Transcarioca aquece mercado imobiliário

Bairros se valorizam com Transcarioca

Ponte estaiada da Barra da Tijuca

Um corredor que corta a capital do Rio transversalmente, passando por 27 bairros para oferecer transporte de qualidade a cerca de 320 mil passageiros diariamente. A Transcarioca, que abre caminho aos BRT's, equipados com ar condicionado e com capacidade de transportar até 180 passageiros por veículo, não se limita a atender a população no quesito transporte.

Durante todo o percurso de 39 quilômetros, o projeto prevê 47 estações, obras de infraestrutura, urbanização, meio ambiente e um importante legado de obras viárias. Todos esses itens devem valorizar cada um dos 27 bairros. Para Marcos Cavalcante Madureira, Delegado do Creci  na Vila da Penha, já é possível identificar essa valorização. "No período das obras, houve dificuldade para venda de imóveis em função dos transtornos causados.

Agora já começa a refletir positivamente, com uma valorização de mais ou menos 10%. Não ocorreu maior elevação em virtude do período da Copa, que prejudicou o mercado imobiliário, sendo um ano atípico, agora acumulando as eleições. Isto resultou em uma estabilização do mercado. Após esse período, o setor se normalizará", avalia.

Essa valorização se deve à facilidade de acesso aos bairros. Tem também a revitalização de alguns bairros que estavam estagnados, tais como o Tanque em Jacarepaguá, na Zona Oeste, e Ramos, Vicente de Carvalho e Praça do Carmo, na Zona da Leopoldina", diz Madureira, e acrescenta: "Quem tiver visão futurista e quiser investir em imóveis nestas regiões, com certeza irá ganhar dinheiro.

ZONA NORTE
Há algum tempo, os bairros da Zona Norte do Rio passam por processo de valorização, que foi intensificado com a instalação das UPPs (unidades de Polícia Pacificadora) e, mais recentemente, com as obras da Transcarioca, que facilitará a mobilidade urbana.
Entre as regiões que mais se destacam estão Grande Méier, Grajaú, Vila Isabel, e Tijuca, mas Campinho, Penha e Olaria também já estão atraindo a atenção do mercado.
Para o Delegado do Creci-RJ na Vila da Penha, esse processo ainda deve durar mais alguns anos. "Estimo cinco anos ou mais. Fora a valorização que é normal em todo mercado imobiliária. Prove-me quem puder o que valorizou mais do que imóvel nos últimos 10 anos", desafia Madureira.
Outra característica que vem atraindo os olhos de moradores e investidores para a região são as construções que seguem o modelo de condomínio-clube.

VALORIZAÇÃO
os 27 bairros cortados pela Transcarioca - que vai da Barra da Tijuca até as Ilha do Governador - são Barra, Jacarepaguá, Curicica, Cidade de Deus, Taquara, Tanque, Praça Seca, Campinho, Madureira, Cascadura, Engenheiro Leal, Turicaçu, Vaz Lobo, Vicente de Carvalho, Irajá, Vila da Penha, Vila Kosmos, Br´ss de Pina, Penha Circular, Penha, Olaria, Ramos, Bonsucesso, Complexo do Alemão, Maré, Fundão e Galeão.

Durante todo o percurso, a Transcarioca conta com obras de infraestrutura, como a Ponte Prtefeito Pereira Passos, na Ilha do Governador e o Viaduto Renatinho Partideiro, em Ramos, além do Arco Prefeito Pedro Ernesto, que cruza a Avenida Brasil, e do Mergulhão Clara Nunes, em campinho, a primeira obra a ser concluída.

Projeto encaminhado pela Prefeitura à Câmara dos Vereadores propõe um plano de revitalização urbanística da Zona Norte em parceria com a iniciativa privada. O projeto prevê regras especiais para novas construções, num entorno de 200 metros do eixo do BRT, desde a Praça Seca (Zona Oeste) até os limites da Penha.

Surge um novo bairro totalmente planejado na Barra da Tijuca

Ilha Pura é um bairro que tem a área equivalente à da Península: 907 mil m².

Com localização privilegiada, entre o Maciço da Pedra Branca, a Lagoa de Jacarepaguá, apenas a 5 minutos da Praia da Reserva e com grande mobilidade das vias expressas: 
Transolímpica, Transoeste, Transcarioca e Linha 4 do metrô, tem tudo para ser o lugar dos seus sonhos.

Ilha Pura é um bairro planejado com toda segurança, tem uma associação de moradores, um mall de conveniência, um lindo parque com 72.000m² com paisagismo Burle Max, uma ciclovia e pista de cooper interligando todo o bairro e 6 quadras de tênis, 1 quadra sintética, 1 quadra poliesportiva. 

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O Rio e a sua História

O CENTRO DO RIO ONTEM

O Centro do Rio é uma região histórica. Foi palco de grande acontecimentos na época de capital do Império e da República. Seus monumentos e avenidas, como o Paço imperial, o Teatro Municipal e a Avenida Rio Branco,encantam cariocas e turistas do mundo todo.












Além da importância histórica e econômica, o Centro também possui grande importância cultural. Conhecido por ser o berço da boêmia carioca, foi lá onde nasceu, por exemplo, um dos principais símbolos da cidade: o samba. É por essas e outras que o Centro do Rio é e sempre será a alma da cidade.

Rua da Assembléia. Um lugar para construir a sua história.






A rua da Assembléia, uma das principais ruas do Centro do Rio, é marcada por sua importância política.

Localizada entre a Praça XV e a Rua da Carioca. Foi por ela que Tira-dentes caminhou quando esteve preso na Cadeia Velha. Hoje, a Cadeia Velha é o Palácio Tiradentes, sede da Assembléia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro.

Caminhando pela rua, percebemos que a história continua presente em um lugar perfeito para se começar uma nova história.






O CENTRO DO RIO AMANHÃ

Revitalização para um Rio ainda mais moderno e bonito

Hoje, o Centro do Rio passa pela maior intervenção urbana em andamento no Brasil. O plano de infraestrutura da região engloba desde a transformação do sistema viário até investimentos em saneamento básico e telecomunicações. 

A operação urbana Porto Maravilha está revitalizando, desde 2009, toda a Região Portuária. A previsão é de que todas as obras estejam concluídas até 2016. As obras são grandiosas. Abrangem quatro quilômetros, reurbanização de 70 quilômetros de ruas e avenidas, 650.000 metros quadrados de calçadas, reconstrução de 700 quilômetros de redes de infraestrutura urbana, além de 17 km de ciclovias.






O Porto Maravilha possibilitou uma requalificação da região portuária do Rio e transformou a área em residencial, comercial e empresarial. Isso significa que a região vai ganhar novas opções de trabalho, moradia, transporte, cultura e lazer para a população.

Mas a revitalização do centro vai muito além da Zona Portuária. Diversos empreendimentos imobiliários, como hotéis, novas construções residenciais e comerciais, novos bares e restaurantes, crescem no Centro histórico da cidade. A Rua do Riachuelo e o Bairro de Fátima são ótimos exemplos.

Assim o Centro tem tudo para se tornar um dos locais mais bonitos e imperdíveis da cidade.






MOBILIDADE URBANA




Além das transformações em infraestrutura, o local também vai passar por mudanças estruturais em sua malha viária: VLT, BRT, VIA EXPRESSA, VIA BINÁRIO DO PORTO, PASSEIO PÚBLICO, CICLOVIA, TELEFÉRICO, TÚNEIS, PERÍMETRO PORTO MARAVILHA.

A mudança mais visível é a construção de vias a partir da demolição total do elevado da Perimetral, que vai aumentar a capacidade de tráfego no local. Além das vias, os sistemas de BRT's, as ciclovias e a rede VLT (Veículo Leve sobre Trilhos) vão complementar a mobilidade. O VLT é uma espécie de bonde, que trará conforto, mobilidade e modernidade para a cidade, além de contribuir para reurbanização áreas degradadas do Centro do Rio.








A rede ligará os bairros do Porto Maravilha e do centro financeiro da cidade ao Aeroporto Santos Dumont, passando pelas imediações da Rodoviária Novo Rio, Praça Mauá, Avenida Rio Branco, Cinelândia, Central, Praça Quinze, Santo Cristo, passando, inclusive, muito próximo da Rua da Assembléia. Em 28 km de vias, o VLT contará com 46 pontos, sendo 42 paradas simples e quatro estações maiores, em locais de grande circulação de pessoas. Cada composição comporta até 400 passageiros.

Toda essa transformação, com certeza, irá facilitar o tráfego dos cariocas e trazer mais beleza e modernidade para a Cidade Maravilhosa.






CULTURA PARA OS CARIOCAS E TURISTAS DO BRASIL E DO MUNDO

A região também vai ganhar novos espaços culturais. O Museu de Arte do Rio, o MAR, foi o primeiro deles inaugurado na comemoração dos 448 anos da cidade, no dia 1º de março de 2013.






Esse presente para o Rio, dedicado à arte e à cultura visual, conta com 15 mil metros quadrados de construção, com oito grandes salas de exposição que contam a história da cidade.

A arquitetura do espaço, composto por dois prédios de estruturas contrastantes, também impressiona. O clássico Palacete Dom Joao VI, de 1916, une-se ao prédio modernista da Escola do Olhar por uma cobertura que simula as ondas do mar. Assim, o Museu complementa a bela paisagem da Baia de Guanabara e ilustra perfeitamente como será o futuro da região: moderno, porém cheio de história.

Outros espaços culturais estão previstos para a região. O Museu do Amanhã, voltado à ciência e à ecologia, e o Aqua Rio, um aquário de 25 milm2 e 5,4 milhões de litros de água, que será o maior aquário marinhada América Latina.

Com todos esse espaços, a vida cultural do Centro ganha um novo movimento e já vem atraindo cariocas e turistas do Brasil e do mundo inteiro.



Todos esses projetos, transformara o Rio de janeiro em uma moderníssima cidade, com uma das melhores infrestruturas urbanas da América do Sul, consolidando a sua vocação de destino turístico e para ser sede de grandes empresas nacionais e multinacionais, transformando-se na nova capital de negócios do continente.















Assembléia One




No coração da Cidade, ao lado da Avenida Rio Branco, próximo a estação Carioca do Metrô, das barcas e do Fórum, com muita facilidade de mobilidade urbana, o Assembleia One é tudo que a sua empresa precisa para estar no ponto de negócios mais importante da Cidade. 


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Lançamentos de imóveis no Rio crescem na contramão do país

Enquanto as construtoras do país estão se concentrando nas vendas, os lançamentos no Rio ainda tem mostrado bastante fôlego

Rio de Janeiro - As construtoras e incorporadoras do país estão colocando o pé no freio nos lançamentos para se concentrarem em vendas de estoques, mas o Rio de Janeiro, umas das principais praças imobiliárias do país, o mercado ainda tem mostrado fôlego.

Os lançamentos de novos imóveis na capital fluminense subiram 15 por cento de janeiro a maio deste ano ante o mesmo período de 2013, com as construtoras e incorporadoras se voltando para as zonas oeste, norte e centro da cidade, segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ).

Enquanto isso, os novos empreendimentos na cidade de São Paulo, caíram 14 por cento, segundo o sindicato paulista da habitação.

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"De janeiro a maio, os lançamentos (residenciais) tiveram crescimento de 14 por cento no Rio de Janeiro.

Em junho, vai ser igual ou menor do que no ano passado", afirmou o presidente da Ademi, João Paulo Rio Tinto de Matos.

A melhora na segurança e obras de infraestrutura e de mobilidade urbana visando especialmente as Olímpíadas de 2016, além de projetos de óleo e gás que atraem mais moradores para a cidade, são fatores que têm contribuído para os novos lançamentos no Rio, cujo preço do metro quadrado tem avançado menos.

Enquanto a oferta de terrenos na zona sul da cidade míngua, a zona oeste, que se estende dos bairros Barra da Tijuca ao Recreio dos Bandeirantes, é a área com mais espaços disponíveis e onde estão localizados grandes condomínios residenciais e bairros planejados.

Tanto é que os lançamentos de imóveis residenciais na região cresceram 72 por cento nos cinco primeiros meses do ano, segundo a Ademi.

"A zona oeste é onde está a disponibilidade de terrenos. Conforme a cidade vai expandindo, a tendência é que esta área venha sendo ocupada", disse à Reuters Luiz Carlos Siciliano, diretor executivo da Gafisa para o Rio de Janeiro.

Em agosto, a companhia deve lançar na região um empreendimento no bairro de Jacarepaguá.

Já a zona norte, que durante muitos anos ficou sem lançamentos, voltou a atrair a atenção das empresas com a chegada das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) em favelas e o aumento da segurança na região.

"Existe um movimento de revitalização da zona norte, com lançamentos acontecendo com bastante sucesso e bastante velocidade de vendas", disse o diretor de incorporação da Dominus Engenharia, Marcelo Oliveira.

"Há um aquecimento de demanda por unidades residenciais. Muitas regiões da zona norte têm carência de lançamentos", acrescentou.

A prefeitura carioca também tenta revitalizar a zona portuária, na região central da cidade, em um projeto chamado Porto Maravilha, ainda concentrado em empreendimentos comerciais, enquanto os imóveis residenciais na área não deslancham.

"Se analisarmos a região do Porto (...) a gente acredita bastante no residencial, mas talvez o momento dos empreendimentos residenciais venha um pouco após o início das atividades dos comerciais", disse o diretor da Tishman Speyer no Brasil, Daniel Cherman.

Por enquanto as companhias ainda avaliam a construção de residências na região portuária.

"Estamos examinando um terreno na região do Gasômetro para uso misto (corporativo e residencial)", disse o vice-presidente da RJZ Cyrela, unidade da Cyrela Brazil Realty, Rogério Zylbersztajn.

Ele se refereiu à área da União comprada pela prefeitura e que está sendo vendida para construtoras para se transformar em um novo bairro no porto.

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Preços Desaceleram, Mas  Não Por Muito Tempo

A expansão dos lançamentos em novas regiões do Rio de Janeiro ocorre ao mesmo tempo em que o preço do metro quadrado na cidade, o mais caro do Brasil, cresce em um ritmo menor.

O preço médio do metro quadrado, que chegou a subir 3,44 por cento em novembro de 2011 na comparação mensal, subiu apenas 0,37 por cento em junho ante maio, na menor variação mensal desde março de 2008.

A desaceleração na capital fluminense também é percebida na variação acumulada em 12 meses, já que em junho foi registrado o menor aumento nesta comparação desde o início da série histórica --uma alta de 12,5 por cento--, segundo o índice FipeZap Ampliado, que faz o levantamento de preços de imóveis novos e usados em 16 cidades brasileiras.

"A desaceleração acontece em grande parte devido ao esfriamento natural da economia e o crescimento da inflação... Também não temos investidores de curto e médio prazo agindo no mercado imobiliário, com intuito de fazer especulação", disse o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn.

Segundo ele, parte da desaceleração pode ser atribuída à Copa, que afetou a comercialização no primeiro semestre, mas com o fim do evento, os preços devem voltar a se animar nos próximos meses.

Apesar da expansão mais lenta nos preços, o Rio de Janeiro segue tendo o metro quadrado mais caro do Brasil, de 10.648 reais em junho, ante 9.285 um ano antes, segundo o índice FipeZap.

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6 lições que mostram que imóveis estão caros mesmo sem bolha

Gráficos de estudo da Poli-USP mostra como custos de construção encareceram imóveis em relação à renda da população, mesmo sem formar de fato uma bolha

Bolha: professor crê em estabilidade e retração moderada de preços, não em estouro de bolha

A última carta do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP) ao mercado analisa a possibilidade de haver bolha imobiliária no mercado residencial brasileiro e de podermos comparar a atual situação do nosso mercado imobiliário ao que ocorreu nos Estados Unidos em 2007 e 2008.

A conclusão dos estudos, assinados pelo professor João da Rocha Lima, coordenador do núcleo, não é nada animadora para quem sonha com a casa própria, mas acredita que este seja um sonho distante.

Por um lado, tudo indica que não há bolha, mas sim uma alta expressiva dos custos de construção; mas, no geral, a alta dos preços acompanhou esta inflação.

Por outro lado, houve uma forte perda de poder de compra da população brasileira, uma vez que o aumento na sua renda no período analisado – de 2005 a 2013 – ficou muito abaixo do aumento de preços dos imóveis residenciais.

Como a renda da população pode não acompanhar a alta de preços, o professor João da Rocha Lima acredita que os preços agora ficarão estáveis, podendo até recuar, modestamente, nos próximos anos. Mas sem um “grande estouro de bolha” em vista.

Entenda melhor as conclusões dos estudos da Poli-USP a partir das seis lições a seguir, extraídas da carta do NRE-Poli, intitulada “Lições sobre Bolhas”. O estudo completo está disponível no site do núcleo e ao final desta reportagem:

1 O que aconteceu nos Estados Unidos não serve de parâmetro para analisar a situação brasileira:

A concessão de crédito imobiliário nos Estados Unidos criou uma demanda artificial, ao possibilitar a famílias a possibilidade de financiar imóveis residenciais sem de fato ter renda para tal.

A especulação só veio depois que essas famílias foram habilitadas a comprar acima de sua capacidade de pagamento.

“No mercado brasileiro, as pessoas precisam pagar, no mínimo, entre 20% e 40% do valor do imóvel para obter um financiamento. Então não dá para ter altas de preços exóticas. Se o comprador aqui não tem dinheiro para pagar, não adianta o vendedor aumentar o preço”, explica Rocha Lima.

“Já nos Estados Unidos era mais fácil aumentar o preço acima da capacidade de pagamento das pessoas, pois o financiamento podia ser de 99%, até de 100% do preço do imóvel”, completa.

Assim, à medida que as famílias americanas com menos capacidade de pagamento foram ficando inadimplentes e devolvendo os imóveis, foram também se tornando inadimplentes os especuladores que obtiveram crédito acima da sua própria capacidade de pagamento.

Na ponta da concessão de crédito, os investidores que terminaram com a batata quente dos créditos nas mãos levaram o calote. A crise de confiança e a restrição ao crédito que se seguiram levaram os preços dos imóveis a caírem abaixo do patamar que torna o investimento na construção de imóveis residenciais atrativo.

2 Para analisar o mercado imobiliário é preciso descontar a inflação dos custos de construção:

A formação do preço leva em conta os custos de produção projetados e as margens de lucro que se quer obter. Em países com inflação elevada, como o Brasil, de nada adianta analisar apenas a evolução nominal dos preços (que embute a inflação).

Para verificar se a alta dos preços é de fato excessiva, é preciso descontar a inflação. Isso porque, o que se convenciona chamar de “preço justo” é aquele preço que cobre os custos de produção e possibilita uma margem de lucro ao produtor que compense o risco de ele investir naquele mercado.

Assim, o que é importante analisar é: qual foi a alta de preços descontando-se a elevação dos custos de construção – que no Brasil, segundo o estudo da Poli, foi muito superior à inflação oficial, medida pelo IPCA – e considerando-se uma margem de lucro que compense o fato de que a taxa de juros básica da economia, que baliza as aplicações mais conservadoras, é alta?

“Se houver muito menos gente para comprar imóveis, os empreendedores tentarão fazer ofertas de preços mais contidos. Mas suas margens já são pequenas, não dá para fazer grandes descontos. Nesse mercado imobiliário, quando há uma oferta maior que a demanda, a queda de preços tende a ser moderada, não enorme”, diz João da Rocha Lima.

3 Imóvel não é tomate:

A flexibilidade para aumentar os preços dos imóveis acima do “preço justo” também não é ilimitada. Pelo menos não onde não é possível financiar quase a totalidade do imóvel.

Imóveis não são como tomates, pãezinhos, leite ou mesmo combustível, que ao sofrerem uma alta de preços significativa, são acomodados pela população no seu orçamento pessoal de algum jeito. Bens de consumo e serviços de baixo valor têm maior flexibilidade para grandes altas.

Casas e apartamentos, por sua vez, são bens de alto valor, a maior compra da vida da maioria das pessoas, e comprometem uma parte muito significativa do orçamento.

Além disso, não é todo dia, nem toda semana, que as pessoas compram imóvel para morar, e sempre é possível recorrer ao aluguel.

“Se o empreendedor verificar que há mais demanda que oferta, ele pode querer praticar um preço acima do justo e cobrar bem mais. Mas ele vai esbarrar na capacidade de pagamento das pessoas”, diz o professor.

4 Bolhas imobiliárias são fenômenos localizados, não generalizados:

Ao descontar a inflação da curva de preços dos imóveis residenciais em diversas cidades americanas, no período de janeiro de 2002 a dezembro de 2013, o professor João da Rocha Lima mostrou que apenas algumas cidades viram o fenômeno de bolha, e outras não.

Contudo, essas outras, que não tiveram de fato uma oferta de preços agressivamente acima de seu “preço justo” também viram uma retração significativa de preços após o estouro da bolha nas cidades onde de fato esse aumento ocorreu.

O gráfico a seguir mostra a oposição de cidades como Miami, onde houve bolha de fato, e Detroit, onde os preços, apesar de não terem crescido significativamente, desabaram após o estouro da bolha.

NRE Poli-USP

O gráfico leva em conta o Índice Case-Shiller, que acompanha os preços dos imóveis residenciais nos EUA, e a inflação pelo CPI, índice de preços ao consumidor americano.

Segundo o texto da carta do NRE-Poli: “Na curva de descida, a adrenalina (aqui medo, contra a euforia na subida), que impõe a visão de que existe bolha no real estate, resultando a ideia de que todos os preços são inadequados e seu valor deve cair, provoca um rescaldo até mesmo nas cidades que não sofreram impacto na curva de subida”.

De acordo com Rocha Lima, o mesmo raciocínio se aplica ao Brasil. “Poderia acontecer uma bolha em um bairro, ou mesmo em uma avenida de São Paulo, mas dificilmente em São Paulo inteira. É uma questão de segmento de mercado”, explica o professor.

5 O Brasil viveu uma alta de preços acima do “justo” em 2011, mas agora não exibe um cenário de bolha:

Para analisar a possível existência de bolha imobiliária no Brasil, o NRE-Poli levou em conta o período de janeiro de 2005 a dezembro de 2013, por abarcar o advento das grandes companhias de capital aberto ao mercado imobiliário, aliado às grandes injeções de capital estrangeiro.

Para avaliar a evolução dos preços dos imóveis residenciais foi tomado como base o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) do Banco Central.

Fez-se a ressalva, porém, de que o IVG-R abarca 11 das principais regiões metropolitanas, não havendo um índice separado para cada uma delas.

Para deflacioná-lo, João da Rocha Lima não usou o IPCA ou o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), por entender que este último, comumente utilizado para esse tipo de análise, não reflete os custos típicos das construções para a população de renda média e média-alta, além de não capturar certos elementos.

Os cálculos do NRE-Poli chegaram a uma elevação dos custos dos terrenos de 16,5% acima do INCC, e a uma inflação dos custos de edificação de 3,5% acima do INCC.

Considerou-se, para a análise, de que os custos de construção são compostos da seguinte forma: 28% custos do terreno e 72% custos da construção em si. Na carta, o professor ressalva, porém, que a composição de custos pode variar bastante de região para região.

Descontando-se essa inflação de custos, percebe-se que, com exceção do pico de preços em 2011, a alta dos preços, desconsiderando-se a alta de custos, não foi grande. Repare, no gráfico, que os preços saem de uma base 100, em 2005, para 103 em 2013.

NRE Poli-USP

Isso de deve ao fato de que, no período, os custos de construção, notadamente os dos terrenos, subiram vertiginosamente.

NRE Poli-USP

Ou seja, pelos cálculos do NRE-Poli, o aumento dos preços dos imóveis, embora muito superior ao da inflação oficial (IPCA) está em linha com a inflação dos custos de construção do setor.

6 Os preços dos imóveis residenciais realmente estão distantes da realidade do brasileiro:

Apesar disso, a população tem razão de estar com essa sensação de que os preços dos imóveis residenciais estão muito distantes de sua renda.

Isso porque, embora a renda do brasileiro tenha crescido entre 2005 e 2013, este crescimento ficou muito aquém do crescimento dos custos de construção e, consequentemente, dos preços dos imóveis.

A alta é muito expressiva quando se desconta a inflação pelo IPCA – que em tese é o aumento de preços para o consumidor – ou mesmo o crescimento da renda do brasileiro, mostrando que há sim um desequilíbrio forte nesse sentido.

O gráfico a seguir deflaciona o IVG-R pelo IPCA, pela evolução da renda e pela evolução dos custos dos empreendimentos entre 2005 e 2013:

NRE Poli-USP

Repare que, de 2005 para 2013, um mesmo imóvel ficou 74% mais caro para uma pessoa de um mesmo estrato de renda. Ou seja, para alguém da classe B, por exemplo, o mesmo tipo de imóvel no mesmo tipo de localização ficou 74% mais caro, apesar do ganho de renda.

Vamos viver pior?

Perguntado se isso significa que vamos viver cada vez pior nos grandes centros brasileiros, o professor João da Rocha Lima respondeu “já está acontecendo”.

Assim como disse na carta, a tendência é que a classe média seja expulsa dos bairros em que habitava para morar em bairros cada vez mais periféricos, ao mesmo tempo em que os bairros mais centrais ganham imóveis compactos ou voltados para estratos de renda mais altos.

“Ou se constroem imóveis cada vez menores, o que também tem um limite, ou se elitiza o bairro”, observa o professor.

A população fica, então, obrigada a escolher entre morar em um apartamento compacto e bem localizado, o que pode ser inviável no caso de uma família grande, ou morar em um imóvel mais espaçoso, porém mais distante.

A necessidade de as cidades se espalharem, mas continuarem voltadas para o centro, só vai agravar ainda mais os já sérios problemas de mobilidade das grandes cidades brasileiras, conclui o professor.

A íntegra do estudo está disponível abaixo: CartaNRE-Licoes-bolhas by EXAME.com

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Brasil quer acabar com direitos dos compradores de imóveis na planta

Se passar pelo Senado, Projeto de Lei que já foi aprovado pela Câmara prevê uma indenização pífia aos consumidores que tiverem seus imóveis atrasadas. Pleno retrocesso e uma grande premiação às construtoras.

A Câmara aprovou um projeto de lei que elimina direitos de compradores de imóveis na planta. O texto agora segue para o Senado e, se aprovado como está, legitimará de vez todas as ilegalidades cometidas pelas incorporadoras. 

Segundo o texto aprovado, que é um remendo do projeto original e que garantia indenizações justas aos compradores em caso de atrasos na entrega sobre o valor do imóvel, a versão atual fixa indenização somente quando os atrasos são superiores a 180 dias (legalizou o atraso de 6 meses) e determina que a empresa  pagará uma multa única de 1% e indenização de 0,5% por mês de atraso, calculados sobre os valores pagos pelo consumidor. Um enorme presente para as empresas. 

Levando-se em conta que durante a obra o consumidor paga em média 20% a 30% do valor do contrato e é sobre esse montante que será calculada a indenização, tem-se que a suposta indenização é irrisória. Pior do que isso é que o saldo continua sendo corrigido, mesmo em caso de atraso, pelo INCC, cujo índice médio é de 0,7%. No fim das contas, o consumidor teria um valor de 0,5% sobre os 20% pagos e pagaria um reajuste de 0,7% sobre os 80% do saldo enquanto a obra não for entregue. 

Em números exemplificativos, em um imóvel de R$ 400 mil, a indenização devida ao comprador seria de R$ 400,00 mensais, enquanto o saldo devedor cresceria R$ 2.240,00 por mês de atraso da empresa. Além da indenização ser insuficiente para pagar o aluguel de qualquer imóvel, a dívida do comprador continua crescendo de forma cumulativa. 

É de se observar também que, como o valor final será pago com financiamento bancário, mesmo com crédito aprovado, o comprador não poderá quitar esse saldo que está sendo corrigido acima de todos os índices inflacionários, pois depende necessariamente que a empresa conclua a obra fisicamente e regularize a documentação, pois o financiamento imobiliário somente é liberado com o imóvel em ordem. Ou seja, o comprador paga correção pelo atraso. 

Hoje, com base na legislação existente, os Tribunais têm fixado indenizações de 0,8% sobre o valor atualizado do imóvel até a efetiva entrega, entendimento pacificado pelo STJ que assevera que referido prejuízo é presumido pela privação do uso do imóvel e independe de comprovação. 

Outro ponto é que o Ministério Público de São Paulo tinha firmado no final de 2011 um TAC com o Secovi em termos semelhantes ao da Lei aprovada, TAC esse que foi rejeitado pelo órgão, pois era extremamente lesivo ao consumidor. 

Então, por que uma lei que comprovadamente é um enorme retrocesso às relações de consumo e representa prejuízo aos consumidores, interessando somente às poderosas construtoras, é aprovada? 

A resposta talvez esteja nos números do TSE: Nas eleições de 2012, 55% das doações para campanhas de todos os partidos políticos vieram de construtoras, o que representa R$ 416 milhões em doações deste segmento. 

Outro dado: mais de 75% das doações ao PT em 2013 vieram de construtoras e das 10 maiores empresas doadoras no ano, 8 eram da construção civil. Coincidência? 

Mas nem tudo está completamente perdido. A exemplo do que ocorreu com outros contrabandos legislativos, que excluíam multas das operadoras de planos de saúde ou que isentavam as empresas de viagem de responsabilidade pelos pacotes defeituosos, tem a imprensa e o povo relevante papel na defesa dos interesses da população, exigindo do Senado Federal ou, em última análise, da Presidente da República, que vetem mais essa aberração legislativa.

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