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Os preços de venda dos imóveis nos leilões da Caixa em 20 cidades

Levantamento mostra que preços têm desconto médio de 30% sobre o valor avaliado pelo banco.

O preço mínimo de venda de imóveis retomados pela Caixa e que vão a leilão são, em média, 30% mais baixos do que o valor avaliado pelo banco. Esse é o resultado de um levantamento da plataforma para venda de imóveis em leilões Resale, feito para EXAME.com em 20 cidades do país.

O principal apelo de um imóvel retomado pelo banco é o seu preço de venda. Neste valor pode ser descontado o valor da dívida já pago pelo antigo proprietário. Encargos, multas e despesas que o comprador terá com a conclusão da retomada do imóvel também podem estar descontados do valor, pois o imóvel ainda pode estar ocupado pelo ex-mutuário (o que ocorre em 90% dos casos).

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O desconto obtido na venda do imóvel nos leilões é calculado subtraindo preço mínimo de venda do preço de avaliação feito pelo banco. “Como geralmente o banco avalia o imóvel por um preço menor do que o seu preço de mercado para conceder o crédito, esse desconto pode ser maior se comparado ao preço de mercado do imóvel”, diz Marcelo Prata, fundador da Resale.

O maior desconto médio (37%) é observado nas cidades do Nordeste, seguidas pelas cidades do Norte (30,6%) do país. Já no Centro-Oeste o desconto médio dos imóveis na hora da venda em leilões é de 28,8%, enquanto no Sudeste é de 25,9% e, no Sul, 24,7%. No Distrito Federal, o desconto é de, em média, 24,4%.

Veja no gráfico abaixo o valor médio do imóvel avaliado pelo banco, o valor mínimo médio de venda nos leilões e o desconto em relação ao preço de avaliação em 11 capitais e no Distrito Federal. Mais abaixo, veja a tabela completa com todos os dados do levantamento. Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale

Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale (EXAME.com/Reprodução)

A Resale monitorou os imóveis colocados à venda pela Caixa Econômica Federal nos meses de março e abril. Foram cerca de 10 mil imóveis, divididos nas modalidades de leilão, concorrência pública e venda direta. A Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, responsável por 67% do mercado.

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Dos imóveis analisados, a maioria (59%) são casas, enquanto 31,9% são apartamentos e 6,8% são terrenos.

O levantamento escolheu as 20 cidades brasileiras que também são monitoradas pelo índice FipeZap. Dessa forma, é possível traçar paralelos de comportamento de preços na região com o comportamento observado nos leilões.

CIDADE	% DO TIPO DE IMÓVEIS	MÉDIA DE DESCONTO	MÉDIA DO VALOR DO IMÓVEL (R$)	MÉDIA DO VALOR MÍNIMO DE VENDA (R$)
Belo Horizonte		-17,53%	288.469	238.015
Apartamento	70%	-17,92%	249.095	203.197
Casa	22%	-20,69%	390.344	316.623
Brasilia		-24,37%	313.271	234.912
Apartamento	64%	-20,69%	282.652	223.172
Casa	27%	-31,08%	395.667	274.788
Campinas		-19,50%	281.184	241.774
Apartamento	67%	-24,25%	243.775	195.361
Casa	33%	-10,00%	356.000	334.600
Contagem		-17,75%	198.188	160.822
Apartamento	74%	-15,41%	168.899	142.624
Casa	20%	-21,36%	292.366	226.693
Curitiba		-15,27%	379.215	316.275
Apartamento	55%	-19,08%	238.958	194.087
Casa	34%	-9,68%	443.043	369.178
Florianópolis		-19,45%	762.807	677.127
Apartamento	64%	-22,22%	492.033	388.977
Casa	14%	-31,15%	363.500	242.245
Fortaleza		-22,22%	282.829	221.089
Apartamento	36%	-21,01%	209.307	164.835
Casa	64%	-22,90%	323.914	252.525
Goiânia		-28,21%	193.785	148.693
Apartamento	42%	-22,41%	192.288	150.110
Casa	56%	-31,93%	192.811	147.960
Niterói		-36,77%	302.194	198.307
Apartamento	44%	-22,25%	301.522	228.615
Casa	56%	-48,38%	302.731	174.061
Porto Alegre		-29,81%	271.247	199.058
Apartamento	78%	-31,78%	221.686	160.782
Casa	18%	-22,28%	503.236	377.287
Recife		-18,17%	387.248	313.767
Apartamento	92%	-18,00%	311.221	253.306
Casa	8%	-20,00%	1.223.542	978.834
Rio de Janeiro		-30,24%	300.866	221.627
Apartamento	68%	-28,07%	259.855	192.633
Casa	26%	-35,14%	382.842	275.712
Salvador		-29,99%	163.362	119.624
Apartamento	71%	-28,28%	176.695	131.551
Casa	23%	-37,37%	138.160	93.733
Santo André		-15,13%	786.261	637.814
Apartamento	39%	-13,51%	342.843	295.173
Casa	50%	-14,20%	525.298	460.622
Santos		-25,00%	365.279	280.643
Apartamento	83%	-28,00%	363.435	269.361
Casa	17%	-10,00%	374.500	337.050
São Bernardo do Campo		-6,25%	306.487	286.339
Apartamento	69%	-6,36%	233.071	218.175
Casa	19%	-10,00%	528.333	475.500
São Caetano do Sul		-5,00%	438.543	425.689
Apartamento	50%	-10,00%	257.086	231.377
Casa	50%	0,00%	620.000	620.000
São Paulo		-13,75%	376.755	320.464
Apartamento	50%	-12,19%	306.628	259.090
Casa	46%	-15,01%	428.600	367.443
Vila Velha		-18,57%	403.419	357.290
Apartamento	38%	-10,00%	302.799	258.999
Casa	15%	-13,18%	1.338.723	1.270.060
Vitória		-20,00%	166.105	132.884
Apartamento	100%	-20,00%	166.105	132.884

Mercado aquecido

Prata, da Resale, afirma que, com o aumento do número de imóveis retomados em função da crise, os bancos enfrentam maior dificuldade em negociar seus estoques, o que pode render bons descontos.

O número de imóveis retomados, somente pela Caixa, saltou de 8.775 em 2015 para 15.881 em 2016, um crescimento de 80,9%. A alta do desemprego e a queda da renda estão entre os principais fatores para o aumento da inadimplência e, por consequência, das retomadas.

A Resale pretende monitorar os preços de imóveis retomados que são vendidos em leilões mensalmente, como forma de dar maior acesso ao mercado para o investidor de porte médio. “Muitas vezes este investidor não sabe onde pesquisar oportunidades”.

A ideia é também incluir, no futuro, dados sobre imóveis vendidos por outros bancos, leilões judiciais e também de leilões realizados por órgãos públicos.

A plataforma também lançou um aplicativo com as mesmas funcionalidades do site para facilitar o monitoramento dos imóveis.

Compra exige paciência e assessoria

Os leilões de imóveis não são para qualquer um. “Não é o tipo de compra para quem quer sair do aluguel e muito menos para quem quer entrar rápido no imóvel. Como 90% deles estão ocupados, o processo para retirada do ex-mutuário leva tempo e pode ser necessário o serviço de um advogado”, diz Prata.

Isso porque o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. “Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”, diz Prata.

Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.

A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.

Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.

Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.

Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.

Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem.

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Com edifício único, o futuro morador do Fontano poderá aproveitar os 8,3 mil m2 de área, sendo 2 mil m2 só para lazer. As unidades seguem o mesmo padrão de qualidade. São unidades de 2 e 3 quartos, entre 68 m2 e 81 m2, bem como unidades do tipo Garden, com terraço descoberto, 2 ou 3 dormitórios e metragens de 89 m2 a 135 m2. Os apartamentos são entregues com porcelanato na sala, nos quartos e na cozinha. Saiba mais...

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Banco pode tomar o imóvel financiado para pagar outro empréstimo?

Leitor não está conseguindo pagar um empréstimo e também tem um imóvel financiado no banco, que ameaça tomar o bem caso não quite a dívida

Dúvida do leitor: Fiz um empréstimo pela conta da minha empresa e não estou conseguindo pagar as parcelas. Além desta dívida eu também tenho um imóvel financiado no banco. Segundo o banco, eles podem tomar o meu imóvel se eu não pagar a dívida. Me deram um prazo de cinco dias para pagar. Eu posso mesmo perder o imóvel?

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Resposta de Ronaldo Gotlib*

Existem dois negócios e duas pessoas distintas, uma física e outra jurídica, cujo único fator em comum é a existência do mesmo credor, o banco. Ou seja, os negócios não têm nada em comum e não podem ser tratados como se estivessem, de alguma maneira, unidos.Portanto, a informação passada de que a inadimplência registrada na pessoa jurídica provocaria um imediato prejuízo à pessoa física consiste em uma ameaça abusiva e ilegal.

Para cobrar a dívida da pessoa jurídica o banco deverá ingressar com uma ação na Justiça contra a sua empresa. Você, como sócio, poderá vir a responder por dívidas da empresa. Contudo, somente após o decorrer de um longo processo judicial.Neste caso, respeitados os impedimentos previstos na lei da impenhorabilidade de bens, poderia haver a possibilidade de execução de imóvel, caso você tenha mais de um.

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Caso existisse a possibilidade de o banco executar o seu imóvel financiado, ainda haveria de se levar em consideração que financiamentos imobiliários são realizados por meio de alienação fiduciária, que determina que o imóvel está obrigatoriamente alienado ao banco credor. Ou seja, este compromisso tem prioridade sobre o empréstimo.

Entendo que você está sendo vítima de coação, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor e que pode fazer com que o banco seja penalizado com multas.

*Ronaldo Gotlib é consultor financeiro e advogado especializado nas áreas de Direito do Consumidor e Direito do Devedor. Autor dos livros “Dívidas? Tô Fora! – Um Guia para você sair do sufoco”, “Testamento – Como, onde, como e por que fazer”, “Casa Própria ou Causa Própria – A verdade sobre financiamentos habitacionais”, “Guia Jurídico do Mutuário e do candidato a Mutuário”, além de ser responsável pela elaboração do Estatuto de Proteção ao Devedor e ministrar palestras sobre educação financeira.

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Financiei um imóvel, mas minha renda diminuiu muito. O que faço?

Especialista responde dúvida de leitor sobre financiamentos. Envie você também suas perguntas

Pergunta do leitor: Tenho um imóvel financiado pela Caixa Econômica Federal em 300 prestações em sistema SAC. O problema é que fui demitido em 2015 e minha renda caiu pela metade. Ainda estou em dia com a prestação, mas está difícil continuar, uma vez que ela compromete 50% da minha renda atual. Quais são as alternativas que tenho?

Resposta de Marcelo Prata*

Sua situação, infelizmente, é mais comum do que você possa imaginar. Vale tecer um elogio ao fato de você buscar uma saída antes de ficar inadimplente, isso faz toda a diferença para conseguir resolver a situação.

Uma das alternativas é procurar a Caixa para saber se eles oferecem alguma linha de renegociação do seu financiamento, que permita aumentar o prazo de pagamento, o que pode diminuir o valor das prestações mensais. O problema é que, se você tiver pago poucas parcelas, mesmo alongando o prazo, a diferença de valor será pequena.

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Outra opção, caso no emprego atual já tenha acumulado um saldo na sua conta de FGTS, é utilizá-lo para diminuir o valor das prestações.

Você pode fazer isso de duas formas: a primeira é amortizar o saldo devedor do financiamento e, ao fazer isso, manter o mesmo prazo de pagamento, o que fará as parcelas diminuírem de valor. A segunda é utilizar o FGTS para pagar até 80% do valor das prestações, por até 12 meses. Isso criará uma folga no seu orçamento, mas é importante lembrar que, caso venha a ser demitido novamente, não poderá contar com esse dinheiro.

Por último, existe uma opção mais drástica mas que pode ser a melhor, a venda do imóvel. Apesar de parecer uma medida exagerada, ela pode dar a tranquilidade necessária para que você tenha tempo de se reorganizar financeiramente.

Com o atual cenário econômico isso talvez signifique ter que vender o imóvel abaixo do valor de mercado, ainda assim, você quitaria o financiamento e ficaria com algum dinheiro em mãos.

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Às vezes é melhor dar um passo atrás para dar dois adiante. Perder o emprego é algo que todos estão sujeitos e não há nada de errado em adiar o plano da compra do imóvel para o futuro.

Muitas pessoas passam por grande estresse pessoal, familiar, privação financeira e, em casos extremos, até pela perda do imóvel, por simplesmente não terem conseguido tomar as medidas necessárias antes que a situação ficasse insustentável.

*Marcelo Prata é especialista em crédito imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br

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5 dicas para morar sozinho pela 1ª vez com pouco dinheiro

A maioria dos millennials quer morar sozinha e quase metade pretende adquirir a casa própria, segundo uma pesquisa de portal imobiliário

Morar sozinho: Millennials ainda querem adquirir a casa própria

Como os millennials – essa geração do mundo, que deseja viver experiências e não se fixar em nenhum lugar – querem morar?

Uma pesquisa do portal de classificados de imóveis Zap mostrou que, entre os millennials brasileiros, nascidos entre 1985 e 2000, 62% dos solteiros querem morar sozinhos ou, no máximo, com uma pessoa. Metade deles tem pressa para sair da casa dos pais: querem se mudar imediatamente ou em até três meses.

Morar sozinho pela primeira vez tem seus prazeres, mas também seus riscos. É mais fácil se descuidar das despesas e acabar se endividando, como mostrou outra pesquisa divulgada na última semana pelo SPC Brasil.

Se esse é o seu desejo, a seguir, três especialistas em planejamento financeiro sugerem algumas dicas para morar sozinho pela primeira vez sem perrengues, mesmo com pouco dinheiro:

1) Na primeira vez, alugue

Diferente do senso comum, quase metade dos millennials que procuram imóveis pretende comprar a casa própria em vez de alugar, e essa busca é 35% maior entre os casados.

“A turma mais jovem tem mais interesse em mobilidade do que em jogar a âncora em algum lugar só até casar e ter filho. Depois, tem um comportamento muito semelhante ao dos pais, com apreço pela casa própria”, explica o CEO do Zap, Eduardo Schaeffer.

Mas a casa própria nem sempre é sinônimo de sucesso financeiro, especialmente no início da carreira profissional.

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“Os brasileiros são muito apegados a imóveis, mas a aquisição da primeira casa própria exige algumas respostas que dificilmente um jovem tem. Durante quanto tempo você pretende ficar nesse imóvel? Pretende se casar e continuar morando nele? Se tiver filhos, a casa vai atender às suas necessidades?”, questiona a educadora financeira Cássia D´Aquino.

Segundo a especialista, a ideia de que o imóvel é sempre um bom investimento precisa ser relativizada e, nessa fase da vida, é melhor alugar até ter mais claro seus objetivos futuros. O financiamento é um compromisso financeiro de prazo muito longo e vender o imóvel no futuro pode não ser tão fácil.

2) Aprenda afazeres domésticos para economizar

A ideia do “agora vou viver como eu quero” pode sair bem cara se você não se organizar para isso. “Morar sozinho não é fazer tudo o que se quer, é ser responsável por tudo o que se faz”, lembra Cássia.

Se você não sabe cozinhar nem lavar roupa, por exemplo, é melhor aprender antes que esses afazeres domésticos virem mais um custo fora de casa.

3) Faça um levantamento de todos os custos

Planejamento é essencial pra você ter certeza que vai conseguir arcar com todos os custos da casa nova antes de decidir se mudar. Faça uma lista de todos os gastos essenciais que terá, como aluguel, luz e internet.

“Esse é o primeiro passo. Se esses custos couberem no orçamento, você vai para a segunda lista, dos custos para mobiliar a casa”, ensina a planejadora financeira Leticia Camargo, da Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar).

É bem possível que, logo de cara, os custos se mostrem mais altos do que você imaginava. Se isso acontecer, veja onde você está disposto a mexer para reduzir os gastos. É nessa hora que você verá se está realmente disposto a abrir mão de alguns confortos para morar sozinho.

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4) Se organize para manter uma reserva de emergência

Lembre de incluir na simulação dos custos não só os gastos fixos, mas também os gastos eventuais com imprevistos, se precisar fazer alguma manutenção na casa.

“É normal morar sozinho pela primeira vez com o orçamento apertado, mas não pode ser tão apertado a ponto de ficar no zero a zero e não ter nenhuma folga financeira para arcar com imprevistos”, explica a economista-chefe do SPC Brasil, Marcela Kawauti.

O ideal é manter guardado para emergências um valor entre três e seis salários. Se isso parecer muito para você, organize o orçamento para guardar algum dinheiro todo mês, não importa quanto seja.

5) Organize o pagamento das contas

Se possível, coloque todos os pagamentos no débito automático e tente agrupá-los para a mesma data, casada com o pagamento do salário. Outra dica é colocar lembretes no celular ou na geladeira de todos os pagamentos.

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