Locação com cláusula de arbitragem: como despejar o inquilino devedor?

 

Nos últimos anos, tornou-se comum a utilização da arbitragem em contratos como meio de solucionar conflitos empresariais. Esse método se destaca pelas suas características únicas como celeridade, eficiência, flexibilidade e principalmente, por dar maior autonomia às partes, o que possibilita assertividade nas decisões.

O ROCK IN RIO 40 ANOS JÁ ACABOU!

Se você não pôde ir ao Rock In Rio, ainda está em tempo de aproveitar as promoções de Tvs do MAGALU para viver com mais emoção o BRASILEIRÃO e LIBERTADORES, com mais nitidez e beleza?

Aproveite!

No entanto, no âmbito do direito imobiliário, a arbitragem também está tomando espaço importante, surgindo em diversos contratos de empresas que administram os aluguéis entre particulares. Muitas dessas administradoras, geralmente, impõem contratos modelos com cláusula de arbitragem e impedem sua modificação pelas partes, que são compelidas a aderir os termos, cerceando sua autonomia e contrariando os princípios que norteiam o procedimento.

Considerando isso, surgiram diversas dúvidas quanto à utilização desse procedimento no âmbito de contratos imobiliários, mais precisamente no tocante a cobrança de aluguéis e despejo dos inquilinos que estão inadimplentes com os pagamentos.

• 

  Os imóveis que você pode financiar de acordo com o seu salário

  Simulação mostra o valor máximo de crédito que pode ser obtido na compra do imóvel em dez diferentes faixas de renda, de R$ 3 mil a R$ 40 mil.

A partir do momento em que as partes escolhem a arbitragem como meio de solução de conflitos, a cobrança dos aluguéis está restrita ao procedimento arbitral, sendo vedado o ingresso das partes no Poder Judiciário para discutir o mérito da cobrança.

Frisa-se que essa escolha deve ser livre, ou seja, não pode haver dúvidas sobre a intenção das partes de optarem pela arbitragem, sendo necessário assinatura logo abaixo da cláusula e destaque em negrito no contrato, por exemplo. Caso essas e demais regras não sejam seguidas, é possível requerer a nulidade da cláusula através do Poder Judiciário, em virtude das regras do Código de Defesa do Consumidor.

• 

  Uma luz no fim do túnel, no mercado imobiliário

  Sozinhos somos fracos. Juntos somos fortes, muito fortes. A inovação é o combustível de um país em evolução.  Concretizar ideias...
• 
  

No entanto, quando se analisa o despejo do inquilino, ainda há dúvidas se é possível adotar o procedimento arbitral ou ingressar diretamente no Poder Judiciário. Essa questão está pautada na legislação que prevê o procedimento do despejo e no poder de coerção do árbitro, isto é, a possibilidade de compelir a parte a cumprir os termos da decisão.

Só o Judiciário pode fazer despejo

Spacca

Ocorre que apenas o Poder Judiciário, por força de lei, tem a competência para obrigar a parte a sair do imóvel. Essa competência não invalida o procedimento arbitral, contudo, é importante constar que do ponto de vista da efetivação do despejo, o Poder Judiciário é o único capaz de emitir mandado para que o inquilino saia do imóvel, permitindo que o Oficial de Justiça, junto de força policial, cumpra a ordem judicial.

Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) se manifestou sobre o tema, sustentando que a natureza da ação de despejo é a restituição do imóvel através do caráter executivo do pedido e que a utilização da arbitragem não parece ser adequada para decidir sobre isso.

Como faço para vender meu imóvel de forma rápida, mas também segura?

No meio de tantas tribulações nos últimos meses por conta da pandemia, muitas pessoas acabaram por decidir vender os seus imóveis. 

Por outro lado, tribunais estaduais como o de Minas Gerais e São Paulo se manifestam contra esse entendimento, sustentando que é possível ingressar com o pedido de despejo no âmbito da arbitragem, na medida em que a legislação brasileira fixa que a ação de despejo, em regra, deve seguir o rito ordinário, possibilitando defesa ao réu e produção de provas pelas partes, antes da decisão sobre a saída do inquilino.

Cumpre destacar que a presença da clausula arbitral não impede a utilização do judiciário para pedidos de urgência feitos antes da instauração do procedimento e para o cumprimento da decisão.

Por isso, enquanto não há decisão vinculante sobre o tema, é importante verificar a viabilidade da manutenção ou exclusão da clausula nos contratos, com intuito de gerar maior assertividade na cobrança dos aluguéis e eventual despejo do inquilino. É indispensável a presença de um profissional especializado para resguardar os direitos dos interessados, tanto nas fases que antecedem o contrato como em fases posteriores.

Raphael de Campos Silva

é advogado associado da área de direito empresarial do escritório Suzana Cremasco Advocacia e especialista em Processo Civil pela Faculdade Baiana de Direito e Direito Empresarial pelo Instituto Brasileiro de Mercados e Capitais.

Chega de pagar para anunciar seu imóvel e não obter resultados!

Proprietário, quer vender seus imóvel no Rio de Janeiro e não gastar dinheiro com anúncios em portais super caros? É simples, fácil e não custa nada! Envie as informações que a gente cuida da venda do seu imóvel, anunciando em nosso site e nos principais

Continue acompanhando nosso blog e nossas redes sociais para mais novidades! E não se esqueça de compartilhar este conteúdo com outras pessoas que precisam saber mais sobre o assunto. 

CADASTRE SEU E-MAIL NESTE BLOG PARA RECEBER O PRÓXIMO POST COM TODAS ESSAS INFORMAÇÕES.

Acreditamos que as informações deste post são muito importantes e, provavelmente, você as desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos importantes para a sua vida, como os do Mercado Imobiliário que, provavelmente, você também desconhece. Por isto, sugerimos que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas. 

Mas, se ainda persistir alguma dúvida, clique no ícone do WhatsApp abaixo, faça sua pergunta e receba a resposta na hora!