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Quando um imóvel comercial é o melhor investimento

Especialistas dizem que imóveis comercias tem rentabilidade maior e inadimplência menor que residenciais, mas também há desvantagens

A estratégia para resolver o dilema é recorrer a uma equação básica para as decisões de todo investidor. "As melhores oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.

Geralmente, quando a variável em questão é rentabilidade, a locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do imóvel. A receita dos alugueis residenciais, por sua vez, alcança o percentual de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda conforme a área de localização do imóvel. É possível que, em algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos em propriedades residenciais.

O perfil do locador dos dois tipos também deve pesar na decisão. "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são de melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são firmados com uma duração bastante superior aos dos imóveis residenciais. Enquanto nas residências, a locação dura, em média, dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse período varia de 5 a 10 anos. "O inquilino comercial dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residências, o perfil das famílias muda muito com o tempo e isso influencia no tipo de imóvel escolhido para morar", diz.

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Como comprar um imóvel barato ... nos EUA

Preços chegam a estar mais de 60% abaixo dos patamares de 2006; imóveis retomados por bancos estão ainda mais baratos

Os preços dos imóveis nos Estados Unidos estão tão baixos que têm chamado a atenção até de tradicionais investidores da bolsa, como Warren Buffett. O bilionário afirmou nesta semana que, se fosse um investidor do setor imobiliário, compraria algumas centenas de residências nos Estados Unidos. Na carta anual aos acionistas de sua empresa de investimentos, a Berkshire Hathaway, Buffett escreveu que as pessoas podem ter certeza de que “o setor imobiliário vai se recuperar”.

Muitos brasileiros já perceberam isso e têm aproveitado a oportunidade para comprar casas ou apartamentos principalmente em Miami. Mas as oportunidades nos Estados Unidos vão muito além da Flórida. O índice S&P/Case-Shiller, principal referência dos preços dos imóveis no país, aponta que, desde 2006, houve uma desvalorização média de quase 33% nas 20 maiores cidades americanas. Em algumas grandes cidades, os preços caíram mais de 60%, como mostra a tabela abaixo:

Posição Cidade Desconto em relação aos preços do final de 2006
1 Las Vegas (Nevada) 60,8%
2 Phoenix (Arizona) 54,0%
3 Miami (Flórida) 51,0%
4 Flórida (Tampa) 45,8%
5 Detroit (Michigan) 42,8%
6 Los Angeles (Califórnia) 40,0%
7 San Francisco (Califórnia) 39,3%
8 San Diego (Califórnia) 36,8%
9 Atlanta (Georgia) 34,9%
10 Chicago (Illinois) 34,2%

A fim da bolha imobiliária fez com que os valores praticados hoje nos Estados Unidos já pareçam muito atrativos quando comparados à média das grandes cidades brasileiras. Segundo uma pesquisa da Associação Nacional dos Corretores, uma residência nos EUA vale em média 154.700 dólares (cerca de 268.000 reais pelo câmbio atual). Com esse dinheiro, já não é fácil encontrar um imóvel bem-localizado em boas condições no Rio de Janeiro ou São Paulo, por exemplo.

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O investidor que garimpar oportunidades nos EUA pode se dar ainda melhor. Uma forma de comprar um imóvel barato é escolher uma residência que foi retomada por um banco devido à falta de pagamento do financiamento imobiliário. Desde o início da crise, mais de 4 milhões de inadimplentes perderam seus imóveis nos EUA.

Os imóveis das carteiras dos bancos estão movimentando o mercado. No quarto trimestre de 2011, um em cada quatro imóveis vendidos no país havia sido executado. Em geral, essas residências são leiloadas. Quem paga o maior preço, arremata a unidade.

Nos EUA, a segurança jurídica desse tipo de transação é maior do que no Brasil. Existem até empresa que compram esses imóveis dos bancos e os revendem para brasileiros. Já os leilões realizados no Brasil são mais arriscados porque, na maioria das vezes, o morador inadimplente ainda não foi despejado no dia em que o imóvel é arrematado. Devido à morosidade da Justiça, retirá-lo de lá pode levar meses ou anos.

Mesmo com o aumento da procura por leilões, muitos imóveis ainda não conseguem encontrar compradores. Essas unidades ficam na carteira dos bancos, que esperam um momento mais favorável do mercado para tentar vendê-los. No site RealtyTrac, é possível encontrar centenas de imóveis nesta situação.

O site BusinessInsider.com garimpou oportunidades de compra no estoque do RealtyTrac e descobriu imóveis nessa situação que estão com preços até 57,9% menores do que nas imobiliárias. Trata-se, portanto, de uma forma interessante de comprar imóveis mais baratos em um mercado já deprimido. Veja na tabela abaixo em quais regiões metropolitanas estão as melhores ofertas:

Local Desconto médio Valor médio dos imóveis
Milwaukee-Waukesha-West Allis 57,90% US$ 77.592
Philadelphia-Camden-Wilmington 52,52% US$ 109.878
Boston-Cambridge-Quincy 50,92% US$ 181.149
Chicago-Naperville-Joliet 49,71% US$ 118.278
Atlanta-Sandy Springs-Marietta 48,12% US$ 95.321
Des Moines-West Des Moines 46,36% Us$ 88.393
Cincinnati-Middletown 42,43% US$ 81.065
Seattle-Tacoma-Bellevue 40,27% US$ 193.993
Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin 38,71% US$ 124.384
Minneapolis-St. Paul-Bloomington 31,01% US$ 139.642

Outra vantagem interessante de comprar um imóvel nos EUA são os juros dos financiamentos. Os empréstimos imobiliários para pagamento em 30 anos embutem uma taxa fixa média de 3,87% ao ano. Isso quer dizer que mesmo quem tem o dinheiro no bolso para realizar a aquisição à vista pode deixar os recursos aplicados em títulos públicos do governo brasileiro e usar os juros recebidos para pagar as prestações nos EUA, botando parte dos lucros no bolso. É importante lembrar que nesse caso há um risco cambial.

Custos e burocracia

Quem está interessado em comprar um imóvel nos Estados Unidos deve se lembrar que, apesar dos preços atrativos, será necessário arcar com outros custos. Quem não viaja regularmente a trabalho para cidades americanas terá de comprar uma passagem sempre que quiser aproveitar o conforto da residência no exterior. Além disso, brasileiros precisam tirar visto para ingressar no país.

O principal empecilho, no entanto, são as regras para a transmissão de herança. Quando o proprietário de um imóvel nos EUA morre, quase a metade do valor do bem é arrecadado pelo governo americano por meio de um imposto sobre os bens de ente falecido. O que muitos brasileiros costumam fazer é abrir uma empresa em um terceiro país e comprar o imóvel por meio dessa companhia. Dessa forma, o comprador consegue fugir da tributação sobre o espólio.

Outro detalhe importante é que quem compra imóvel nos EUA também terá de entregar ao Banco Central uma declaração anual de bens no exterior. Obrigatória para todo brasileiro que possui mais de 100.000 dólares lá fora, a declaração é apenas informativa e não envolve custos - só será necessário pagar uma multa em caso de omissão ou prestação de informações incorretas.

Em relação à documentação do imóvel, a burocracia será parecida com a brasileira. É necessário pagar pela escritura e pela transferência do documento do imóvel. As despesas seguintes também são semelhantes: condomínio, manutenção, seguro e o equivalente ao IPTU (o imposto municipal que serve para custear iluminação pública, segurança, manutenção das vias, etc.). Se o apartamento for posteriormente alugado, a renda obtida fica sujeita a uma tributação anual. Em caso de revenda do imóvel no futuro, será necessário pagar impostos sobre o ganho de capital. Fonte: Exame.com

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Quando um imóvel comercial é o melhor investimento

Especialistas dizem que imóveis comercias têm rentabilidade maior e inadimplência menor que residenciais, mas também há desvantagens

Há alguns anos, entrar no mercado de locação de imóveis comerciais era umas das piores estratégias para investidores. Mas o cenário mudou. A economia vai bem, os juros estão menores e as empresas têm feito fila para locar os espaços mais cobiçados. No entanto, as incógnitas sobre as vantagens da locação de imóveis comerciais em relação aos residenciais ainda persistem enquanto as diferenças de mercado entre as regiões dificultam a elaboração de uma resposta padrão para esse tipo de negócio.

A estratégia para resolver o dilema é recorrer a uma equação básica para as decisões de todo investidor. "As melhores oportunidades de investimento são resultado da interação entre as melhores condições de segurança, rentabilidade e liquidez", afirma André Rosa, diretor de vendas e investimentos da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle.

Geralmente, quando a variável em questão é rentabilidade, a locação de imóveis comerciais dispara na frente. Em média, os rendimentos na cidade de São Paulo, segundo Daniel Nader, diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, variam de 0,8% a 1,1% sobre o preço do imóvel. A receita dos alugueis residenciais, por sua vez, alcança o percentual de 0,6%. Essa diferença, contudo, muda conforme a área de localização do imóvel. É possível que, em algumas regiões, seja mais rentável optar por investimentos em propriedades residenciais.

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O perfil do locador dos dois tipos também deve pesar na decisão. "Quando você aluga para empresas, as garantias de crédito são de melhor qualidade", afirma Nader. Além disso, os contratos são firmados com uma duração bastante superior aos dos imóveis residenciais. Enquanto nas residências, a locação dura, em média, dois anos, nos empreendimentos comerciais, esse período varia de 5 a 10 anos. "O inquilino comercial dificilmente vai querer perder aquele ponto. No caso das residências, o perfil das famílias muda muito com o tempo e isso influencia no tipo de imóvel escolhido para morar", diz.

Ao mesmo tempo, as facilidades de financiamento e a expansão do mercado imobiliário no país têm levado muitos brasileiros a se livrar do aluguel e conquistar a casa própria. Já no mercado de imóveis comerciais, o movimento é oposto. As empresas estão deixando a cultura de ter sede própria e migrando para o sistema de locação. "No passado, as companhias investiam em imóvel próprio porque não havia oportunidades interessantes no mercado. Hoje, isso deixou de ser vantajoso", afirma Nader.

Por isso, as operações de sale and lease back, por exemplo, têm se tornado corriqueiras no Brasil. Neste sistema, as empresas vendem suas propriedades para depois alugá-las elas mesmas. "Além de proporcionar giro de capital, o aluguel pode garantir descontos nos tributos cobrados das companhias", diz o diretor de investimentos da Cushman & Wakefield. Outra estratégia que tem caído no gosto do mercado imobiliário são as operações de build to suit, pelas quais os investidores constroem imóveis sob medida para as companhias e depois locam por contratos que se estendem por períodos que podem variar entre 10 e 20 anos. Segundo Rosa, da Jones Lang LaSalle, esta estratégia traz menos riscos para o investidor que decide construir o imóvel. Mas, por outro lado, a operação pode limitar a rentabilidade da locação com o tempo. Isso porque até o imóvel ficar pronto, a região pode se valorizar acima do valor estabelecido em contrato antes da construção.

Fuja das crises

Para que o negócio de locação de imóveis comerciais não fique vulnerável às oscilações econômicas, é preciso tomar alguns cuidados. "Existem algumas ruas mais setorizadas. Se a área de empresas que ela abriga sofre uma crise, seu investimento pode estar em risco", diz Nader.

Um exemplo clássico para este problema aconteceu na ilha de Manhattan, em Nova York, famosa por abrigar as principais instituições financeiras dos Estados Unidos. Com a crise econômica de 2008, que levou uma porção de bancos e companhias à falência, o mercado imobiliário do distrito também despencou. Em 12 meses, de acordo com dados da Cushman and Wakefield’s, os espaços disponíveis para alugar aumentaram em 72% na região.

Os mais cobiçados

A boa maré econômica, contudo, não é suficiente para garantir o sucesso do investimento em imóveis comerciais. De acordo com o diretor de investimentos da Cushman & Wakefield, propriedades que comportem companhias de médio e grande porte são a melhor opção. "Nossa percepção é que imóveis com perfil mais corporativo têm um risco de crédito melhor", afirma. Segundo ele, imóveis de no mínimo 250 metros quadrados atraem inquilinos mais estáveis com perspectivas de contratos de longo prazo.

Rosa, da Jones Lang LaSalle, ressalta a infraestrutura do condomínio como essencial para conquistar este perfil de locatário. "A quantidade de vagas de garagem, por exemplo, é um atributo importante. Estipula-se que cada 30 metros quadrados de escritório devem corresponder a uma vaga de estacionamento", afirma. Além disso, de acordo com ele, a distância entre o piso e o forro do imóvel deve ter cerca de 2,80 metros. A altura elevada deve-se à necessidade de possibilitar a passagem de fios e a tubulação do ar condicionado.

A localização é outro fator que deve pesar na escolha do imóvel. Locais que tenham boa infraestrutura de transporte e de alimentação ganham pontos para os candidatos à locação. "È importante também pesquisar qual o perfil da região para decidir o tipo de imovel que vai ser comprado. Em algumas áreas, há demanda para mais escritórios, enquanto em outros os galpões são os mais procurados", afirma Rosely Hernandez, gerente-geral de locações e vendas da Lello Imóveis.Fonte: Exame.com

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Dicas de especialista para a valorização do imóvel

Ao investir no seu imóvel, o proprietário lucrará em conforto e em melhor resultado, no caso de negociá-lo.

Ambientes bem cuidados valorizam os imóveis.

Nesta época de facilidades para compra de imóvel, o mercado de usados é beneficiado também pelo movimento de proprietários que negociam a antiga moradia para comprar uma nova. A infraestrutura existente no entorno da casa ou apartamento - tais como escolas, postos de saúde, supermercados, linhas de onibus e shoppings - é elemento de valorização que independe do seu dono. Porém, manter a habitação em boas condições de uso, e mesmo reformá-la de acordo com as tendências do mercado faz importante diferença, para maior, no caso da venda.

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No caso de negociação, cozinhas, garagens e banheiros amplos aumentam o lucro do proprietário, contudo, de acordo com o diretor de Condomínios da Primar Administradora de Bens, advogado imobiliário Carlos Samuel de Oliveira Freitas, nem todas as modificações influenciam de maneira positiva o valor do imóvel.

"A principal recomendação no que diz respeito a reformas é não fazer alterações com o objetivo de deixar o imóvel personalizado conforme os gostos pessoais. Imagine um imóvel com detalhes que remetem a animais, o que pode não agradar o gosto dos possíveis compradores. As reformas devem ter caráter funcional, ou seja, atender as demandas do mercado. Personalizar um bem deprecia o seu valor”, alerta Freitas, que também é diretor de Locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

O especialista diz que custo, qualidade e utilidade são as três bases de sustentação de qualquer reforma no imóvel. As alterações não devem ter um custo alto comparado com o valor da construção, pois corre-se o risco de não conseguir recuperar o investimento. “A qualidade dos materiais utilizados também é fundamental. O ideal é pesquisar os preços e verificar a qualidade e procedência, evitando a compra de algo ruim, independente do valor. O serviço deve ser bem feito e a reforma deve ser realizada visando à utilidade”, observa.

De acordo com o diretor da carioca Primar - que neste mês inaugura filial na Barra da Tijuca, os cômodos mais importantes para a valorização do imóvel são a cozinha e o banheiro. Atualmente, diz ele, as casas e apartamentos novos não dispõem de grandes espaços, e muitos preferem imóveis com ambientes amplos.

“A cozinha é um lugar de integração, perfeita para as reuniões em família na hora das refeições. Por isso, cômodos com fácil passagem, superfícies resistentes e pisos e revestimentos fáceis de limpar são mais valorizados”, considera.

Os banheiros e os equipamentos, considera Freitas, também podem aumentar significativamente o valor de um imóvel. "Um banheiro no quarto principal e mesmo mais de uma suíte são considerados diferenciais. Esse ambiente deve ter um bom tamanho, com box e espaço confortável para o vaso sanitário. Vale investir nos encanamentos, porque mesmo não sendo visíveis, as boas condições da infraestrutura do imóvel são imprescindíveis. As banheiras contribuem para aumentar o preço do imóvel”, acrescenta.

Conforme o especialista, o acabamento deve ser de qualidade, com cores discretas e resistência. Ele diz que a cerâmica, granito ou madeira são os materiais mais indicados para o piso, enquanto o carpete não é recomendado, principalmente pelos aspectos de higiene e saúde. “A limpeza é outro fator que influencia na hora de comercializar o imóvel, podendo acrescentar uma boa porcentagem no valor. Um local limpo e organizado passa uma boa imagem e realça os pontos fortes da edificação”, destaca.

Em se tratando de casa, acrescenta o especialista, a garagem e a área externa também contam pontos na hora de vender ou alugar o imóvel. "No jardim, a grama deve ser aparada, árvores podadas, as flores bem cuidadas, e nada de deixar a horta cheia de mato. Quanto às garagens, os compradores apreciam as amplas, que acomodem, pelo menos, dois carros. O visual externo do imóvel tem que ser arejado e iluminado e a cor externa deve ser clara, aumentando as chances do negócio ser concretizado”, finaliza o diretor de Condomínios da Primar Administradora de Bens, Carlos Samuel de Oliveira Freitas.

Texto de ImovelWeb

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