É comum o comprador de imóvel, na ânsia de realizar o sonho da casa própria, deixar de fazer algumas exigências necessárias para que o sonho não se torne um pesadelo.Mas, a solução existe, e me parece até muito fácil de ser resolvida. Basta vontade política e, principalmente, o apoio e a cobrança da população!
Antes de assinar o documento de compra e efetuar o pagamento parcial ou total da compra do imóvel, para garantir a segurança do negócio e a tranquilidade futura, é preciso ter as seguintes cautelas:
ESCOLHA DO IMÓVEL
1) Verifique se o imóvel escolhido atende a todos ou pelo menos à maioria dos requisitos da família quanto a localização, proximidade do comércio, de escolas, serviços de transporte, etc...
2) Para garantir ao vendedor o seu interesse de compra, depois de verificar a documentação do imóvel, faça um sinal, mediante recibo com firma reconhecida em cartório, com valor máximo de 10% do valor de venda do imóvel.
- Crescendo no setor imobiliário, a permuta de imóveis é uma alternativa de pagamento que pode trazer boas vantagens para os negociantes.
VERIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL
Veja a relação de documentos que o vendedor deverá apresentar, antes mesmo da realização do negócio:
1) Escritura de compra do imóvel devidamente registrada no RGI (Registro Geral de Imóveis).
2) Certidão de Ônus Reais atualizada (máximo de 30 dias de emitida). Esta certidão comprova a propriedade do imóvel, o registro no RGI e a inexistência ou não de encargos e gravames (foros, penhoras, hipotecas, etc...) pesando sobre o imóvel;
3) Certidão de Situação Imobiliária - Quitação Fiscal. Expedida pela Prefeitura, indica a situação do imóvel em relação à quitação do IPTU, Taxa de Lixo, Taxa de Incêndio, etc...;
4) Certidão de Situação Efitêutica. Expedida pela Prefeitura, informa se o imóvel é foreiro ou não.
VERIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO DOS VENDEDORES
1) Certidão Negativa de Ajuizamento de Ações CÍveis e Fiscais do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Registros de Distribuição da Capital e Serviços de Distribuição da Justiça Federal (expedida pela Internet - www.jfrj.gov.br), para verificar se existem ações contra os vendedores (marido e mulher quando casados).
2) Certidão de Capacidade Jurídica dos vendedores - 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas para as capitais e RCPN (Registro Civel da Pessoas Naturais) para as demais cidades.
3) Quando o imóvel intregrar um condomínio, solicitar ao Síndico uma declaração relativa e inexistência de débitos condominiais da unidade a ser adquirida.
4) Documentos de identificação originais dos vendedores - identidade, CPF, Certidão de Casamento, Averbação de Divórcio, etc...;
QUANDO O VENDEDOR FOR PESSOA JURÍDICA
1) Exigir a apresentação da CND (Certidão Negadiva de Débito) do INSS, dentro do prazo de validade de 6 meses;
2) Exigir a CRF (Certidão de Regularidade do FGTS).
VERIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO JURÍDICA DO CONDOMÍNIO
(quando o imóvel integrar algum condomínio)
1) Certidão Negativa de Ajuizamento de Ações CÍveis e Fiscais do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Registros de Distribuição da Capital e Serviços de Distribuição da Justiça Federal, para verificar se existem ações contra o Condominio.
ESCOLHA DO TABELIÃO
1) Reanálise dos documentos pelo Tabelião;
2) Se aprovada a documentação pelo Tabelião, solicita-se a emissão da Guia de recolhimento do do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imobiliários).
RECOLHIMENTO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO
1) Correspondente a 3% (três por cento) do valor do negócio acordado entre as partes. O pagamento do ITBI poderá ser efetuado na rede bancária, com guia própria emitida pela Prefeitura solicitada através do link http://smfonlineitbi.rio.rj.gov.br/cgi-bin/itbi2simulacao_cgi.exe
2) A responsabilidade do pagamento do ITBI é do comprador.
3) O pagamento, que antes só podeia ser fetita através de cheque administrativo ou em dinheiro, na agencia bancária da Prefeitura, poderá ser feito na rede bancária.
4) Após o pagamento, será necessário solicitar junto à Prefeitura, uma certidão de pagamento do ITBI para ser apresentado no carttório no momento da escritura pública.
NOS CASOS DE DOAÇÃO
O procedimento será o mesmo, passo a passo, exceto para o recolhimento do imposto que no caso é o ITD, recolhido para o Estado, cuja alíquota é de 4% (quatro por cento) sobre o valor declarado pelo doador.
LAVRATURA DA ESCRITURA
A escritura, lavrada no Cartório do Tabelião escolhido, é realizada na presença dos vendedores e compradores ou seus prepostos devidamente autorizados por procurações, que a assinam na presença do Escrivão do Cartório, cujo traslado deverá ser entregue às partes em no máximo 72 horas.
Nos casos em que a venda é realizada com financiamento bancário, a escritura será realizada no banco financiador e terá a mesma validade da escritura realizada em cartório.
REGISTRO DA ESCRITURA
1) Lavrada pelo Cartório, a escritura deverá ser apresentada no Registro Geral de Imóveis da região onde se localiza o imóvel;
2) O RGI fará a prenotação e, no prazo de 30 dias, a análise do título.
3) Se aprovado na análise, faz-se a transmissão da propriedade;
4) Se houver exigências, o adquirente terá o prazo de 30 dias para cumprí-las;
5) Após o cumprimento das exigências, transmite-se a propriedade.
CUIDADOS ESPECIAIS
1) Para maior segurança deve-se requerer ainda certidões do 7º Ofício de Registro de Distribuição de Títulos da Capital, para saber se contra os vendedores existem títulos apontados ou protestados;
2) Requerer Certidões dos 5º e 6º Distribuidores. Estas certidões informam se o vendedor possui outro imóvel no município de seu domicílio. Esta informação é fundamental para negociações com a Caixa Economica Federal.
3) Verificar se imóvel está situado em área de recuo ou investidura, examinando o P.A. (Projeto de Alinhamento) do logradouro, junto à Prefeitura;
4) Quando houver divergência no estado civil dos vendedores (declararem-se viúvos ou divorciados e na escritura constar outro estado civil), verificar a existência de partilha ou adjudicação a ser registrada no RGI. Se houver mudança de estado civil dos vendedores após a aquisição do imóvel e antes do seu registro no RGI, a nova condição civil deverá ser averbada.
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