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| Casal e projeção de uma casa: quem ganha R$ 3 mil consegue financiar R$ 115 mil caso dê R$ 34,5 mil como entrada do empréstimo |
Simulação mostra o valor máximo de crédito que pode ser obtido na compra do imóvel em dez diferentes faixas de renda, de R$ 3 mil a R$ 40 mil
A queda da taxa de juros e a diminuição de exigências da Caixa na concessão de crédito para a compra da casa própria aumentou o valor máximo do imóvel que o brasileiro pode financiar de acordo com sua renda. Pesquisa do Canal do Crédito, realizada a pedido de EXAME.com, mostra que o poder de compra do mutuário aumentou até 21% nos últimos 12 meses.
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De acordo com o estudo, quem tem uma renda familiar mensal de 8 mil reais, por exemplo, consegue atualmente obter crédito para comprar um imóvel de até 300 mil reais nos cinco principais bancos que atuam na concessão de crédito imobiliário. Em janeiro do ano passado, famílias com a mesma renda conseguiam obter até 240 mil reais para financiar a compra do imóvel, valor 20% menor.
O levantamento do site que compara custos de financiamentos mostra o valor máximo do imóvel que o comprador consegue financiar atualmente de acordo com a sua renda familiar. Para isso, foram consideradas dez faixas de renda, que variam de 3 mil reais a 40 mil reais. A pesquisa foi feita com base nas condições de financiamentos da Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander.
Responsável por cerca de 68% dos financiamentos de imóveis no país, a Caixa tinha ficado de fora do levantamento feito no ano passado, já que em 2015 passou a exigir maiores valores de entrada nos financiamentos, o que poderia distorcer os resultados do estudo.
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Como em 2016 o banco voltou a flexibilizar as exigências para o financiamento de imóveis usados, foi incluído no levantamento deste ano. Essa inclusão foi o principal motivo pelo qual o valor dos imóveis que podem ser financiados em cada faixa de renda aumentou.
Outro motivo para o aumento foi a queda de 0,5 ponto porcentual da taxa básica de juros (Selic) no segundo semestre do ano passado. A queda dos juros diminui o valor das prestações e permite que a compra de imóveis mais caros passe a caber no orçamento de uma família que manteve a mesma renda registrada em janeiro do ano passado, já que os bancos não permitem que as parcelas superem 30% da renda do tomador do crédito.
A Caixa diminuiu as taxas cobradas em financiamentos imobiliários pela primeira vez no ano passado, após aumentar os juros por quatro vezes consecutivas. Atualmente, a taxa média de juros cobrada nas cinco instituições financeiras é de 11%. Em janeiro do ano passado a taxa média era um pouco maior: 11,20%.
Veja na tabela a seguir o valor máximo do imóvel que pode ser financiado por famílias em dez faixas de renda.
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| Renda familiar mensal | Valor máximo do financiamento do imóvel | Valor da entrada | Variação do valor máximo do financiamento do móvel de janeiro/2016 a janeiro/2017 |
|---|---|---|---|
| R$ 3 mil | R$ 115.000,00 | R$ 34.500,00 | 21,74% |
| R$ 6 mil | R$ 220.000,00 | R$ 66.000,00 | 20,46% |
| R$ 8 mil | R$ 300.000,00 | R$ 90.000,00 | 20,00% |
| R$ 10 mil | R$ 370.000,00 | R$ 111.000,00 | 16,22% |
| R$ 12 mil | R$ 448.500,00 | R$ 134.550,00 | 18,62% |
| R$ 15 mil | R$ 560.000,00 | R$ 168.000,00 | 17,86% |
| R$ 20 mil | R$ 750.000,00 | R$ 225.000,00 | 18,00% |
| R$ 25 mil | R$ 940.000,00 | R$ 282.000,00 | 18,09% |
| R$ 30 mil | R$ 1.035.000,00 | R$ 310.500,00 | 10,63% |
| R$ 40 mil | R$ 1.380.000,00 | R$ 414.000,00 | 10,87% |
O levantamento considera o financiamento de imóveis usados pelo sistema de amortização SAC, no qual os valores das parcelas da dívida são decrescentes. O valor de entrada necessário simulado foi de 30%, valor mínimo exigido pelos bancos para o financiamento. Foi utilizado ainda um prazo de financiamento de 35 anos, período máximo no qual os bancos financiam o imóvel.
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A simulação incluiu os custos dos seguros obrigatórios – Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI) – e realizou a cotação dos preços na Caixa Seguradora, para um comprador que tenha 40 anos de idade .
O estudo levou em conta as taxas balcão, que são apresentadas a clientes que não têm relacionamento prévio com a instituição financeira. Caso o cliente já seja correntista do banco os juros cobrados podem ser menores.
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A pesquisa considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pela maioria dos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento.
Em alguns bancos, como o Itaú, o parâmetro para liberação do financiamento pode considerar a renda líquida. Ou seja, o valor da prestação terá de corresponder a 30% da renda já líquida de impostos e eventuais descontos de salário no caso de trabalhadores formais, por exemplo. Ou seja, o valor máximo financiado pode ser ainda menor e, consequentemente, o valor de entrada exigido pode ser maior.
O levantamento é apenas um indicador, já que os bancos podem emprestar uma quantia menor ou até negar a concessão do crédito para a compra do imóvel caso a família seja composta por trabalhadores informais ou alguns dos membros da família esteja inadimplente, já que o risco do empréstimo fica maior.
É importante ressaltar que esse é o valor mínimo que cada faixa de renda pode financiar, já que considera que o mutuário dê apenas 30% do valor do imóvel como entrada do financiamento. Quem pode dar como entrada um valor maior conseguirá, proporcionalmente, financiar um imóvel mais caro.
Fique atento
Quem busca boas oportunidades de compra deve oferecer o maior valor de entrada possível para diminuir o custo do financiamento. Quanto mais alto o valor, mais baixos serão os juros pagos pelo comprador.
Não é indicado utilizar toda a poupança para a compra do imóvel. O comprador deve ter uma reserva financeira para situações imprevistas, como uma eventual perda do emprego, que pode comprometer o pagamento da dívida.
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