Reformas realizadas no imóvel em 2015 podem ser declaradas pelo contribuinte no Imposto de Renda 2016.
Informar benfeitorias feitas na casa ou no apartamento é uma das poucas formas de atualizar o valor do imóvel na declaração, já que a Receita Federal não permite que o preço de aquisição da unidade seja modificado pelo valor de mercado ou reajustado por índices de inflação ao longo dos anos.
Como não é possível atualizar o valor pago pelo imóvel, a diferença entre o preço de compra e venda do bem pode ser significativa, pois um eventual lucro obtido com a venda do imóvel fica maior e, consequentemente, o imposto incidente sobre este valor - de 15% -, fica mais pesado.
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Portanto, adicionar melhorias ao valor de aquisição da unidade ao longo dos anos o contribuinte consegue diminuir a diferença entre o preço de aquisição e o valor de venda do bem. Quanto menor essa diferença, menor será o saldo do imposto a pagar na venda do imóvel.
Quais gastos podem ser declarados
A Receita permite acrescentar ao valor do imóvel tanto gastos com a construção ou ampliação do imóvel como com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes. É possível incluir na declaração tanto despesas com materiais de construção como gastos com mão de obra.
Podem ser declaradas, por exemplo, despesas com cimento, tijolos, azulejos e latas de tinta. Pagamentos feitos a pedreiros, encanadores e ao arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto de construção ou ampliação do imóvel também são permitidos.
Como são consideradas benfeitorias todas as obras que agreguem valor ao imóvel, instalação de iluminação embutida e móveis planejados também podem ser adicionadas ao valor da casa ou apartamento.
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Já gastos indiretos com a obra, como troca ou compra de mobiliário e itens de decoração não podem ser incluídos como benfeitorias na declaração.
A mesma regra vale para pagamentos feitos a profissionais que tenham apenas a função de realizar projetos decorativos ou paisagísticos, como designers de interiores.
Como declarar
Se o imóvel foi comprado depois de 1988 e estiver quitado, os custos das benfeitorias devem ser adicionados ao valor de aquisição do bem, informado na ficha "Bens e Direitos" da declaração com o código "11 - Apartamentos" ou "12 - Casas". Caso o imóvel seja financiado, o custo da obra deve ser somado ao valor total já pago pelo imóvel.
No campo “31/12/2014”, o contribuinte deve lançar o valor de aquisição ou a quantia total já paga pelo imóvel até a data, caso o imóvel seja financiado. Na coluna “31/12/2015”, basta somar ao valor declarado anteriormente as benfeitorias realizadas até a data mais os valores pagos pelas prestações durante 2015, no caso de financiamentos.
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Em ambos os casos, o contribuinte deve adicionar no campo “Discriminação” que realizou benfeitorias no bem, com data e o valor da obra.
No caso de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os valores das benfeitorias devem ser inseridos de forma separada ao valor do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, com o código “17 – Benfeitorias”.
O campo “Discriminação” deve ser preenchido com a descrição do imóvel no qual foram realizadas as melhorias. Na coluna “30/12/2014”, o contribuinte deve lançar o valor “R$ 0,00” e inserir na coluna “30/12/2015” o valor total gasto na obra durante o ano.
Ainda que as reformas em imóveis comprados antes de 1988 sejam declaradas de forma diferente, em ambos os casos os gastos com as benfeitorias são somados ao valor de aquisição do bem na venda do imóvel. Ou seja, de qualquer forma o contribuinte irá se beneficiar da redução do imposto sobre o lucro da transação.
Construção de casa em terreno
Quem era dono de um terreno e construiu uma casa no local em 2015 deve declarar a benfeitoria da mesma forma que reformas e ampliações da unidade.
A única diferença é que será necessário mudar o código do bem informado anteriormente na ficha “Bens e Direitos” de “13 – Terreno”, para “12 – Casa”. Para transferir os valores, é necessário declarar ambos os códigos no Imposto de Renda 2016.
No campo "Discriminação" do código "13 - Terreno", o contribuinte deve manter a informação sobre a construção da casa. Na coluna "31/12/2014" deve inserir o valor de aquisição do terreno e, na coluna "31/12/2015", informar o valor "R$ 0,00".
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Ao inserir o código "12 - Casa" na ficha "Bens e Direitos", o contribuinte deve mencionar no campo "Discriminação" que o bem foi construído em um terreno de sua propriedade. Na coluna "31/12/2014", deverá incluir o valor "R$ 0,00" e, na coluna "31/12/2015", o preço de compra do terreno somado ao custo de construção da unidade.
Caso a obra tenha sido iniciada e não foi concluída até o final do ano passado, o código “13 – Terreno” deve ser mantido, mas os valores já gastos com a obra durante o ano podem ser discriminados e adicionados ao valor do lote.
Benfeitoria realizada em imóvel alugado
Benfeitorias feitas pelo locatário de um imóvel que permitem o abatimento parcial ou integral de parcelas do aluguel também podem ser adicionadas ao valor do imóvel na declaração do proprietário, desde que estejam previstas no contrato de locação.
Isso só pode ser feito, no entanto, se o proprietário pagar os impostos devidos sobre o valor cheio dos aluguéis, sem descontar a parcela que o inquilino deixou de pagar para custear as benfeitorias.
O proprietário deve declarar os aluguéis tal como ele faria se os valores recebidos não incluíssem despesas com reforma (veja como declarar aluguéis recebidos no Imposto de Renda 2016).
Para acrescentar as benfeitorias ao valor do imóvel, o contribuinte deve seguir o mesmo procedimento descrito no início da matéria.
Despesas devem ser comprovadas
Despesas com construção e reforma do imóvel só poderão ser declaradas no Imposto de Renda se o contribuinte conseguir comprová-las. Já a ampliação do imóvel somente pode ser incluída na declaração se o projeto tiver sido aprovado pela prefeitura.
Portanto, o contribuinte deve guardar todas as notas fiscais recebidas de pessoas jurídicas e recibos de pessoas físicas, como pedreiros e outros profissionais, para justificar os custos das benfeitorias à Receita Federal.
O próprio contribuinte pode produzir os recibos, desde que o documento seja o mais detalhado possível e inclua o nome do profissional, CPF, descrição e período de realização do serviço. O recibo deve ser assinado pelo profissional e o proprietário do imóvel deve pedir cópias de documentos pessoais do prestador de serviço.
Toda a documentação dever ser guardada por cinco anos a partir da data de venda do imóvel, prazo no qual a Receita Federal pode solicitar a comprovação dos gastos com benfeitorias.
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Separar documentos por ano auxilia o contribuinte no momento de preencher a “Declaração de Ganho de Capital” no momento da venda do imóvel com lucro. Isso porque no programa auxiliar da Receita Federal todas as despesas com benfeitorias devem ser divididas pelos anos nos quais foram realizadas.
É recomendável também que o contribuinte faça uma planilha para lançar todos os gastos com benfeitorias por ano até o momento da venda do imóvel. Como não é possível detalhar as benfeitorias na declaração, a Receita Federal pode pedir essas informações para verificar se o valor informado na declaração é coerente com o custo da obra.
Quem tem como comprovar benfeitorias realizadas no imóvel desde 2008, mas que ainda não foram declaradas no Imposto de Renda, podem retificar as declarações dos últimos cinco anos e incluir os gastos. Dessa forma, é possível atualizar o valor do imóvel com esses dados na declaração de 2016.
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