Da escolha do imóvel à apresentação para o público, especialista revela os segredos do retorno acima da média para o proprietário
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O mercado imobiliário tradicionalmente costuma ser um porto seguro para investidores que buscam retornos consistentes a longo prazo. Com o surgimento de plataformas digitais como o Airbnb e o Booking, proprietários passaram a contar com mais uma possibilidade para ganhar com imóveis.
O valor médio da locação residencial no Brasil subiu R$ 13,5% em 2024, de acordo com dados divulgados pelo índice FipeZap. Esse porcentual foi quase três vezes maior que o índice da inflação oficial medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que ficou em 4,83% no final de 2024.
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O atual cenário inflacionário brasileiro – e sua consequência para as taxas de juros do País (entenda aqui) – influencia diretamente o desempenho de diferentes tipos de investimentos. Na opinião do economista e superintendente da Smartbrain, Victor Crus, enquanto a rentabilidade média do mercado gira em torno de 0,4% a 0,7% ao mês algumas estratégias de aluguel de imóveis permitem ampliar esse porcentual, garantindo um retorno mais atrativo.
Crus também destaca que imóveis destinados a curta temporada, por exemplo, podem gerar um retorno muito superior ao aluguel convencional, especialmente em regiões turísticas ou grandes centros urbanos. Ele destaca que plataformas digitais, como Airbnb e Booking, trazem a possibilidade de uma precificação dinâmica e flexível.
Outro ponto importante na opinião do economista é a possiblidade de aproveitar o mercado corporativo. Na sua opinião, imóveis bem localizados podem ser alugados para empresas que buscam soluções de hospedagem para seus executivos ou até espaços para coworking, aumentando a rentabilidade e reduzindo riscos de vacância.
No dia 17 de fevereiro de 2025, foi apresentado na Câmara Municipal do Rio de Janeiro o Projeto de Lei nº 107/2025, de autoria do vereador Salvino Oliveira, que busca regulamentar os serviços de intermediação e hospedagens de curta temporada no município.
Rentabilidade no mercado imobiliário: como alcançar 1,4% ao mês?
O CEO da Referência Capital, Pedro Ros, compartilhou algumas orientações sobre como lucrar com Airbnb e diz ser possível alcançar retorno de 1,4% com casas e apartamentos usando o Airbnb. A rentabilidade de um imóvel, no entanto, começa na compra, diz Ros. Ele orienta o investidor a negociar descontos agressivos na compra à vista, evitando pagar acima do preço médio do mercado imobiliário.
Imóveis destinados a curtas temporadas, especialmente em locais turísticos, são os ideias para essa estratégia. Locais com um fluxo constante de visitantes, a exemplo de Florianópolis e Balneário Camboriú em Santa Catarina, Fortaleza (CE), Rio de Janeiro e São Paulo. “Esses locais têm demanda contínua, impulsionada tanto pelo turismo quanto por viagens corporativas, aumentando as chances de retorno sobre o investimento imobiliário“, afirma.
O investidor também deve considerar a localização do imóvel nessas cidades. Para o executivo, locais próximos de pontos turísticos, praias, atrações e centros empresariais e áreas nobres, seguras e com boa mobilidade, além de bairros com alta demanda e pouca oferta de casas e apartamentos semelhantes, são as melhores opções.
Fatores que podem parecer superficiais, como decoração e fotografia profissional na divulgação do imóvel, estão entre as principais dicas para aumentar a atratividade. O visual tem impacto direto no valor da diária e na taxa de ocupação, além de adicionais que dão prioridade ao conforto e aprimoram a experiência do hóspede. De acordo com Pedro Ros, uma seleção de fotografias profissionais e um anúncio de impacto podem elevar a taxa de ocupação em até 40%.
Gestão profissional e precificação dinâmica, que se ajusta à demanda de períodos específicos, também fazem parte dessa estratégia. Uma tática importante que o investidor pode aplicar ao buscar aumentar a rentabilidade de imóveis consiste em oferecer descontos atrativos para estadias mais longas, como em aluguel por temporada, sempre buscando manter uma taxa de ocupação entre 70% e 90%.
Além disso fatores como diversificação de plataformas de locação, além do Airbnb, atendimento impecável e incentivo a reservas diretas são essenciais na estratégia.
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10 dicas para ganhar mais com Airbnb
- Escolha da cidade - A localização é o primeiro e mais importante fator. Priorize cidades com um fluxo constante de visitantes, sejam elas capitais turísticas, destinos litorâneos ou polos de negócios. Esses locais garantem uma demanda contínua, impulsionada tanto pelo turismo quanto por viagens corporativas, aumentando as chances de retorno sobre o investimento.
- Escolha o bairro e observe a infraestrutura - Dentro da cidade escolhida, o bairro e a infraestrutura ao redor fazem toda a diferença. Prefira imóveis próximos a pontos turísticos, praias, atrações, centros empresariais e feiras de negócios, áreas nobres e seguras, com boa mobilidade, regiões com alta demanda e pouca oferta de imóveis semelhantes.
- Boa compra: o valor de aquisição importa - A rentabilidade de um imóvel começa na compra. Um imóvel adquirido abaixo do valor de mercado proporciona uma margem maior de lucro. Use consórcio imobiliário para adquirir imóveis sem juros e melhorar sua rentabilidade. Negocie descontos agressivos na compra à vista.
- Imóvel compacto e funcional - Imóveis menores, de 25 m² a 60 m², costumam ter maior rentabilidade em locação por temporada, pois são mais acessíveis e atraem viajantes individuais ou casais. Studios e apartamentos de 1 dormitório têm maior demanda. Imóveis grandes têm maior vacância e custos operacionais mais altos.
- Decoração e experiência do hóspede - O visual do imóvel tem impacto na taxa de ocupação e no valor das diárias. Ambientes modernos, bem decorados e acolhedores atraem mais reservas e garantem maior satisfação dos hóspedes. Investir em móveis planejados, iluminação aconchegante e decoração sofisticada é essencial, assim como priorizar o conforto com ar-condicionado e internet de alta velocidade.
- Fotografia profissional e anúncio de impacto - No Airbnb, a primeira impressão é decisiva para conquistar os hóspedes. Um anúncio elaborado pode elevar a taxa de ocupação em até 40%. Para isso, contrate um fotógrafo profissional especializado em imóveis. Use títulos persuasivos como: “Apartamento moderno a 2 min da praia, Wi-Fi rápido e vista incrível”
- Fotografia profissional e anúncio de impacto - No Airbnb, a primeira impressão é decisiva para conquistar os hóspedes. Um anúncio elaborado pode elevar a taxa de ocupação em até 40%. Para isso, contrate um fotógrafo profissional especializado em imóveis. Use títulos persuasivos como: “Apartamento moderno a 2 min da praia, Wi-Fi rápido e vista incrível”
- Diversificação de plataformas de locação - Não dependa apenas do Airbnb. Diversifique a exposição do seu imóvel em várias plataformas para aumentar a taxa de ocupação e alcançar um público mais amplo. Explore alternativas como Booking, Housi, Expedia e VRBO, maximizando sua visibilidade. Além disso, invista em canais próprios: crie um perfil atrativo no Instagram ou desenvolva um site exclusivo para captar reservas diretas.
- Atendimento impecável e avaliações positivas - As avaliações dos hóspedes são fundamentais para garantir a visibilidade e o bom desempenho do imóvel nos rankings do Airbnb. Para alcançar e manter uma média superior a 4,8 estrelas, é essencial oferecer uma experiência excepcional. Pequenos gestos, como brindes personalizados, café, chocolates ou um guia turístico da região podem surpreender positivamente os hóspedes.
- Incentivo a reservas diretas e recorrência de hóspedes - Hóspedes recorrentes desempenham um papel crucial na redução da vacância e no aumento da rentabilidade. Para incentivar reservas diretas, corte as taxas de comissão das plataformas e ofereça vantagens para hóspedes fiéis, como descontos especiais. Parcerias com empresas também são uma excelente estratégia, permitindo estadias prolongadas para funcionários em viagens.
Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional. Atuo no me...
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