Juros Nominal, Juros Efetivo, CESH e CET: Entenda de uma Vez por Todas as Diferenças e Tome Decisões Inteligentes

 

Ao fazer um financiamento imobiliário, entender as diferentes taxas de juros é fundamental para tomar decisões financeiras inteligentes. Vamos esclarecer as diferenças entre Juros Nominal, Juros Efetivo, Custo Efetivo de Seguro Habitacional (CESH) e Custo Efetivo Total (CET), destacando suas principais diferenças.

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Juros Nominal

O Juros Nominal é a taxa de juros anunciada no contrato de financiamento. Pense nele como o “rótulo” do seu empréstimo. Ele não considera a capitalização dos juros, ou seja, a frequência com que os juros são aplicados ao saldo devedor.

Juros Efetivo

O Juros Efetivo leva em consideração a capitalização dos juros ao longo do tempo. Ele reflete o custo real do empréstimo ao incluir a frequência com que os juros são aplicados (mensal, semestral, anual, etc.). No caso de financiamentos imobiliários, a capitalização mensal é a mais comum. Os juros efetivos são gerados pelos juros compostos a partir das taxas nominais declaradas.

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O que é Capitalização?

A Capitalização é o processo de adicionar os juros acumulados ao saldo devedor do financiamento em intervalos regulares. Por exemplo, em um empréstimo com capitalização mensal, os juros são calculados e adicionados ao saldo a cada mês. Isso significa que, no próximo período, os juros serão calculados sobre um saldo maior, incluindo os juros do período anterior.

Exemplo Prático

Imagine que você tomou um empréstimo de R$ 1.000,00 com uma taxa de juros nominal de 12% ao ano. Se a capitalização for mensal, a taxa efetiva será um pouco maior, pois cada mês os juros serão aplicados ao novo saldo. No final do ano, você terá pago mais do que os 12% iniciais devido à capitalização mensal.

QUEM SOU EU?

Sou Adilson Seabra, Corretor Imobiliário registrado no Creci-RJ sob o nº 39.415, com mais de 20 anos de experiência profissional.  Atuo no mercado imobiliário da Cidade do Rio de Janeiro em consultoria e assessoria em negociações imobiliárias para compra, venda e locações de imóveis na planta, prontos, usados e terrenos para fins residenciais, comerciais e industriais. Contato: (21) 991426850

Custo Efetivo de Seguro Habitacional (CESH)

O Custo Efetivo de Seguro Habitacional (CESH) é o custo total associado ao seguro obrigatório em financiamentos imobiliários. Esse custo inclui seguros como o MIP (Seguro Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Seguro Danos Físicos ao Imóvel). O CESH é um componente importante no cálculo do custo total do financiamento, pois influencia diretamente o valor das parcelas e o custo final do imóvel financiado.

Custo Efetivo Total (CET)

O Custo Efetivo Total (CET) é a taxa mais abrangente, englobando não apenas os juros, mas também todas as outras despesas associadas ao financiamento, como:

Tarifa de Avaliação do Imóvel;

Tarifa de Administração (TA);

Seguros (MIP e DFI);

Tributos (IOF – Imposto sobre Operações Financeiras, quando cobrado).

O CET fornece uma visão clara e completa do custo total do empréstimo, permitindo uma comparação mais precisa entre diferentes opções de financiamento.

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Exemplo de Comparação

Considere dois financiamentos de R$ 100.000,00: um com juros nominais de 8% ao ano e outro com 7% ao ano. Após calcular a capitalização mensal, você pode perceber que o financiamento com 7% pode ter um CET mais alto devido a tarifas adicionais, mostrando a importância de comparar o CET.

Principais Diferenças

Juros Nominal: Indica apenas a taxa básica sem considerar a capitalização.

Juros Efetivo: Inclui a capitalização dos juros, refletindo o custo real ao longo do tempo.

CESH: Refere-se ao custo total do seguro habitacional obrigatório.

CET: Engloba todos os custos associados ao financiamento, proporcionando a visão mais completa do custo total.

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Simulação

Simulação Caixa

Se você deseja escolher a menor taxa de juros para o seu financiamento, deve considerar todas essas taxas e custos. Na simulação acima, observamos os juros nominais de 9,55% ao ano, os juros efetivos de 9,99% ao ano, além de diversos CETs e CESHs. Compreender a diferença entre essas taxas ajudará a encontrar a opção mais econômica. É essencial analisar essas variações no banco em que você pretende fazer o financiamento, especialmente se estiver considerando outras instituições financeiras. Entender detalhadamente essas taxas é crucial para encontrar o custo total mais baixo e tomar a decisão financeira mais econômica.

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Bom pessoal, por hoje é só. Espero que este artigo tenha te ajudado a entender um pouco mais sobre as taxas de juros. Agora fica a pergunta: a partir deste artigo, quando você for fazer um empréstimo, vai olhar qual taxa de juros?

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