Como fica o mercado imobiliário com a Selic a 12,25% ao ano?

Aumento de 1% representa maior alta do atual governo e chama a atenção do setor/Crédito

Especialistas antecipam queda na margem financeira dos empreendimentos e menor acesso a crédito

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O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central anunciou, nesta quarta-feira (11), o aumento da taxa Selic de 11,25% para 12,25% ao ano. A decisão, que representa a maior alta do governo Lula, acende um sinal de alerta para o mercado imobiliário. Com a perspectiva de novos aumentos no próximo ano, investidores e incorporadores já se preparam para um cenário turbulento. 

“O modelo de negócios das incorporadoras é marcado por capital intensivo e ciclo longo, portanto uma alta na taxa básica de juros afeta diretamente a margem dos empreendimentos e a geração de caixa”, aponta Ebran Theilacker, CEO da Versi, fintech que gerencia crédito imobiliário para incorporadoras do segmento econômico.

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Ele explica que o ambiente de Selic alta também dificulta o acesso a crédito imobiliário. “A taxa básica de juros aumenta, aumenta a rentabilidade dos investimentos de menor risco (renda fixa) e os investimentos na economia real com maior risco se tornam menos atrativos”, lamenta. 

Custo de produção e investimentos

Na visão de Carlos Corsini, Head da WIT Real Estate, empresa especializada em gestão de patrimônio imobiliário, a alta de juros deve gerar um efeito cascata no setor. “Os incorporadores dependem do financiamento imobiliário para realizar construções e os compradores para adquirirem um imóvel. Logo, ela afeta diretamente a demanda e o custo de incorporação”, entende. 

O executivo diz que o risco também deve assustar os investidores. “Você tem uma diminuição de investidores que poderiam participar do empreendimento imobiliário na sua fase de lançamento ou de desenvolvimento porque eles acabam recebendo mais juros no banco do que participando de um projeto em fase de construção”, situa Corsini.

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O que muda para o comprador? 

A tendência de alta na Selic também deve afetar o financiamento imobiliário. O público mais afetado deve ser o potencial comprador média renda, que não pode recorrer ao Minha Casa, Minha Vida ou não tem a liberdade financeira dos mais ricos. Este é um perfil mais dependente do financiamento bancário tradicional, que depende especialmente da captação da poupança. 

“Deve crescer a necessidade de renda para o financiamento do imóvel, tornando o mercado endereçável mais restritivo. Assim, as incorporadoras correm o risco de não venderem os imóveis mesmo tendo demanda”, afirma Theilacker. 

Por falta de conhecimento da Lei 10.406/2002, o proprietário teve que pagar comissão de corretagem 2 vezes. 

Pergunta de um internauta: "Estava negociando a venda do meu imóvel através de várias imobiliárias, todas sem exclusividade. 

Em nota enviada à imprensa, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) afirma que a decisão do Copom “intensifica os desafios enfrentados pela economia brasileira”. A instituição entende que “os juros elevados restringem o acesso ao crédito, dificultam investimentos e ampliam as despesas financeiras de famílias e empresas”.

+ A corrida das pequenas construtoras para financiar projetos imobiliários

Por outro lado, Matheus Kurtz, diretor de Vendas e Franquias da Auxiliadora Predial, defende que a Selic alta pode significar uma oportunidade. “O momento atual pode ser propício para adquirir imóveis a preços mais acessíveis, apostando na futura queda de juros para renegociar as condições de financiamento”, observa. 

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“Para vendedores e construtoras, o desafio está em manter a atratividade das ofertas e criar condições que mitiguem os efeitos da alta dos juros sobre o público-alvo. Assim, o mercado imobiliário brasileiro, como em outros momentos de variação da Selic, segue uma dinâmica cíclica que premia o planejamento e a visão de longo prazo”, defende Kurtz. 

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Taxas de financiamento imobiliário ficam mais baratas com queda da Selic?

 

Imóveis: taxas de financiamento imobiliário podem ainda não sentir tanto a queda da Selic

Não é só o mercado que fica atento aos movimentos do Comitê de Política Monetária (Copom). Consumidores, governo e investidores também acompanham de perto as decisões do Banco Central. Isso porque a Selic influencia na economia como um todo, impactando, inclusive, juros praticados em diversos tipos de crédito, como financiamentos.

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A queda da taxa básica de juro da economia brasileira pode interferir, por exemplo, na compra de imóveis financiados e beneficiar os tomadores de empréstimos. Na última quarta-feira, 20, o Copom reduziu a Selic em 0,5 ponto percentual, levando-a para 10,75% ao ano. Para 2024, o último Boletim Focus, publicado um dia antes da reunião do Banco Central, seguiu com a projeção da Selic em 9% para 2024, 8,50% para 2025 e para 2026.

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Mas, apesar do corte aquecer a economia e tornar o chamado “custo do dinheiro” mais barato, a relação com a redução das taxas de financiamento não é tão direta assim. Isso porque o funding (local da onde vem os recursos) do crédito imobiliário é composto de dois fatores, poupança e títulos de crédito incentivados. O primeiro fator, por sua vez, é impactado negativamente com a queda da Selic.

QUEM SOU EU?

Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional. Atuo no mercado imobiliário da Cidade do Rio de Janeiro em consultoria e assessoria em negociações imobiliárias para compra, venda e locações de imóveis na planta, prontos, usados e terrenos para fins residenciais, comerciais e industriais. Contato: (21) 991426850

Como funcionam as taxas de financiamento imobiliário?

Por lei, 65% do dinheiro aportado na poupança precisa ir para crédito imobiliário. Na prática, a pessoa que investe na poupança está emprestando dinheiro ao banco, que empresta para pessoas que solicitam empréstimos imobiliários. Desses 65%, a regulamentação exige que 80% vá para financiar imóveis de até R$ 1 milhão.

Esse dinheiro derivado da poupança, custa para o banco uma taxa referencial (TR) + 0,5% ao mês. “Por isso, obviamente, ele consegue emprestar esse dinheiro mais barato, porque não custa tanto para ele”, comenta Castro. Entretanto, quando a poupança não é o suficiente para suprir a demanda de crédito imobiliário, é preciso recorrer a outros instrumentos.

Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letra Imobiliária Garantida (LIG) é a outra parte que compõe o funding imobiliário. É aqui que a Selic entra já que, muitas vezes, o custo desses títulos de crédito é esta taxa. Quando ela diminui, o dinheiro, na teoria, fica mais barato, o que poderia impactar as taxas de financiamento.

Porém, como explica Giuliano Bandoni, gestor de Fundos Imobiliários da Rio Bravo, não é a Selic propriamente que é a referência para essa parte do funding e, sim, os juros futuros (que refletem a Selic de longo prazo). “A grande influência está muito mais como a curva de juros futuros ficará do que efetivamente agora, no sentido de cortes”, pontua.

Somado a isso, com a redução da Selic, a poupança — e investimentos de renda fixa no geral — deixam de ficar atrativos e há uma migração para a renda variável. Segundo o último boletim da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em janeiro de 2024, a captação líquida das cadernetas de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) mostrou desempenho negativo em R$ 16,3 bilhões (houve mais saque do que depósito).

Em 2023, somente dois meses (junho e dezembro) tiveram captação positiva. Por outro lado, a Abecip destaca que nota-se alguma resiliência da poupança ou mesmo o reflexo de um ambiente econômico mais estimulante, já que a de janeiro deste ano foi bem inferior à de janeiro do ano passado, de R$ 27,2 bilhões.

Então pode ser que as taxas subam?

Ainda que a poupança esteja vivenciando saques, Antônio Paulo Barbosa, CEO da Homefin, explica que, hoje, menos da metade da carteira de crédito imobiliário é composta pela poupança. “Praticamente 60% hoje do funding é feito de instrumentos do mercado, como LCI, LIG. Por isso, o impacto da poupança é muito menor”, pontua.

Com o ciclo contínuo da queda da Selic, os juros futuros podem arrefecer, o que impactaria o custo de crédito captado por meio desses títulos e, consequentemente, reduziria as taxas de financiamento imobiliários.

Segundo especialistas, o mercado de crédito imobiliário tem um certo “delay”. Quando a Selic sobe, ele sobre mais bruscamente, mas quando cai, demora um pouco mais para sentir. O movimento é possível ser visto no gráfico abaixo realizado pela Homefin. O histórico das taxas de financiamento imobiliário de quatro bancos nos últimos 12 meses mostra essa estagnação.

Data	Caixa Econômica	Santander	Bradesco	Itaú
fev/23	8,80%	10%	10%	10%
mar/23	8,80%	10%	10,49%	10,50%
abr/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
mai/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
jun/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
jul/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
ago/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
set/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
out/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
nov/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
dez/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
jan/24	9,80%	11%	10,49%	10,50%
fev/24	9,80%	11%	10,49%	10,50%

Apesar de as taxas de financiamento ainda não terem barateado, Bandoni explica que o momento pode ser oportuno para comprar imóvel. Isso porque se o comprador deixar para quando as taxas estiverem muito baixas, a demanda vai aumentar, o que pode impactar o preço dos imóveis, que tende a ficar mais caro.

“Isso porque o mercado imobiliário é uma relação de demanda e oferta, ou seja, quando as taxas estiverem muito baixas, provavelmente vai haver mais compradores e o preço do imóvel tende a aumentar. Então o custo de financiamento vai ser menor, mas o valor do imóvel vai ser maior. Tudo é questão de análise.”

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