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Como descobrir quanto vale o seu imóvel

Veja quais são os recursos que podem ser usados para definir um valor para o seu imóvel

São Paulo – Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu imóvel. Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais, podem ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do seu patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu imóvel.

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Consulte um corretor

Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo de vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis.

Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um corretor apenas para isso, ele cobrará um valor à parte pelo serviço.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam em seus sites uma tabela com os honorários dos principais serviços executados por corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo, uma avaliação por escrito é fixada em 1% do valor do imóvel e um parecer verbal custa, no mínimo, uma anuidade do Creci, que em 2013 é de 456 reais.

Segundo o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, na maioria dos casos os corretores visitam o imóvel e sugerem o valor ao proprietário verbalmente. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada, o chamado “Parecer técnico de avaliação mercadológica”. “Esse documento fornece um valor para o imóvel e explica em detalhes porque foi determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel, comparativos de imóveis semelhantes vendidos na região e informações sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade urbana”, diz.

Qualquer corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas para elaborar o parecer técnico, o profissional precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que têm diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por cursos do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título de avaliador imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), no site da Cofeci.

Viana explica que o documento é essencial em situações nas quais parentes ou cônjuges em processo de divórcio discordam sobre o valor de um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido. Também é usado em permutas de imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é tomado por um banco e o proprietário considera que a propriedade tem um valor maior do que aquele indicado pela instituição.

Para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer técnico pode ser apenas uma maneira de se resguardar nas negociações. “O parecer técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao fazer o negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de mercado do seu imóvel e entende exatamente se está o vendendo por um preço acima ou abaixo do seu valor”, afirma o presidente do Creci.

Ele acrescenta que, no caso da venda de imóveis usados, como a negociação é permeada por muitas contrapropostas, o parecer técnico é apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor.

Engenheiros e arquitetos também podem definir valores para imóveis, ou elaborar pareceres técnicos. Mas, segundo Viana Neto, a consulta a corretores é fundamental porque eles estão intimamente envolvidos com o mercado imobiliário da região. Em função disso, engenheiros e arquitetos que fornecerem pareceres devem consultar um corretor.

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Acesse sites que o ajudem a estimar o valor do seu apartamento

Para quem apenas deseja ter uma ideia de quanto está valendo o seu imóvel, a opção mais indicada é fazer uma busca pela internet. Alguns sites, como o “Quanto Vale meu Apê?” e o “123i”, possuem ferramentas que permitem ao usuário encontrar estimativas sobre o valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro.

No Quanto Vale meu Apê, o usuário informa a área, o número de dormitórios, suítes, vagas do imóvel e a sua localização. O sistema fornece então uma estimativa de mercado do preço de imóveis similares localizados no mesmo bairro. O serviço é disponível para os estados de Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e do Distrito Federal.

Já o 123i informa exatamente o valor estimado dos imóveis de um determinado edifício, mas por enquanto o serviço só inclui dados de imóveis em São Paulo, capital.

A precificação dos imóveis no 123i é feita a partir de pesquisas realizadas por profissionais do portal, que vão diretamente aos edifícios para coletar informações técnicas com zeladores e síndicos, como a idade do prédio, a metragem dos apartamentos e os valores das últimas negociações. Além disso, imobiliárias, corretoras, proprietários e pessoas que conhecem os imóveis também podem fornecer dados sobre a propriedade no site, inclusive sugerindo outros valores.

Segundo o 123i, por meio de análises estatísticas, informações históricas de transações e do uso de algoritmos é possível inferir estimativas científicas de valor para um imóvel padrão de um determinado edifício. “Se um usuário coloca um valor diferente, nós temos uma equipe de estimativa que avalia essa contestação para checar se a informação faz sentido”, explica Rafael Guimarães, diretor de operações do site.

É importante ressaltar que os valores fornecidos pelo 123i não podem ser usados como uma avaliação formal. E isso é destacado no próprio site, no campo “Como funciona”, que informa que as avaliações formais só podem ser feitas por corretores autorizados pelo Creci e que a estimativa serve apenas como uma referência para o mercado.

Pesquise valores de imóveis similares

Buscar preços de imóveis similares à venda na mesma rua, ou em endereços próximos também pode ajudar quem quer uma ideia do valor do seu imóvel sem preciosismo, ou para quem quer se certificar de que a avaliação já feita por uma imobiliária está dentro dos parâmetros para a região.

Rafael Guimarães, do 123i, afirma que verificar entre oito e dez ofertas é o suficiente para montar uma estimativa. “O ideal é que se verifique ofertas de apartamentos do mesmo tamanho em edifícios com idade semelhante e padrão arquitetônico parecido”, diz.

A melhor referência pode ser encontrada no seu próprio edifício, de acordo com valores praticados em vendas recentes.

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Portais como o 123i e outros, como o Viva Real, Zap Imóveis e Imovelweb, possuem milhares de anúncios em diversas cidades do país. Mas, caso você não encontre anúncios próximos à sua casa na internet, a saída é fazer uma caminhada pela região e se informar com porteiros, zeladores e moradores sobre quanto custam os imóveis por lá.

Segundo Nelson Parisi, presidente da Rede Secovi de Imóveis, comparar o valor de imóveis semelhantes pode, de fato, ajudar o proprietário a ter uma segunda opinião depois de feita uma avaliação do imóvel, mas para quem quer vender o imóvel, a consulta a corretores é imprescindível, já que se trata de um bem de alto valor. “Principalmente se for uma casa, não adianta fazer a comparação com outras casas na mesma rua, porque as casas são muito diferentes e os valores podem variar por questões muito específicas e o proprietário pode fazer uma estimativa errada”, afirma.

Entenda o que pode influenciar o valor

O valor de um imóvel é afetado por inúmeros fatores, tanto racionais, quanto emocionais. Mas alguns critérios se destacam para a formação do preço, como a localização, o tamanho, o estado de conservação, a área de lazer do condomínio e fatores mercadológicos que influenciam a oferta e a procura dos imóveis.

O presidente do Creci-SP, José Augusto Viana, explica que muitas vezes dois apartamentos podem ser aparentemente muito semelhantes, mas alguns detalhes podem tornar seus preços muito distintos. “Às vezes, dois imóveis ficam em um mesmo bairro, na mesma rua e muitas vezes dentro do mesmo prédio, mas têm valores diferentes porque um deles fica no lado esquerdo e outro no lado direito, por exemplo”, diz.

Andares mais altos costumam ser mais caros, assim como apartamentos voltados para a face norte em regiões frias, uma vez que eles são mais ensolarados. E em uma mesma região, um prédio mais novo, com uma fachada mais atraente também poderá ter um preço maior do que um imóvel em um prédio antigo, mesmo que sua área seja maior. Fonte: exame.com

Union Square - Lojas, Salas, Apartamentos e Residencial com Serviços - Barra da Tijuca

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Venda de imóveis residenciais novos cresce 84% em março, diz Secovi

Foram vendidas 4.087 unidades, contra 2.223 em março de 2012. No trimestre, vendas movimentaram R$ 4,48 bi, alta de 52,8%

As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo totalizaram 4.087 unidades em março, alta de 83,9% ante os 2.223 imóveis vendidos em igual mês de 2012, de acordo com a pesquisa do mercado imobiliário divulgada nesta sexta-feira (17) pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP). A entidade classificou o resultado como “surpreendente”.

O bom desempenho também foi sentido em relação aos lançamentos. Com base em dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a entidade informa que os lançamentos atingiram 2.845 unidades, aumento de 80,35% em relação às 1.578 unidades de igual mês do ano passado.

No trimestre

Com esses resultados, o mercado imobiliário na cidade de São Paulo fechou o primeiro trimestre com 6.862 unidades vendidas, crescimento de 27,1% ante o total comercializado entre janeiro e março de 2012 (5.400 imóveis).

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Até março, as vendas movimentaram R$ 4,48 bilhões, atualizados pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-DI), da Fundação Getulio Vargas. O total representou variação positiva de 52,8% na comparação com os R$ 2,93 bilhões de igual período de 2012, motivado por maior volume de lançamentos e vendas de unidades de 4 dormitórios.

O indicador Vendas sobre Oferta (VSO) de 12 meses encerrou março em 59,9%, próximo ao índice do terceiro mês de 2012, de 60,1%.

De acordo com a Embraesp, o volume lançado entre janeiro a março (5.321 imóveis) foi 43,9% superior ao mesmo intervalo de meses de 2012 (3.697 unidades).

Região Metropolitana

As vendas acumuladas no primeiro trimestre na Região Metropolitana de São Paulo somaram 11.496 unidades, com crescimento de 18,5% diante dos 9.703 imóveis residenciais apurados em igual período de 2012.

A capital paulista participou com 59,7% do total vendido e com 67% do volume lançado na Grande São Paulo, de 7.938 imóveis no período de janeiro a março deste ano. Fonte: G1

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Será que é hora de vender seu imóvel?

Especialistas ponderam se o momento atual do mercado imobiliário é o ponto de alta - hora de realizar os lucros

No mercado imobiliário brasileiro não se fala em outra coisa. Os preços já não sobem mais com a mesma intensidade de antes. Incorporadoras vendem imóveis com descontos que ultrapassam os 30%, e vendedores de usados já não sentem mais tanta facilidade de passar seu bem adiante.

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Mas afinal, os preços chegaram ao topo? Ainda há espaço para mais valorização? Ou a tendência agora é que os preços se acomodem – ou até caiam? Para quem tem um imóvel que se beneficiou da alta valorização nos últimos anos, está na hora de vender e realizar o lucro? “Eu vejo uma estabilidade, com viés de baixa tênue. Vai ocorrer uma reformatação do mercado, com reposicionamento das construtoras com margens consideradas razoáveis”, diz o professor João da Rocha Lima Junior, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Para ele, a demanda especulativa percebida no mercado anteriormente já não existe mais, o que freia a valorização. As construtoras, por sua vez, já enxergariam um novo patamar de custos de produção e estariam mais confortáveis de que não vão aparecer aumentos abruptos de custos, o que deve levar à estabilização dos preços.

“Um freio de demanda gera descontos e joga os preços para baixo. Não vejo a possibilidade de uma quebra de preços, mas sim de uma queda suave. Mas não há muita margem para redução de preços, pois não houve um nível de especulação tal que permita uma queda maior. E nós também não temos o problema da devolução de imóveis por falta de capacidade de pagamento, uma vez que nosso crédito é conservador”, completa o professor.

Já há alguns sinais de desaceleração no mercado imobiliário brasileiro, embora seja ainda cedo para se falar em queda de preços. O Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis em sete capitais brasileiras, já vem mostrando retração de preços em algumas cidades e, no mês de abril, seu relatório reafirmava a tendência de desaceleração de preços iniciada em abril de 2011.

A reportagem de capa da Revista EXAME que chegou às bancas nesta quinta-feira reflete justamente sobre se é hora de comprar, vender ou esperar, e traz com exclusividade uma pesquisa da Fipe que mostra que, apesar da valorização recorde nos 12 meses terminados em março, uma comparação entre os últimos seis meses e o mesmo período do ano anterior atesta uma desaceleração na alta. Veja a metodologia da pesquisa da Fipe.

Há ainda outros fatores que podem contribuir para a desaceleração e posterior estabilização de preços. O primeiro trimestre do ano já revelou queda no número de unidades financiadas (em relação ao mesmo período do ano passado) e da velocidade de vendas (em relação aos anos anteriores).

A isso se alia o passo atrás dado pelas incorporadoras que sofreram em seus balanços e na Bolsa, principalmente por conta do descasamento entre o número de imóveis lançados e sua capacidade de entrega – o que também gerou os atrasos na entrega dos imóveis e uma porção de ações na Justiça ao longo de 2011. Agora, as construtoras tentam reajustar seus processos internos para se recuperar. Pelo menos aquelas que são abertas em Bolsa frearam o ritmo dos lançamentos.

Investidor com mais de um imóvel

O momento ainda requer cautela, mas quem tem mais de um imóvel e se beneficiou da estrondosa valorização imobiliária brasileira dos últimos anos já pode pensar numa venda. “Quem tem mais de um imóvel está em boa posição para realizar os lucros”, diz o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor do livro “Imóveis – seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.

Segundo Calado, para quem atua no mercado de imóveis como investidor ou especulador – ou seja, para quem compra para alugar ou aguardar valorização – o momento também é propício por conta da queda na taxa Selic e do movimento de derrubada de juros pelos bancos. “Quem quiser vender um imóvel para comprar outro, deve também conseguir uma taxa de juros menor em um eventual financiamento”, completa.

O economista se diz pessimista em relação ao mercado daqui para frente quando se refere a quem deseja ganhar com a valorização. “Não acredito que essa trajetória de alta continue tão forte, a não ser que estejamos entrando em uma bolha. Temos evidências de desaquecimento e até de quedas de preço. Essa coisa das construtoras venderem imóveis com desconto, não existe isso. Ninguém vende uma cota de um fundo ‘com desconto’. Foi o preço do imóvel que caiu mesmo”, observa.

Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, não acredita em desvalorização dos imóveis, mas também crê que uma estabilização já é visível. “A hora de vender o imóvel é na alta”, lembra.

É claro que agora já está mais difícil vender, o que também pode ser sinal de um momento propício para a realização de lucros. Os empreendimentos cujas unidades se esgotam em apenas um fim de semana estão se tornando raros, e o endividamento das famílias cresceu muito nos últimos anos – de 27% da renda em 2007 para os atuais 44%. As decisões de compra estão mais ponderadas agora que o preço do metro quadrado está mais alto.

Quem tem apenas um imóvel

Quem tem apenas o imóvel próprio pode até pensar em vendê-lo, mas precisa de um plano bem claro, porque o movimento é arriscado. “Quem fez isso há quatro anos, por exemplo, se deu muito mal, porque os preços entraram numa trajetória de alta alucinante. Se o sujeito vendeu e começou a pagar aluguel com o dinheiro do negócio pode ter tomado um susto desagradável”, diz Luiz Calado.

Segundo o vice-presidente do IBEF, no entanto, agora é uma hora boa para assumir algum tipo de risco, desde que se entenda o que se está fazendo. “Essa estagnação com possível queda de preços ainda vai se manter por algum tempo. O PIB do país está se retraindo há meses, e a crise internacional continua. Se esse cenário se consolidar, e o preço dos imóveis começar a cair, será possível aplicar em um investimento atrelado à inflação e usar a renda para pagar aluguel”, explica Calado.

Quem não quiser se arriscar a viver de aluguel e desejar comprar outro imóvel deve ponderar outros fatores. Não dá para contar com uma queda nos preços, embora em alguns casos isolados ela já esteja ocorrendo. Para Luiz Calado, uma possibilidade que pode ser vantajosa é vender o imóvel hoje para comprar outro dentro de até um ano, com taxa de juros menor para um eventual financiamento.

Para Alex Strotbek, a estratégia de vender o único imóvel para comprar outro pode se justificar se a pessoa tiver a intenção de comprar uma propriedade melhor. Assim como a venda está dificultada, comprar em um momento como o atual significa pagar caro. O planejamento para quem deseja melhorar o padrão de vida deve incluir uma poupança extra além do dinheiro da venda para comprar um imóvel de padrão mais alto.

“Se o sujeito pensa em realizar o lucro e encontrar um bom negócio, provavelmente não vai. Ele pode também esperar uma queda de preços, mas é arriscado para quem tem somente um imóvel. Se a pessoa tiver um segundo imóvel é mais fácil. Ela vende, aplica o dinheiro em renda fixa e espera uma nova baixa. O proprietário de apenas um imóvel deve ser cem vezes mais cauteloso do que o investidor”, diz Strotbek.

Outras alternativas

Desde 2008, o Brasil vem experimentando uma alta estrondosa nos preços dos imóveis, figurando entre as maiores altas do mundo ano a ano. Embora, para padrões internacionais, os preços dos imóveis brasileiros ainda sejam baixos, a valorização já apresenta os primeiros sinais de perda de fôlego. Desde 2008 até o final de abril deste ano, os imóveis em São Paulo valorizaram 135%, enquanto que os imóveis cariocas tiveram alta de 170%.

“Nós tivemos um excesso de preços em 2010 e 2011, com altas acima do razoável. Havia um excesso de demanda no mercado, até um pouco artificial, forçada por alguma especulação. A isso se juntou uma demanda reprimida forte em 2008 e 2009, com um crescimento de custos muito grande. As construtoras de capital aberto agiram de forma agressiva, e havia muito capital estrangeiro chegando ao mercado brasileiro”, explica João da Rocha Lima Junior, do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Em um segundo momento, os custos de construção sofreram enorme pressão, com a escassez de mão de obra qualificada e consequente perda de produtividade das construtoras, fora as altas nos preços dos terrenos. “O mercado imobiliário é desordenado. Quando o dono de um terreno recebe pressão de todos os lados para vender, o preço sobe sem limites”, diz o professor.

Para quem quer continuar no mercado imobiliário, o economista Luiz Calado recomenda uma realocação de portfólio, considerando-se os fundos imobiliários. “Quem vender um de seus imóveis e optar por não ter dívida, pode deixar o dinheiro da venda em um fundo imobiliário”, diz. Mas para ele, sempre existe oportunidade para “quem olha além do óbvio e vê um nicho de mercado que não é bem atendido”.

“Vale o raciocínio: o que vai ser demandado daqui para frente na sua região? Para onde a cidade está crescendo, quais as necessidades que ainda não são bem atendidas? Também existe potencial para agregar valor a um imóvel mal cuidado, comprado em leilão, ou cujo dono anterior não tivesse fôlego financeiro para cuidar. Nesse caso, é preciso fazer um investimento na recuperação do imóvel, mas ainda fica espaço para ganhar dinheiro”, conclui.Fonte: Exame.com

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Os preços dos imóveis já atingiram o topo?

Desaceleração da valorização pode indicar que preços se ajustaram

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Como declarar financiamentos e consórcios no IR

Saiba como declarar situações como troca de carro, venda de imóvel no meio do financiamento, reformas e construções em terrenos e vendas parceladas

Nem sempre a compra e a venda de imóveis e carros são realizadas de uma só tacada. Às vezes ocorrem financiamentos, consórcios ou pagamentos parcelados – com um sinal, por exemplo – o que pode causar confusão na hora de fazer a declaração. A primeira coisa que o contribuinte deve ter em mente, antes de declarar, é que o valor a ser declarado em um determinado ano é aquele efetivamente gasto ou recebido com a compra ou venda de um bem, independentemente do valor do bem.

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Ou seja, o que você paga com os juros de um financiamento, com as reformas de um imóvel ou o “tuning” de um carro deve ser somado ao principal. O que a Receita quer verificar, nesse caso, é a sua capacidade de pagar por aquele bem. De maneira geral, isso é bom para o contribuinte, porque na hora da venda, diminui a distância entre o valor do bem e o valor de venda, reduzindo o lucro e, com isso, o IR que incide sobre o ganho de capital.

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Da mesma forma, quando se vende um bem, é o valor que efetivamente entra no seu bolso que conta. Assim, se o comprador financiou a compra do seu imóvel, mas pagou os juros ao banco, ele vai declarar o pagamento de juros, mas você só vai declarar a quantia que o banco pagou a você – o valor principal do seu imóvel. A apuração do ganho de capital, portanto, corresponde à diferença entre o que efetivamente entrou no seu bolso no momento da venda e o que saiu dele no momento da compra. E é sobre essa quantia que você pagará IR, se for o caso.

Compra com financiamento

Um bem adquirido com financiamento, seja ele carro ou imóvel, deve ser declarado apenas pelo valor desembolsado no ano de referência. Assim, se você iniciou ou deu continuidade ao pagamento das parcelas de um financiamento em 2011, na declaração de IR 2012 você deverá apenas declarar o que foi efetivamente pago, somando, se for o caso, o valor desembolsado ao longo do ano ao valor já pago em anos anteriores, constante da declaração do ano anterior.

O bem deve ser designado na declaração de Bens e Direitos pelo seu código específico. No caso de carros, código “21 – Veículo automotor terrestre”; no caso de imóveis, há mais possibilidades, como casa, apartamento, terreno e galpão. O contribuinte vai, em seguida, informar o valor efetivamente pago ao longo do ano de 2011 até 31 de dezembro, independentemente do valor do bem.

Se o financiamento começou em 2011, a situação em 31/12/2010 será zero, ao passo que a situação em 31/12/2011 será correspondente ao valor da entrada, mais as parcelas já pagas. Se o financiamento tiver sido iniciado em anos anteriores, informe para 31/12/2010 o valor constante da declaração de IR passada e, em 31/12/2011, o valor em dezembro de 2010 acrescido da quantia desembolsada em 2011. Assim, se até 31/12/2010 você tinha pago 15.000 reais pelo seu carro e, ao longo de 2011, pagou mais 15.000 reais, então a situação em 31/12/2011 será de 30.000 reais.

No campo “Discriminação”, você deverá informar as condições daquela compra: se está quitada ou não, CPF ou CNPJ da pessoa ou empresa que vendeu aquele bem a você, a forma de financiamento (pelo Sistema Financeiro de Habitação, no caso de imóveis, se Crédito Direto ao Consumidor, no caso de carros, ou qualquer outra linha de crédito), valor da entrada, número de parcelas totais e número de parcelas já quitadas e, no caso de veículos, modelo, marca e ano do carro.
Uma dúvida comum é sobre a partir de que momento se deve informar um bem na Declaração de Ajuste Anual. Por exemplo, se a compra foi feita em dezembro de 2011, mas o primeiro pagamento for só em janeiro de 2012, é preciso informar o bem já na declaração deste ano? Nesse caso, declarar o bem apenas no ano que vem não deve acarretar problemas ao contribuinte, desde que o contrato firmado em cartório seja confeccionado também em 2012.

Porém, o correto mesmo é declarar o bem a partir do ano em que é firmado um contrato privado de compra e venda. Portanto, se isso se deu em dezembro de 2011, o melhor seria já declará-lo no IR 2012, explicando no campo “Discriminação” que o primeiro pagamento será só em 2012. Lembre-se que, no caso de um imóvel, a declaração do bem independe da emissão de “Habite-se” pela Prefeitura ou de a escritura já ter saído.

Outra dúvida bastante frequente é sobre a necessidade de informar alguma coisa na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. No caso de financiamentos, esse campo deve ficar em branco, pois o contribuinte não pode declarar ali dívidas que têm como garantia o próprio bem.

Acréscimos no valor do bem

Tão logo o bem esteja quitado, isso deve ser informado na declaração. Dali para frente, você deverá sempre declará-lo pelo valor total desembolsado para adquiri-lo, sem jamais corrigi-lo por qualquer índice de preço ou considerar valorização ou depreciação. Caso você faça alguma melhoria – reforma, no caso de imóvel, ou “tuning”, no caso de um carro – você pode somar o valor gasto nessa benfeitoria ao valor total do bem informado ano a ano.

Isso, é claro, desde que você tenha guardado todas as notas fiscais dos valores desembolsados para fazer as benfeitorias. Dali para a frente, o valor do bem passará a ser este: valor total gasto para adquiri-lo mais valor das benfeitorias. Com isso, você irá pagar menos imposto na hora de se desfazer do bem, pois o ganho de capital, se houver, será menor.

O mesmo raciocínio vale para qualquer outro acréscimo no valor do bem que tenha saído do seu bolso. Por exemplo: suponha que você tenha quitado um imóvel e entrado em uma disputa judicial com o banco, que por algum motivo não considera que o bem tenha sido quitado. Anos depois, você acorda com o banco que vai pagar mais alguns milhares de reais para, finalmente, ficar quite. Essa quantia deverá ser acrescentada ao valor do imóvel na próxima declaração, pois é como se fosse uma última parcela do financiamento, paga com anos de atraso.

Também é mais ou menos o caso do terreno que vira casa. Enquanto o terreno for apenas um lote, ainda que em construção, deverá ser declarado pelo código “13 – Terreno” na ficha de Bens e Direitos. A partir do momento em que a casa fica pronta, a classificação deverá ser mudada para “12 – Casa”. No campo “Discriminação”, o contribuinte deverá dizer quanto gastou para construir o imóvel.

Se a casa ficou pronta em 2011, por exemplo, a situação em 31/12/2011 deverá ser a soma do valor do terreno mais a soma de tudo que foi gasto para construir a casa. Pronto: esse é o valor do imóvel.

Caso o contribuinte venda seu bem, e o comprador opte por financiá-lo, o procedimento será o mesmo na declaração do comprador, mas será um pouco diferente na declaração do vendedor. Em geral, quem vende um bem financiado recebe do banco o valor do bem todo de uma vez. Assim, o contribuinte que tiver vendido um carro ou um imóvel em 2011 deverá deixar o item “Situação em 31/12/2011” em branco e informar a venda no campo “Discriminação”, onde deverão ser especificados o valor recebido (do banco, no caso) e o CNPJ ou CPF do comprador.

No caso do contribuinte que troca de carro, ele deve declarar a operação como duas etapas distintas: a venda do carro para a concessionária e a compra de outro carro. No campo “Discriminação”, basta explicar que a entrada do carro comprado foi o valor referente ao carro entregue; e designar o restante conforme o caso – se foi pago de uma só vez ou financiado.

Também pode acontecer de uma pessoa vender um imóvel sem que o financiamento tenha sido quitado. “Nesse caso, são duas operações: uma com o banco e outra com o comprador. O vendedor, aqui, só possui o percentual correspondente ao que ele efetivamente pagou – e é isso que ele vende”, explica André Duarte, consultor da DeclareCerto IOB.

Assim, se o vendedor só quitou metade do imóvel, ele vai declarar a venda desta metade. Vai dar baixa no imóvel, zerando o seu valor, e explicar a situação no campo “Discriminação”, inclusive informando os dados do comprador. Se houver ganho de capital na sua metade, o vendedor deverá apurá-lo e pagar o IR se for o caso.

Já o comprador terá que fazer um pouco mais que isso, pois terá de declarar a compra da pessoa que vendeu e a compra da parte do banco. O valor total pago será a soma das duas partes e, na “Discriminação”, deve ser informado o que foi pago a cada uma das partes.

Pagamentos “fracionados”

Os mesmos princípios dos financiamentos se aplicam às situações em que o contribuinte compra ou vende um bem de forma parcelada – por exemplo, com o pagamento de um sinal de 10% ou 20% e o restante posteriormente. Se você pagou o sinal em 2011, mas vai pagar o restante apenas em 2012, declare apenas o sinal pago e explique a situação no campo “Discriminação”. O mesmo deve ocorrer se você for o vendedor. Deixe claro que o restante só será pago ou recebido no ano seguinte.

E quando cada membro da família deu um “pedaço” do pagamento de um bem? “Uma situação muito comum são aquelas pessoas que compram um carro, por exemplo, em que a entrada foi o carro do irmão, parte das parcelas foram pagas pelo pai e a outra parte pelo próprio contribuinte”, exemplifica Duarte. Nessas situações, é preciso declarar tanto a compra do novo bem quanto as transferências que a tornaram possível – como compra (no caso de bens) ou doação (se forem bens ou dinheiro vivo).

IR sobre ganho de capital

Dificilmente existe ganho de capital na venda de carros, que normalmente depreciam ao longo dos anos. Com imóveis, entretanto, o lucro é mais comum, e em muitos casos pode ser necessário pagar IR de 15% sobre o ganho de capital. Se o imóvel foi vendido por mais de 440.000 reais, por exemplo, é obrigatório pagar IR sobre o lucro da alienação.

A partir do momento em que você recebeu qualquer quantia pelo bem vendido – ainda que uma primeira parcela ou um simbólico sinal -, você tem até o último dia útil do mês seguinte para recolher o IR sobre o ganho de capital. Ou seja, se você recebeu um sinal pelo seu apartamento em setembro, você tem que pagar o IR sobre aquele sinal no máximo até o fim de outubro. Do contrário, estará sujeito ao pagamento de juros e multa.

Se o pagamento for parcelado, será preciso pagar IR a cada parcela recebida do comprador. Para isso, é preciso usar o programa GCAP, da Receita, que já calcula o IR proporcional sobre cada quantia que entra no bolso do vendedor.

Quem vende um imóvel residencial e compra outro do mesmo tipo dentro de 180 dias a partir da data em que é firmado o contrato tem direito a um benefício tributário. Isto é, desde que não tenha feito operação semelhante nos últimos cinco anos. Se a quantia da venda for totalmente destinada à compra do novo imóvel, o contribuinte fica isento de IR sobre o ganho de capital. Se, no entanto, apenas parte da quantia for empregada na nova aquisição, ainda incidirá IR sobre o lucro referente à quantia não utilizada.

Ou seja, se dos 500.000 reais resultantes da venda apenas 300.000 forem empregados na compra de um novo imóvel, os outros 200.000 ainda estarão sujeitos ao IR sobre a parte correspondente ao lucro. O incentivo, contudo, só vale para o que for pago dentro de 180 dias. “Se o sujeito financiar a compra do segundo imóvel, o ideal é que quite o financiamento em 180 dias. Do contrário, só poderá abater a porção paga em 180 dias”, diz André Duarte.

Consórcios

As regras para declarar consórcios são bem parecidas com aquelas para declarar financiamentos. Enquanto não for contemplado, o produto deve ser declarado sob o código “95 – Consórcio Não Contemplado”. Se o consórcio se estender por mais de um ano, basta ir somando a quantia paga do ano anterior à quantia paga no ano seguinte. Tomando como exemplo o ano de 2011, a situação em dezembro de 2011 será o valor pago ao longo do ano, mais o valor discriminado em dezembro de 2010.

Caso resolva dar um lance, o contribuinte somará, nesse bolo, o valor do lance. No ano em que o consórcio é contemplado, porém, ele deve mudar de classificação. Na maior parte dos casos, o consórcio “se transforma” no bem adquirido. Por exemplo, quem foi contemplado em 2011 e adquiriu um carro deverá mudar a classificação para o código “21 – Veículo automotor terrestre”. Na coluna “Situação em 31/12/2011” será preciso informar o valor pago até 31/12/2010 acrescido do valor das parcelas, do lance e do eventual desembolso extra para a compra do carro.

Se o sorteio conceder uma carta de crédito sem objetivo definido, a mudança de classificação será diferente. Em vez de “se transformar” em carro ou imóvel, o consórcio não contemplado “se tornou” uma carta de crédito. “Nesse caso, o código que me parece mais adequado é o 59 – outros créditos e poupança vinculados. Como não é uma classificação precisa, o contribuinte precisa explicar direitinho do que se trata no campo ‘Discriminação’”, diz o consultor do DeclareCerto do IOB.

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Como pagar menos Imposto de Renda na Venda de Imóveis

Legislação brasileira possui ao menos oito brechas que permitem reduzir – e até zerar – a obrigação tributária gerada pelo ganho de capital

Nenhum dono de imóvel costuma ficar triste quando aparecem na mídia novos indicadores que mostram a rápida valorização das propriedades nas principais cidades brasileiras. Mas o boom imobiliário tem ao menos um efeito colateral. Como no momento da venda o governo cobra Imposto de Renda sobre a valorização dos imóveis, muita gente toma um susto quando descobre quanto deve à Receita Federal.

Quem não planeja pagar tanto dinheiro ao governo pode procurar na legislação brasileira algumas brechas para se amparar. Um bom planejamento tributário permite reduzir e até mesmo eliminar essa conta. A seguir, o advogado Eduardo Munhoz da Cunha, sócio do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, explica oito formas de abater o IR devido na venda de um imóvel:
Os brasileiros devem recolher aos cofres públicos 15% da diferença entre os preços de compra e venda de um imóvel – o que é chamado de ganho de capital. Um apartamento adquirido por 400.000 reais em 2008 e vendido agora por 700.000 reais, por exemplo, gera uma dívida tributária de 45.000 reais (ou 15% de 300.000) a ser paga no mês seguinte ao recebimento do dinheiro. A mordida do Leão seria mais do que suficiente para comprar um carro novo e com os principais opcionais, por exemplo.

1 – Usar o dinheiro da venda de um imóvel para comprar outro.
Esse é o jeito mais fácil de fugir da alíquota de 15% cobrada sobre o ganho de capital. Para aproveitar o benefício estabelecido pela Lei 11.196 de 2005,nos arts. 39º e 40º no entanto, é preciso ficar atento a uma série de exigências. A primeira delas restringe a isenção apenas a casos de compra e venda de imóveis residenciais. Além disso, o contrato de compra precisa ser assinado até 180 dias após a venda. Portanto, se você está interessado em mudar de residência, vale a pena tentar fechar os dois contratos em datas parecidas.

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Para beneficiar apenas as pessoas físicas e excluir quem vive da compra e venda de imóveis, a Receita também estabeleceu que um proprietário só tem direito a esse tipo de isenção uma vez a cada cinco anos. Por último, se alguém vender uma casa de 500.000 reais com um ganho de capital de 250.000 reais para comprar um terreno de 100.000 reais, terá de pagar IR sobre a parcela de 150.000 que não foi aplicada na nova aquisição. Se alguém não se enquadrar nas regras acima e não recolher o imposto no mês seguinte à venda, terá de pagar IR sobre o ganho de capital acrescido de juros e multa.
2 – Vender imóveis de até 440.000 reais
Para beneficiar a classe média e a população de baixa renda, a Receita não cobra IR sobre o ganho de capital de imóveis vendidos por até 440.000 reais caso sejam atendidas duas condições: 1) o vendedor não pode possuir outro imóvel em seu nome nem mesmo uma fração de outras propriedades; e 2) a pessoa não pode ter vendido outros imóveis nos últimos cinco anos. Com a valorização imobiliária, está cada vez mais difícil aproveitar esse benefício, já que o valor-limite de 440.000 reais não é corrigido desde que a lei foi criada, em 1995.

3 – Vender imóveis comprados antes de 1969
Essa regra só beneficia pessoas em idade mais avançada. Se o imóvel tiver sido adquirido pelo contribuinte antes de 1969, não importa o valor da aquisição ou da venda: haverá isenção total do imposto sobre o ganho de capital.

4 – Isenção de IR sobre imóvel de herança
Existe uma única brecha para não pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital de imóveis recebidos como herança. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não incide IR no caso de recebimento de herança de pessoas falecidas antes de janeiro de 1998. Como já se transcorreram mais de 13 anos desta data, muito pouca gente pode se beneficiar da brecha. No entanto, em casos em que muitos herdeiros disputam na Justiça o patrimônio do ente falecido, é possível que a transmissão da herança ainda não tenha sido concluída.

5 – O tempo reduz o IR
A lei 11.196 de 2005 estabelece um redutor do imposto pago sobre o ganho de capital na venda de imóveis. Quanto mais tempo alguém passou como proprietário de um imóvel, menos vai pagar em impostos. O cálculo disso não é simples, mas não é preciso ficar preocupado. O próprio programa de declaração do IR baixado anualmente no site da Receita informa ao contribuinte qual será o efeito do redutor sobre o imposto do devido.

6 – Declare todas as benfeitorias
A legislação tributária brasileira permite que os vendedores de imóveis paguem IR apenas sobre o ganho líquido de capital. Gastos com reformas, por exemplo, podem ser somados ao valor de compra do imóvel para reduzir a base de cálculo sobre a qual incidirá o imposto. Para ter esse direito, no entanto, o contribuinte precisa declarar todos os anos as quantias gastas com benfeitorias e também guardar os recibos para que seja possível comprovar as despesas à Receita Federal.
As notas e recibos devem conter o CPF ou o CNPJ dos profissionais e empresas contratadas para a realização das reformas. Além disso, só podem ser considerados gastos com reforma, construção e ampliação, bem como o dinheiro investido em pequenas obras, como pintura, encanamento, reparo em azulejos, pisos e paredes. Já a troca de móveis e a instalação de cortinas não renderão nenhum benefício tributário.
Quem fez uma reforma no passado e esqueceu de informá-la poderá fazer a declaração retificadora do IR, mudando esses valores em todos os anos subsequentes. Mas atenção: o prazo para corrigir erros no formulário é de cinco anos.

7 – Quem investe em vários imóveis deve abrir uma empresa
No caso de alguém que investe em imóveis e vive da renda de aluguéis, é necessário conhecer as alíquotas, os casos de isenção e os redutores do imposto para calcular qual a melhor forma de pagá-lo. As alíquotas variam tanto para pessoas físicas (de acordo com o total de rendimentos) quanto para jurídicas (segundo a natureza da empresa e o regime tributário escolhido). Portanto, vale a pena consultar um tributarista ou um contador que seja capaz de estudar caso a caso, fazer os cálculos e optar por um ou outro regime.
De uma forma geral, a legislação do Imposto de Renda é mais rigorosa com pessoas físicas do que com empresas. Enquanto muitos brasileiros pagam IR sobre quase a totalidade dos rendimentos, as empresas costumam recolher como imposto um percentual do lucro líquido. Isso significa que das receitas podem primeiro ser deduzidas despesas com fabricação e comercialização de produtos, gastos com o pagamento de juros, impostos cobrados em cascata como PIS e Cofins e outros valores para que só então se chegue ao montante sobre o qual será aplicada a alíquota do IR. Outra vantagem de abrir uma empresa é separar o patrimônio da pessoa física e da jurídica – o que pode envolver uma série de benefícios legais.

8 – Como proceder com heranças
Em geral, imóveis recebidos de herança podem gerar IR a pagar assim que a escritura seja lavrada no nome dos herdeiros. Para evitar a mordida do Leão, muita gente declara que o imóvel foi passado pelo mesmo valor que foi comprado pelo ente falecido alguns anos ou décadas atrás. Dessa forma, não há ganho de capital nem IR a pagar. O problema é que, quando o imóvel for finalmente vendido, a mordida do Leão poderá somar uma verdadeira bolada, já que um apartamento comprado pelo equivalente a 100.000 reais, por exemplo, pode ser vendido décadas depois por 1 milhão de reais.
Em muitos casos, o melhor procedimento é atualizar o valor do imóvel no momento da transmissão da escritura. Se o bem tiver sido adquirido entre 1970 e 1988, haverá redução proporcional sobre o valor do ganho de capital à razão de 5% ao ano, conforme tabela abaixo:
Ano de Aquisição ou Incorporação Percentual de Redução
Até 1969 100%
1970 95%
1971 90%
1972 85%
1973 80%
1974 75%
1975 70%
1976 65%
1977 60%
1978 55%
1979 50%
1980 45%
1981 40%
1982 35%
1983 30%
1984 25%
1985 20%
1986 15%
1987 10%
1988 5%
Logo, um imóvel adquirido em 1980 poderá ser passado para o nome dos herdeiros pelo valor de mercado atual com um desconto de 45% sobre o IR que normalmente seria cobrado pelo ganho de capital. É verdade que o desembolso do dinheiro será antecipado. No entanto, se os herdeiros receberem o imóvel pelo valor histórico, abrirão mão de um desconto representativo.Fonte: Texto de João Sandrini, de Exame.com

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