil reais podem ser financiados pelo SFH. Em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o limite sobe para 950 mil reais.

“Se puder, use o seu FGTS na entrada para diminuir o valor a ser financiado”, orienta a economista.

Os bancos que oferecem financiamento pelo SFH são obrigados a seguir as regras estipuladas pelo governo, que limitam a taxa de juros a 12% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Essas taxas costumam ser menores do que as praticadas em outras modalidades de crédito.

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A seguir, confira as taxas cobradas por cada banco para financiar imóvel em três diferentes cenários:

Cenário 1

Imóvel de 150 mil reais, com 20% de entrada.

Banco	CET ao ano (%)	Taxa de juros ao ano (%)	1ª prestação (R$)	Última prestação (R$)
Caixa (Programa Minha Casa Minha Vida)	7,72	7,22	1.042,36	330,29
Banco do Brasil (Programa Minha Casa Minha Vida)	7,92	6,70	975,47	371,60
Banco do Brasil (FGTS)	7,92	6,70	975,47	371,60
Santander (SFH com relacionamento com o banco)	11,84	10,50	1.401,08	362,33
Bradesco (SFH)	12,17	10,70	1.415,77	361,17
Banrisul (SFH)	12,26	10,80	1.461,98	373,25
Itaú (SFH)	12,30	11,30	1.375,14	354,82
Santander (SFH com relacionamento com o banco)	12,50	11,50	1.491,96	362,58
Banco do Brasil (SFH)	12,79	11,47	1.394,63	375,45
Banco do Brasil (CH)	13,83	12,50	1.480,04	375,71

Cenário 2

Imóvel de 400 mil reais, com 20% de entrada.

Banco	CET ao ano (%)	Taxa de juros ao ano (%)	1ª prestação (R$)	Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)	11,02	10,24	3.593,17	920,74
Santander (com relacionamento com o banco)	11,31	10,50	3.694,55	920,91
Itaú (SFH)	11,47	10,70	3.489,11	904,17
Caixa (com relacionamento com o banco)	11,52	10,75	3.714,85	921,08
Bradesco (SFH)	11,66	10,70	3.733,72	921,45
Caixa (Taxa balcão)	11,77	10,99	3.775,49	921,25
Banrisul (SFH)	12,21	11,10	3.936,96	953,91
Banco do Brasil (SFH)	12,29	11,47	3.677,36	959,54
Santander (sem relacionamento com o banco)	12,32	11,50	3.936,89	921,59
Banco do Brasil (CH)	13,32	12,50	3.905,10	960,24

Cenário 3

Imóvel de 960 mil reais, com 30% de entrada.

Banco	CET ao ano (%)	Taxa de juros ao ano(%)	1ª prestação (R$)	Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)	10,89	10,24	7.525,95	1.905,70
Caixa (com relacionamento com o banco)	11,39	10,75	7.781,48	1.906,41
Caixa (taxa balcão)	11,61	10,99	7.908,82	1.906,76
Banrisul (SFH)	12,11	11,10	8.249,62	1.985,14
Santander (com relacionamento com o banco)	12,20	11,50	8.251,98	1.907,47
Itaú (taxa mercado)	12,39	11,70	8.298,43	2.001,53
Bradesco (taxa mercado)	12,52	11,70	8.332,14	1.908,96
Banco do Brasil (CH)	13,18	12,50	8.182,60	1.993,99
Santander (sem relacionamento com o banco)	13,71	13,00	9.007,56	1.909,57

Quando o banco pode negar o financiamento?

Você precisa ter mais de 18 anos para tentar um financiamento imobiliário e, no final do contrato, no máximo, entre 80 e 81 anos e meio. Assim, se você tem 60 anos hoje e pretende entrar em um financiamento de 20 anos, alguns bancos podem negar o crédito.

Outra exigência é o valor de entrada. Em geral, os bancos pedem, no mínimo, 20% do valor do imóvel. Algumas instituições permitem financiar com apenas 10% de entrada, mas lembre que, quanto maior esse valor, menos você vai pagar de juros e menores podem ser as parcelas.

Você também precisa comprovar que a prestação vai comprometer, no máximo, 30% da sua renda mensal. É possível juntar a sua renda com a de outra pessoa, não necessariamente o cônjuge.

Alguns imóveis podem ter o crédito negado, como casas de madeira ou pré-fabricadas, casas de veraneio, chácaras, sítios e imóveis de lazer em geral, além dos que têm qualquer pendência jurídica. É uma precaução dos bancos para conseguir revender o bem facilmente, em caso de inadimplência do consumidor e consequente retomada do imóvel.

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Palco principal dos Jogos Olímpicos de 2016, a Barra da Tijuca pode ser definida como uma cidade dentro da cidade do Rio de Janeiro

Custos do financiamento

Antes de decidir comprar a casa própria, você precisa ter certeza que vai ter condições de arcar não só com as parcelas, mas também com as diversas despesas que surgem na hora de adquirir o imóvel.

Ao fazer o financiamento, você terá que pagar pela avaliação do imóvel e pela análise jurídica, que, juntas, custam entre 960 reais e 3.900 reais, segundo a Proteste. A maioria dos bancos permite financiar esses custos, mas é melhor pagar à vista.

A análise jurídica checa os documentos e certidões do imóvel e do vendedor, para confirmar que não há débitos que possam comprometer a compra. A avaliação do imóvel confere as condições de saneamento e habitabilidade, para determinar o valor de mercado do imóvel.

Além disso, há uma tarifa mensal permitida por lei, que, no SFH, custa 25 reais por mês, o que significa 9 mil reais após 30 anos de financiamento.

Você terá, ainda, que pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma taxa sobre o valor do imóvel que varia conforme o município, mas normalmente é de cerca de 2%.

Em todos os contratos de financiamento, também é obrigatória a contratação dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI). O valor desses seguros é apurado mensalmente e cresce conforme a idade do proprietário e o valor do imóvel. Ou seja, a tendência é que o seu custo aumente ao longo dos anos.

Acreditamos que as informações deste post são muito importantes e, provavelmente, você as desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos importantes para a sua vida, como os do Mercado imobiliário que, provavelmente, você também desconhece. Por isto, sugerimos que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas. Mas, se ainda persistir alguma dúvida, clique no ícone do WhatsApp abaixo, faça sua pergunta e receba a resposta na hora!

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Os imóveis que você pode financiar de acordo com o seu salário

Casal e projeção de uma casa: quem ganha R$ 3 mil consegue financiar R$ 115 mil caso dê R$ 34,5 mil como entrada do empréstimo

Simulação mostra o valor máximo de crédito que pode ser obtido na compra do imóvel em dez diferentes faixas de renda, de R$ 3 mil a R$ 40 mil

A queda da taxa de juros e a diminuição de exigências da Caixa na concessão de crédito para a compra da casa própria aumentou o valor máximo do imóvel que o brasileiro pode financiar de acordo com sua renda. Pesquisa do Canal do Crédito, realizada a pedido de EXAME.com, mostra que o poder de compra do mutuário aumentou até 21% nos últimos 12 meses.

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De acordo com o estudo, quem tem uma renda familiar mensal de 8 mil reais, por exemplo, consegue atualmente obter crédito para comprar um imóvel de até 300 mil reais nos cinco principais bancos que atuam na concessão de crédito imobiliário. Em janeiro do ano passado, famílias com a mesma renda conseguiam obter até 240 mil reais para financiar a compra do imóvel, valor 20% menor.

O levantamento do site que compara custos de financiamentos mostra o valor máximo do imóvel que o comprador consegue financiar atualmente de acordo com a sua renda familiar. Para isso, foram consideradas dez faixas de renda, que variam de 3 mil reais a 40 mil reais. A pesquisa foi feita com base nas condições de financiamentos da Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander.

Responsável por cerca de 68% dos financiamentos de imóveis no país, a Caixa tinha ficado de fora do levantamento feito no ano passado, já que em 2015 passou a exigir maiores valores de entrada nos financiamentos, o que poderia distorcer os resultados do estudo.

Como em 2016 o banco voltou a flexibilizar as exigências para o financiamento de imóveis usados, foi incluído no levantamento deste ano. Essa inclusão foi o principal motivo pelo qual o valor dos imóveis que podem ser financiados em cada faixa de renda aumentou.

Outro motivo para o aumento foi a queda de 0,5 ponto porcentual da taxa básica de juros (Selic) no segundo semestre do ano passado. A queda dos juros diminui o valor das prestações e permite que a compra de imóveis mais caros passe a caber no orçamento de uma família que manteve a mesma renda registrada em janeiro do ano passado, já que os bancos não permitem que as parcelas superem 30% da renda do tomador do crédito.

A Caixa diminuiu as taxas cobradas em financiamentos imobiliários pela primeira vez no ano passado, após aumentar os juros por quatro vezes consecutivas. Atualmente, a taxa média de juros cobrada nas cinco instituições financeiras é de 11%. Em janeiro do ano passado a taxa média era um pouco maior: 11,20%.

Veja na tabela a seguir o valor máximo do imóvel que pode ser financiado por famílias em dez faixas de renda.

Renda familiar mensal	Valor máximo do financiamento do imóvel	Valor da entrada	Variação do valor máximo do financiamento do móvel de janeiro/2016 a janeiro/2017
R$ 3 mil	R$ 115.000,00	R$ 34.500,00	21,74%
R$ 6 mil	R$ 220.000,00	R$ 66.000,00	20,46%
R$ 8 mil	R$ 300.000,00	R$ 90.000,00	20,00%
R$ 10 mil	R$ 370.000,00	R$ 111.000,00	16,22%
R$ 12 mil	R$ 448.500,00	R$ 134.550,00	18,62%
R$ 15 mil	R$ 560.000,00	R$ 168.000,00	17,86%
R$ 20 mil	R$ 750.000,00	R$ 225.000,00	18,00%
R$ 25 mil	R$ 940.000,00	R$ 282.000,00	18,09%
R$ 30 mil	R$ 1.035.000,00	R$ 310.500,00	10,63%
R$ 40 mil	R$ 1.380.000,00	R$ 414.000,00	10,87%

O levantamento considera o financiamento de imóveis usados pelo sistema de amortização SAC, no qual os valores das parcelas da dívida são decrescentes. O valor de entrada necessário simulado foi de 30%, valor mínimo exigido pelos bancos para o financiamento. Foi utilizado ainda um prazo de financiamento de 35 anos, período máximo no qual os bancos financiam o imóvel.

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A simulação incluiu os custos dos seguros obrigatórios – Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI) – e realizou a cotação dos preços na Caixa Seguradora, para um comprador que tenha 40 anos de idade .

O estudo levou em conta as taxas balcão, que são apresentadas a clientes que não têm relacionamento prévio com a instituição financeira. Caso o cliente já seja correntista do banco os juros cobrados podem ser menores.

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A pesquisa considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pela maioria dos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento.

Em alguns bancos, como o Itaú, o parâmetro para liberação do financiamento pode considerar a renda líquida. Ou seja, o valor da prestação terá de corresponder a 30% da renda já líquida de impostos e eventuais descontos de salário no caso de trabalhadores formais, por exemplo. Ou seja, o valor máximo financiado pode ser ainda menor e, consequentemente, o valor de entrada exigido pode ser maior.

O levantamento é apenas um indicador, já que os bancos podem emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para a compra do imóvel caso a família seja composta por trabalhadores informais ou alguns dos membros da família esteja inadimplente, já que o risco do empréstimo fica maior.

É importante ressaltar que esse é o valor mínimo que cada faixa de renda pode financiar, já que considera que o mutuário dê apenas 30% do valor do imóvel como entrada do financiamento. Quem pode dar como entrada um valor maior conseguirá, proporcionalmente, financiar um imóvel mais caro.

Fique atento

Quem busca boas oportunidades de compra deve oferecer o maior valor de entrada possível para diminuir o custo do financiamento. Quanto mais alto o valor, mais baixos serão os juros pagos pelo comprador.

Não é indicado utilizar toda a poupança para a compra do imóvel. O comprador deve ter uma reserva financeira para situações imprevistas, como uma eventual perda do emprego, que pode comprometer o pagamento da dívida.

Acreditamos que as informações deste post são muito importantes e, provavelmente, você as desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos importantes para a sua vida, como os do Mercado imobiliário que, provavelmente, você também desconhece. Por isto, sugerimos que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas. Mas, se ainda persistir alguma dúvida, clique no ícone do WhatsApp abaixo, faça sua pergunta e receba a resposta na hora!