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MERCADO IMOBILIÁRIO Quer comprar um imóvel em SP? Indicador mostra se o preço do anúncio é próximo do real

 



MERCADO IMOBILIÁRIO

Quer comprar um imóvel em SP? Indicador mostra se o preço do anúncio é próximo do real

Índice Preço Real Exame-Loft avalia a diferença entre os preços anunciados dos imóveis e os transacionados em 50 bairros da capital paulista

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Cidade de SP: a diferença média entre o preço anunciado e o valor de fechamento do contrato nas transações é de 19,39%

Cidade de SP: a diferença média entre o preço anunciado e o valor de fechamento do contrato nas transações é de 19,39%

Quem está em busca de imóvel deve ter em mente que o preço final não é o mesmo do valor anunciado. Na cidade de São Paulo, por exemplo, em alguns bairros, esta diferença entre o valor final e o preço anunciado é mais relevante. É o caso dos seguintes bairros: Mooca, Morumbi e Sapopemba.


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No bairro da Mooca, por exemplo, a diferença média de preço entre o valor pedido pelo proprietário e o efetivamente acertado em contrato é de 41,13%. No Morumbi, a diferença é de 36,32% e em Sapopemba é de 34,01%.

Em contrapartida, os bairros com anúncios mais próximos dos preços reais são Jardim Europa (5,11%), Jaçanã (10,42%) e Campo Belo (12,2%). Os dados fazem parte do Índice Preço Real Exame-Loft, que mede a diferença do preço transacionado e preço anunciado, divulgado mensalmente pela Loft, uma das principais startups dedicadas ao mercado de imóveis no país.

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50 bairros em São Paulo

O Índice Preço Real Exame-Loft avaliou 50 bairros da capital paulista. Em outubro, a diferença média entre o preço anunciado e o valor de fechamento do contrato nas transações para a cidade de São Paulo é de 19,39%. Isso representa queda de 1,27p.p. em relação ao mês de setembro. Trata-se do segundo mês seguido com redução no índice (houve aumento na série entre dezembro/22 e agosto/23).

Bairros em São Paulo

Diferença entre o valor anunciado e valor do contrato

Mooca 41,13%

Morumbi 36,32%

Sapopemba 34,01%

Santo Amaro 30,30%

Vila Mariana 26,45%

Tremembé 25,77%

Vila Andrade 24,92%

Bom Retiro 24,87%

Sacomã 24,38%

Água Rasa 24,17%

Jardim Paulista 23,45%

Tucuruvi 23,29%

Sumaré 22,55%

Jardim América 21,53%

Liberdade 21,41%

Higienópolis 20,63%

Jardim Paulistano 20,53%

Lapa 20,40%

Vila Romana 20,32%

São Lucas 19,99%

Vila Clementino 19,76%

Vila Nova Conceição 19,16%

Ipiranga 19,01%

Brooklin 18,99%

Vila Leopoldina 18,67%

Vila Prudente 18,15%

Perdizes 18,00%

Barra Funda 17,92%

Bela Vista 17,62%

Cambuci 17,33%

Itaim Bibi 17,10%

Chácara Klabin 16,69%

Moema Índios 15,98%

Santa Cecília 15,79%

Vila Medeiros 15,64%

Moema Pássaros 15,34%

República 15,34%

Aclimação 15,29%

Alto da Lapa 15,27%

Pinheiros 14,66%

Campos Elísios 14,55%

Alto de Pinheiros 13,76%

Bosque da Saúde 13,56%

Vila Olímpia 13,52%

Paraíso 13,34%

Saúde 12,76%

Vila Madalena 12,38%

Campo Belo 12,20%

Jaçanã 10,42%

Jardim Europa 5,11%

Preços dos anúncios mais próximos do real

Rodger Campos, diretor de estratégia do Grupo Loft, aponta dos motivos que explicam a redução do índice. O primeiro, é a velocidade de crescimento dos preços pedidos vem reduzindo ou crescendo a taxas baixas, isso significa que os preços pedidos pelos proprietários de imóveis estão mais estáveis do que meses atrás.

Outro segundo motivo apontado por ele está relacionado ao preço transacionado. Isso porque mais de 15 bairros apresentaram crescimento do preço transacionado quando comparado ao mês anterior. Ele explica que a redução do IPR deriva da estabilidade do preço pedido dos imóveis associada a uma elevação de preços transacionados. Esse comportamento significa dizer que o lado vendedor desse mercado está realizando negócios mais próximos do preço pedido em alguns bairros.

Por outro lado, a tendência de baixa de preços transacionados é restrita a alguns bairros, como Liberdade, Paraíso, República e Sumaré e insuficientes para puxar para cima o índice que captura a desancoragem de preços no mercado imobiliário paulistano.

"A convergência desses preços é muito importante para o mercado, pois à medida que a diferença entre preço pedido e preço transacionado se reduz significa que estamos alcançando a quantidade ótima de imóveis transacionados dentro da economia, dadas as condições atuais. Enquanto isso não ocorre, convivemos com um peso morto dentro da nossa economia, ou seja, transações que poderiam ser feitas, mas não ocorrem em razão de preços desajustados."

Preço do metro quadrado

Bairro Preço do metro quadrado

Jardim Europa R$ 22.435

Vila Nova Conceição R$ 15.600

Jardim Paulistano R$ 13.666

Itaim Bibi R$ 13.068

Vila Olímpia R$ 12.633

Jardim América R$ 12.164

Pinheiros R$ 11.868

Moema Pássaros R$ 11.588

Alto de Pinheiros R$ 11.464

Brooklin R$ 11.341

Vila Madalena R$ 10.692

Moema Índios R$ 10.569

Jardim Paulista R$ 10.532

Vila Clementino R$   9.901

Aclimação R$   9.266

Chácara Klabin R$   9.643

Vila Leopoldina R$   9.637

Campo Belo R$   9.612

Lapa R$   9.533

Alto da Lapa R$   9.464

Barra Funda R$   9.458

Vila Mariana R$   9.312

Bela Vista R$   9.266

Aclimação R$   9.266

Vila Romana R$   9.168

Perdizes R$   9.058

Higienópolis R$   8.891

Santo Amaro R$   8.760

Água Rasa R$   6.560

Bosque da Saúde R$   8.391

Saúde R$   7.857

Santa Cecília R$   7.544

Ipiranga R$   7.191

Alto da Lapa R$    9.464

Campos Elísios R$    6.701

Água Rasa R$    6.560

Cambuci R$    6.500

Vila Prudente R$    6.245

Alto de Pinheiros R$  11.464

Bom Retiro R$    6.056

Vila Andrade R$    6.043

Tucuruvi R$    6. 009

Vila Medeiros R$    6.009

Mooca R$    5.719

Jaçanã R$    5.500

Morumbi R$    5.000

Sapopemba R$    4.965

Tremembé R$    4.891

São Lucas R$    4.802

Sacomã R$    4.474

Barra Funda R$    9.458

Bela Vista R$    9.266

Bom Retiro R$    6.056

Bosque da Saúde R$    8.391

Brooklin R$   11.341

Cambuci R$     6.500

Campo Belo R$     9.612

Campos Elísios R$     6.701

Chácara Klabin R$     9.643

Higienópolis R$       8.891

Ipiranga R$       7.191

Itaim Bibi R$     13.068

Jaçanã R$       5.500

Jardim América R$     12.164

Jardim Europa R$     22.435

Jardim Paulista R$    10.532

Jardim Paulistano R$     13.666

Lapa R$       9.533

Liberdade R$       6.158

Moema Índios R$     10.569

Moema Pássaros R$     11.588

Mooca R$       5.719

Morumbi R$       5.000

Paraíso R$       9.694

Perdizes R$       9.058

Pinheiros R$     11.868

República R$       6.975

Sacomã R$       4.474

Santa Cecília R$       7.544

Santo Amaro R$       8.760

São Lucas R$       4.802

Sapopemba R$       4.965

Saúde R$       7.857

Sumaré R$       8.520

Tremembé R$       4.891

Tucuruvi R$       6.009

Vila Andrade R$       6.043

Vila Clementino R$       9.901

Vila Leopoldina R$       9.637

Vila Madalena R$     10.692

Vila Mariana R$       9.312

Vila Medeiros R$       6.009

Vila Nova Conceição R$     15.600

Vila Olímpia R$     12.633

Vila Prudente R$       6.245

Vila Romana R$      9.168

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Como financiar um imóvel? O que é, e como fazer passo a passo

 



O cenário do mercado imobiliário é amplo e diversificado, com variadas modalidades de financiamento, cada uma adaptada a diferentes perfis e necessidades

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Investir em um imóvel é um passo importante e emocionante na jornada de muitas pessoas. Seja para a realização do sonho da casa própria, para diversificar investimentos ou para garantir um futuro mais seguro, o financiamento imobiliário surge como uma opção acessível e conveniente.

No entanto, para tornar esse sonho uma realidade, é fundamental entender o processo de financiamento, os requisitos necessários e as diferentes opções disponíveis. Este guia completo sobre como financiar um imóvel abordará desde os passos iniciais até os detalhes mais complexos, fornecendo informações valiosas para auxiliar você nessa jornada.

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Como financiar um imóvel?

Financiar um imóvel é uma alternativa viável para muitas pessoas realizarem o sonho da casa própria. Esse processo envolve a obtenção de um empréstimo junto a instituições financeiras, como bancos ou cooperativas de crédito, para adquirir uma propriedade. 

Geralmente, o primeiro passo é escolher o banco ou a instituição financeira que oferece as condições mais adequadas ao seu perfil financeiro. Em seguida, é importante verificar as documentações necessárias, que podem incluir comprovantes de renda, extratos bancários e outros documentos pessoais. 

Após a análise de crédito, a instituição definirá o valor máximo que você pode financiar e as taxas de juros envolvidas. Lembre-se de comparar diferentes opções antes de tomar uma decisão e de entender as implicações do financiamento, como as parcelas mensais e o total pago ao longo do contrato.

QUEM SOU EU?

Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional.  

Quem pode financiar um imóvel?

O financiamento de um imóvel está disponível para um público diversificado, desde que atendam aos critérios estabelecidos pelas instituições financeiras. Geralmente, os requisitos para financiar um imóvel incluem ter idade mínima, comprovar uma renda estável e ter um bom histórico de crédito. 

Muitas vezes, a renda deve ser compatível com o valor das parcelas do financiamento, para garantir que você possa arcar com o compromisso financeiro. Além disso, é comum que a instituição financiadora solicite documentos que comprovem a renda, como contracheques e declarações de Imposto de Renda

Também é importante destacar que existem programas específicos do governo que facilitam o acesso ao financiamento para algumas faixas de renda, como o Minha Casa Minha Vida.


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Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário?

O prazo para liberação de um financiamento imobiliário pode variar de acordo com diversos fatores, como a instituição financeira escolhida, a documentação apresentada e a análise de crédito. Em geral, esse processo pode levar algumas semanas a partir do momento em que você entrega toda a documentação necessária. 

Durante esse período, a instituição realizará uma avaliação minuciosa da sua situação financeira e de crédito para garantir que você possui a capacidade de honrar com o financiamento. É importante lembrar que a análise de crédito pode influenciar no valor do empréstimo concedido e nas taxas de juros oferecidas. 

Portanto, é recomendado estar preparado com todos os documentos exigidos e manter um histórico de crédito saudável para facilitar o processo de liberação do financiamento imobiliário.

Quais documentos são necessários para um financiamento?

A lista pode variar conforme a instituição financeira e a modalidade de financiamento escolhida, mas, em geral, inclui:

  1. Documentos Pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil.
  2. Comprovante de Residência: Conta de água, luz, telefone, etc.
  3. Comprovante de Renda: Contracheques dos últimos meses ou declaração do Imposto de Renda.
  4. Extratos Bancários: Mostrando a movimentação financeira recente.
  5. Declaração de Imposto de Renda: Últimos anos.
  6. Certidão Negativa de Débitos: Comprovação de que não há pendências financeiras.
  7. Documentos do Imóvel: Matrícula do imóvel, certidão de ônus reais, entre outros.
  8. Documentos do Vendedor: Caso o imóvel seja usado, é importante verificar a documentação do vendedor.


Para esclarecer outras dúvidas na hora da compra do seu imóvel, 
escolha e clique em um dos itens abaixo:













Como autônomos podem comprovar renda?

Para autônomos, comprovar renda pode ser um pouco mais complexo, já que não possuem contracheques regulares. No entanto, é possível adotar algumas estratégias para comprovar sua capacidade de pagamento, como: extratos bancários, declaração de Imposto de Renda, contratos e recibos, extratos de pagamento, declaração de faturamento


FIIs: confira os fundos imobiliários com rentabilidade acima da Selic
Os fundos imobiliários são investimentos isentos de imposto de renda O levantamento produzido pela Monett avaliou a rentabilidade dos FIIs


Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Existem diferentes categorias de financiamento imobiliário para atender às diversas necessidades e perfis de compradores. Alguns dos tipos mais comuns são:

Financiamento de imóvel usando o FGTS

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) permite que trabalhadores utilizem o saldo disponível para financiar a compra de um imóvel. É uma opção vantajosa, já que oferece taxas de juros mais baixas e prazos estendidos. 

No entanto, existem regras específicas para a utilização do FGTS, como não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e não ser proprietário de outro imóvel na mesma região.

Financiamento de imóvel com o SBPE

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é a modalidade mais tradicional de financiamento imobiliário. Nesse caso, o valor é obtido junto a bancos e instituições financeiras, e as taxas de juros variam conforme a política de cada instituição. 

É uma alternativa interessante para quem não se enquadra nas regras do FGTS ou deseja flexibilidade na escolha da instituição financiadora.

Financiamento de imóvel pela construtora

Algumas construtoras oferecem financiamentos diretamente aos compradores dos imóveis que elas mesmas construíram. Nessa modalidade, geralmente é possível negociar melhores condições de pagamento e prazos mais flexíveis.

No entanto, é importante verificar a idoneidade da construtora e as condições do contrato antes de optar por esse tipo de financiamento.

Qual a melhor taxa para financiar um imóvel?

Ao analisar como financiar um imóvel, a taxa de juros é um fator crucial a ser considerado. Ela impacta diretamente no valor total que você pagará ao longo do financiamento. As taxas podem variar de acordo com a instituição financeira, o tipo de financiamento e até mesmo o momento econômico do país. 

As taxas de juros são expressas de forma anual e podem ser pré-fixadas (permanecendo fixas durante todo o contrato) ou pós-fixadas (variando de acordo com algum índice, como a taxa Selic ou o IPCA).

Qual o cálculo da amortização?

A amortização é o processo pelo qual você paga a dívida do financiamento, ou seja, o valor principal do empréstimo. Existem diferentes métodos de amortização, cada um com suas características:

Sistema de Amortização Constante (SAC):

Nesse método, as parcelas são decrescentes ao longo do tempo. Isso acontece porque a amortização é constante, ou seja, você paga a mesma quantia de dívida a cada período. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, que diminui gradualmente, as parcelas também vão diminuindo.

Tabela Price

A Tabela Price é um método de amortização em que as parcelas são fixas ao longo do tempo. Isso significa que você paga a mesma quantia mensalmente, mas a composição entre amortização e juros varia. No início, a parcela é composta principalmente por juros, e a amortização aumenta com o passar do tempo.

SACRE

O SACRE é uma variação do sistema SAC, em que as parcelas começam com valores menores e vão aumentando ao longo do tempo. Isso ocorre porque a amortização é crescente, ou seja, você paga uma quantia maior de dívida a cada período. Isso pode ser vantajoso para quem espera um aumento em sua renda futura.

Passo a passo para financiar um imóvel

Financiar um imóvel é um processo que exige planejamento e organização. Aqui estão os principais passos que você deve seguir para garantir um financiamento bem-sucedido:

1- Análise de crédito

O primeiro passo é verificar a sua elegibilidade para um financiamento. As instituições financeiras analisam sua capacidade de pagamento, histórico de crédito e renda. Manter uma boa saúde financeira e um score de crédito sólido pode aumentar suas chances de aprovação.

2- Escolha do imóvel

Escolher o imóvel adequado é fundamental. Considere fatores como localização, tamanho, infraestrutura e valor. Além disso, verifique se o imóvel está regularizado e atende às suas necessidades.

3- Vistoria do imóvel

Realize uma vistoria detalhada no imóvel para identificar possíveis problemas estruturais ou danos. Isso evitará surpresas desagradáveis no futuro.

4- Processos jurídicos

É importante que o imóvel esteja livre de pendências legais, como dívidas ou litígios. Um advogado especializado pode ajudar a avaliar a documentação do imóvel.

5- Elaboração do contrato

Após a escolha do imóvel, a instituição financeira elaborará o contrato de financiamento. Leia atentamente todos os termos e condições antes de assinar.

6- Baixa do imóvel em cartório

Após a quitação do financiamento, o imóvel é registrado em seu nome em cartório. Esse processo garante que você se torne oficialmente o proprietário.

Quanto precisa pagar de entrada para financiar um imóvel?

Ao entender como financiar um imóvel, a entrada para financiar um imóvel pode variar de acordo com o valor do imóvel e a instituição financeira. Geralmente, as entradas oscilam entre 20% a 30% do valor total do imóvel. 

No entanto, algumas modalidades de financiamento, como o Minha Casa Minha Vida, podem exigir entradas mais baixas. Ter uma entrada maior pode reduzir o valor financiado e diminuir as parcelas mensais.

Quais são os custos do financiamento imobiliário?

Além das parcelas mensais, existem custos adicionais em um financiamento imobiliário. Isso inclui taxas de abertura de crédito, avaliação do imóvel, registro em cartório, seguros e custos administrativos. É fundamental ter ciência desses custos para evitar surpresas ao longo do processo.

Como fazer a portabilidade de um financiamento imobiliário?

A portabilidade permite transferir o seu financiamento de uma instituição para outra que ofereça melhores condições. Para isso, é necessário verificar as regras da instituição atual e da nova, além de apresentar documentos e realizar a análise de crédito. A portabilidade pode reduzir a taxa de juros e o valor das parcelas, mas é importante avaliar todos os custos envolvidos.

Quais são as vantagens e desvantagens de financiar um imóvel?

As vantagens de financiar um imóvel incluem a possibilidade de adquirir um bem sem a necessidade de pagamento à vista, tornando a compra mais acessível. Além disso, o financiamento pode ser uma forma de investimento e oferece a chance de ter uma moradia própria.

Por outro lado, as desvantagens envolvem os juros pagos ao longo do financiamento, que podem encarecer o imóvel. Também é importante considerar a restrição orçamentária devido às parcelas mensais e os custos adicionais envolvidos.

Em resumo, saber como financiar um imóvel é uma opção que oferece oportunidades e desafios. Avalie sua situação financeira, compare taxas e modalidades de financiamento, e tome uma decisão informada para garantir que o processo se encaixe nas suas necessidades e objetivos.

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