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| Agência da Caixa: ônus no banco pode ser maior, já que permite postergar prestações por até 90 dias. Contudo, suspensão parcial é solução para diminuir custo (Caixa/Divulgação) |
Medida oferecida pelos bancos por conta da crise faz mutuários pagarem quase o dobro do valor postergado
A pausa de 60 dias no financiamento do imóvel, oferecida pelos bancos em razão da pandemia do novo coronavírus, tem um custo ao mutuário que não é pequeno. Apesar de as três parcelas que não forem pagas agora serem diluídas no saldo devedor, ao final do contrato isso significa pagar o dobro do valor.
Isso porque os juros são somados ao saldo devedor para quitação no final do financiamento.
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É o que aponta simulação feita por Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e diretor da Resale. Um financiamento de um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, com saldo devedor de R$ 400 mil, postergar três parcelas equivale a pausar o pagamento de R$ 11.967,63. No final do financiamento, o mutuário terá pago R$ 22.726,75. Ou seja, praticamente o dobro: mais R$ 10.759,30.
No levantamento foi considerado que o mutuário acabou de contratar um financiamento. Ou seja, não pagou nenhuma parcela ainda e quer utilizar o benefício da prorrogação. Portanto, para quem já pagou a maior parte do financiamento, ou está na metade do tempo, esse efeito será menor.
A Caixa ampliou o prazo para a postergação do financiamento do imóvel para 90 dias. Ou seja, o mutuário poderá deixar de pagar quatro parcelas. Nesse caso, o mutuário terá um ônus ainda maior ao longo do contrato.
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Contudo, na semana passada, anunciou que a partir desta semana permitirá a pausa parcial, o que pode reduzir o ônus final que o mutuário terá ao prorrogar os valores.
O valor mínimo para pagamento parcial é o valor do seguro e eventuais custos operacionais, que compõem o encargo mensal, sendo permitido que o cliente pague a partir daí qualquer valor, definido no ato da negociação e mantido durante toda a vigência do pagamento parcial.
Veja abaixo a simulação de quanto a pausa de três parcelas no financiamento de imóveis custa para os mutuários em três exemplos de financiamentos: de um imóvel de R$ 300 mil, de R$ 500 mil e R$ 800 mil.
| Valor do Imóvel | R$ 300,000.00 | R$ 500,000.00 | R$ 800,000.00 |
| Financiamento | R$ 240,000.00 | R$ 400,000.00 | R$ 640,000.00 |
| Valor Total do Financiamento: | |||
| Soma das 3 parcelas adiadas | R$ 7,210.58 | R$ 11,967.63 | R$ 19,103.20 |
| Sem prorrogar | R$ 583,765.99 | R$ 966,943.32 | R$ 1,541,709.31 |
| Prorrogando 3 meses | R$ 597,474.54 | R$ 989,670.07 | R$ 1,577,963.36 |
| Diferença no final | -R$ 13,708.55 | -R$ 22,726.75 | -R$ 36,254.05 |
Segundo Prata, apesar de, no final das contas, se pagar quase o dobro do que se adiou, o fato é que um respiro nesse momento de crise é importante para entender como ficará a situação no emprego e fazer ajustes no orçamento.
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“Mudanças como a que estamos vivendo precisam ser digeridas e um prazo de 90 dias é suficiente para abrirmos mão de gastos supérfluos e ajustar o orçamento para conseguir pagar o financiamento com mais folga”.
Com a possibilidade de pausa parcial das prestações, a recomendação é pausar apenas o valor estritamente necessário para se ganhar fôlego financeiro neste momento.
Outra alternativa para aliviar o orçamento é utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de um financiamento. O limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, entre elas três já vencidas, no máximo.
Contudo, o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja, ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor. Mesmo assim, é uma ajuda e tanto para quem está com o orçamento limitado. O saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa forma logo após o encerramento de cada operação.
Conclusão de trabalho, que ainda não foi publicado em meio científico, é de pesquisadores da Bélgica e da Holanda.
A opção de transferir a dívida para outro banco que cobre juros menores também pode aliviar o valor das parcelas, mas não costuma estar disponível ao mutuário. Primeiro porque pode ser difícil encontrar bancos que cobrem juros menores do que os da Caixa, principalmente se a linha for subsidiada com recursos do FGTS ou do programa Minha Casa Minha Vida. Além disso, a portabilidade de crédito imobiliário é uma operação complexa, que, na visão dos bancos, geralmente não compensa.
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