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| Plantão de vendas: mutuário deve analisar a procedência do imóvel, taxas e tipo de reajuste aplicado no contrato antes da compraPlantão de vendas: mutuário deve analisar a procedência do imóvel, taxas e tipo de reajuste aplicado no contrato antes da compra |
Comprar um imóvel novo, na planta, é sonho de consumo de muita gente, mas exige cuidados básicos para o negócio não acabar dando mais dor de cabeça do que bom resultado financeiro e satisfação pessoal. Por mais que as maquetes e croquis e desenhos sejam atraentes, é preciso levar em conta que se está entrando em um projeto, que vai depender de inúmeras variáveis, desde a capacidade da construtora em executa-lo até as licenças e as condições de mercado, que podem elevar demais os custos ao longo da obra.
A compra na planta pode ser bom negócio, sobretudo para quem vai adquirir o primeiro imóvel para moradia, mas exige muita atenção às armadilhas no caminho, afirma Annalisa Blando Dal Zotto, especialista em gestão financeira, investimentos e mercado de capitais pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e sócia da empresa de investimento financeiro Par Mais.
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Entre os principais cuidados está verificar a procedência do imóvel e todas as taxas que serão cobradas, além de atenção para o reajuste pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), usado na maioria desses contratos. Além disso, Annalisa destaca “que nem sempre o risco de comprar o imóvel compensará o custo de oportunidade de deixar o dinheiro investido”.
De olhos nas regras de correção de parcelas e distrato
Ricardo Humberto Rocha, especialista em Economia e Finanças e professor da Saint Paul Escola de Negócios, destaca pelo menos cinco pontos que considera fundamentais quando se pensa em adquirir imóvel na planta, seja para moradia ou investimento. São eles: certificar-se da idoneidade da construtora ou incorporadora; ter clareza do contrato estabelecido entre as partes; saber bem como será feita a correção das parcelas, antes e depois da fase de construção, principalmente se houver complemento com crédito bancário; ter conhecimento prévio das regras e multas em caso de distrato, além de buscar o máximo possível de informações sobre o preço do metro quadrado na região e no tipo de imóvel escolhido.
Decisão de compra exige racionalidade e pesquisa prévia
Rocha lembra que também é preciso ser racional na hora da aquisição,
embora muitos se deixem levar mais por componentes emocionais. “Antes da decisão de compra a pessoa deverá buscar informação para sentir-se segura de que terá mesmo capacidade de pagamento, e também estudar as possibilidades de valorização daquele imóvel que ela deseja”, orienta.
Para quem busca a opção mais como investimento ou para geração de renda, com foco em imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, Rocha lembra que as unidades com um ou dois dormitórios podem ser mais interessantes, pois são as que costumam ter maior demanda. Já para quem pretende aplicar valores maiores e gosta de investir no ramo de imóveis, ele sugere investir não diretamente em imóvel, mas em fundos imobiliários de lajes corporativas, que dão menos trabalho para administrar, pois a tarefa fica na mão dos gestores dos fundos. Esses fundos têm possibilitado melhor rentabilidade, inclusive porque seu rendimento não é tributado, ao contrário dos aluguéis, que pagam o carnê leão.
Como checar regularidade do empreendimento
O Procon-SP dá orientação sobre onde os interessados devem ir e o que é preciso checar para se assegurar da regularidade do empreendimento. Antes de dar qualquer sinal ou reserva, será preciso verificar, na Prefeitura Municipal, se a planta do imóvel foi aprovada. E no Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada; se o imóvel não está hipotecado e se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município. Além disso, o memorial descritivo discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, devendo esse documento integrar o Contrato de Compra e Venda.
Dicas e cuidados que ajudam a evitar problema
Anallisa Dal Zotto fez uma lista com os seis principais pontos a serem observados por quem pensa em comprar um imóvel na planta. Confira:
1 – Verificar a procedência do imóvel – Uma das maiores dores de cabeça que se pode ter com um imóvel é o atraso da obra. Verificar a procedência de quem vai realizar o empreendimento é importante e construtoras de confiança têm mais a perder caso algo dê errado. Não são poucos os casos de construtoras que faliram por má-administração dos seus recursos, deixando os seus clientes na mão;
Vale lembrar que atrasos de até 180 dias na obra geralmente estão previstos em contrato, mas ainda assim devem ser justificados. No caso de atraso superior a esse prazo, o consumidor pode pedir o seu dinheiro de volta, assim como indenização por danos morais e materiais junto à Justiça. Essa, no entanto é uma medida drástica que pode ser bastante demorada. Portanto, verificar a procedência pode evitar sérias dificuldades;
2 – Ficar alerta a taxas indevidas: Há uma série de taxas que são cobradas na hora de comprar um imóvel na planta. É importante ficar atento às taxas que são devidas pelo consumidor e as que não são. A cobrança dessas taxas indevidas geralmente é bem alta, pois são relacionadas ao valor do imóvel, portanto, vale saber quais delas pode-se evitar pagar:
(a) – Taxa de corretagem: a taxa de corretagem serve para pagar o profissional que efetuou a venda. Na maioria dos casos esse é um profissional contratado pelas construtoras, então, seriam elas que deveriam pagá-lo, e não o comprador;
(b) – Sati: Sigla de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária: essa taxa serve para pagar o serviço de advogados que vão assessorar a compra do imóvel e analisar o contrato, e, geralmente, é no valor de 0,8% do imóvel. No entanto, não é um serviço obrigatório nem isento. E o comprador não deveria ser responsável por pagar para que um advogado da empresa analise o contrato da própria empresa;
(c) – Taxa de interveniência: essa é uma taxa que é cobrada caso o comprador opte por financiar o imóvel com um banco diferente do que financiou a obra. Ela, no entanto, fere a liberdade de escolha do consumidor, sendo assim indevida.
(d) – Taxa de anuência ou cessão de direitos: caso o consumidor queira vender o imóvel ainda na planta ele precisa de prévia autorização da construtora, o que, às vezes, é cobrado. Essa taxa é indevida pois também contraria o Código de Defesa do Consumidor ao remunerar a construtora sem que ela tenha prestado um serviço.
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