A isenção de incidência de alíquota de Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital ocorre em três situações bem específicas.
Muita gente não sabe que, ao vender um bem ou direito, pode ter de pagar Imposto de Renda, que deve ser recolhido não na época da declaração anual, mas no mês subsequente à alienação (ou venda) do bem.
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O imposto de renda só é devido quando existe o chamado ganho de capital. Em outras palavras, você só precisa pagar o tributo se conseguir vender o bem por um valor maior do que pagou. Em quais casos a Receita Federal não tributa o ganho de capital auferido com a venda de um bem ou direito?
· Em imóveis adquiridos até 1969. Após esta data, também é previsto o abatimento legal de 5% por ano sobre a alíquota. Por exemplo, um imóvel de 1970 teria 95% do valor da alíquota. Já um de 1971, 90%, e assim sucessivamente até 1988.
· Venda do único imóvel por até R$440.000,00. Isto é, caso o imóvel seja o único registrado em nome do vendedor e seja vendido por valor igual ou inferior a R$440 mil.
· Realizar a venda pelo mesmo valor da compra. Quando o imóvel é vendido pelo mesmo valor que foi adquirido, não registra Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital.
No dia 17 de fevereiro de 2025, foi apresentado na Câmara Municipal do Rio de Janeiro o Projeto de Lei nº 107/2025, de autoria do vereador Salvino Oliveira, que busca regulamentar os serviços de intermediação e hospedagens de curta temporada no município.
Isenção é concedida em alguns casos
Ainda que a definição do preço de venda seja fácil, o mesmo não vale para a definição de preço de compra. O custo de aquisição do bem é equivalente ao total desembolsado para a sua compra que, no caso de financiamentos, por exemplo, equivale à soma da entrada e das prestações.
Quanto menor o valor de aquisição maior o ganho de capital e, consequentemente, o imposto a ser recolhido. De maneira geral, a Receita Federal não permite o reajuste dos valores de compra dos bens.
A Instrução Normativa da Receita Federal nº 84/2001 definiu os termos de reajuste do valor de compra de bens até 31/12/1995, quando a correção deixou de ser aplicada. Entretanto, nem sempre é preciso recolher imposto sobre o ganho de capital auferido, já que existem situações em que a Receita Federal isenta o contribuinte desse pagamento.
Para a legislação tributária, as indenizações são rendimentos isentos. A Receita Federal isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital obtido em indenizações por terra desapropriada para reforma agrária, sinistro, furto ou roubo de objeto segurado.
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Imóveis geram maior parte das dúvidas
A maior parte das dúvidas e, consequentemente, dos erros relacionados à necessidade de recolhimento do imposto sobre ganho de capital está concentrada nos bens imóveis.
Isenção
A primeira coisa a se saber é que todos os contribuintes que venderam imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil estão isentos do pagamento de imposto sobre o ganho de capital, desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel a qualquer título.
Também está isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. Nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro e que não envolva qualquer outro bem ou direito, não há ganho de capital a ser tributado.
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Com a edição da Lei nº 11.196/2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que for utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra aconteça em até 180 dias da venda, ou que use os recursos para quitar – total ou parcialmente – outro imóvel dentro do mesmo prazo também está isento do recolhimento de Imposto de Renda.
A Lei nº 11.196/2005 também alterou o fator redutor, que é aplicado no cálculo do ganho de capital auferido com a venda de imóveis. Vale notar que o fator já era adotado na venda de imóveis adquiridos entre o período de 1969 e 1988. Nesses casos, o fator varia de 100% para imóveis adquiridos em 1969 até 5% para imóveis comprados em 1988.
Por exemplo: se na venda de um imóvel comprado em 1988 o ganho de capital auferido foi de R$ 50.000,00, o que o fator redutor faz é diminuir esse montante em 5%, de forma que o ganho de capital cai para R$ 47,5 mil. Vale lembrar que esse percentual de redução é automaticamente calculado pelo programa suporte de ganho de capital, e não precisa ser preenchido pelo contribuinte.
Bens de pequeno valor
Outra dúvida comum está relacionada à venda de bens de pequeno valor. Como declarar, por exemplo, o ganho obtido com a venda de eletrodomésticos e computadores? Esses ganhos são passíveis de tributação? É isento do Imposto de Renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:
a) R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; e
a) R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; e
b) R$ 35.000,00, nos demais casos.
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Em comunhão
O mesmo já não acontece nos casos em que os bens estão em comunhão. Esse é o caso, por exemplo, das sociedades conjugais, que são estabelecidas entre casais e cujos termos variam de acordo com o regime de casamento. Nesses casos, o teto de isenção não é baseado na parte que pertence a cada um dos cônjuges, mas sim ao valor do bem como um todo. No caso do regime de separação de bens, os requisitos para a isenção podem ser verificados individualmente, por cônjuge.
Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional. Atuo no mercado imobiliário da Cidade do Rio de Janeiro em consultoria e assessoria em negociações imobiliárias
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