A operação permite que investidores recebam retornos cima de 13% ao ano, enquanto pagam menos de 10% ao ano em juros do financiamento de imóveis
A cartilha das finanças pessoais é clara ao dizer que pagar à vista é sempre melhor que comprar a prazo. Entretanto, com o atual cenário de taxa básica
de juros (Selic) nas alturas, existe uma janela para agir diferente.
Clientes de alta renda estão recorrendo ao financiamento imobiliário
como estratégia de investimento. Em vez de comprar imóveis à vista,
eles deixam o dinheiro em aplicações e utilizam os juros baixos do
crédito imobiliário para adquirir os bens a prazo.
Se por um lado a Selic subiu de 2% para os atuais 13,75% ao ano nos 16 últimos meses - alta de 600% - por outro, as taxas do crédito imobiliário tiveram um reajuste muito mais modesto no mesmo período.
Elas saltaram de uma média de 7% para 9,5% ao ano, considerando os
juros praticados pelos cinco maiores bancos: Caixa, Bradesco, Itaú, Banco
do Brasil e Santander. É este conjunto de fatores – juros do financiamento imobiliário subindo muito menos que os juros da Selic - que permite
uma estratégia de investimento que inclui a contratação de uma dívida.
Em outras palavras, o cliente que tem dinheiro para comprar o imóvel à vista, paga a entrada com um pedacinho dessa grana e o restante aplica ganhando 13,75% ao ano. Já o restante do valor do imóvel, ele pega um financiamento imobiliário, pagando juros entre 7% e 9,5% ao ano.
Tá, e qual vantagem Maria leva nisso? Simples: a diferença entre pagar
juros de menos de 10% e receber juros de quase 14%. Essa diferença
tão grande entre as taxas (neste caso, a Selic e o financiamento imobiliário)
é algo incomum de acontecer.
Mas enquanto existir, é um bom negócio, não!
“A gente vive hoje num cenário em que existe a possibilidade de o cliente tomar crédito imobiliário numa taxa prefixada de 11,52%, por exemplo,
em 120 meses. Ao mesmo tempo, ele realiza uma operação de renda fixa
de 13%, até 14% ao ano, dependendo do prazo”, afirma o Guto Miranda, Diretor Global do Bradesco Private Bank.
Por isso, acaba valendo mais a pena investir o dinheiro que você usaria para comprar o imóvel em aplicações que rendam mais que o Custo Efetivo Total (CET) da operação de crédito, que fica em torno de 11,5% ao ano, a depender do banco e perfil de risco do cliente. Na conta do custo total entram gastos com os seguros obrigatórios e tarifas bancárias.
O negócio é bom para os clientes que conseguem investir nos mercados financeiro e imobiliário (comprando o imóvel) ao mesmo tempo. Mas também
é interessante para os bancos que ganham nas duas pontas - no crédito e no investimento.
Uma questão de liquidez
Não se trata apenas da rentabilidade. A manobra também serve àqueles
que vêem uma oportunidade no mercado imobiliário, mas não querem sair
de imediato de suas alocações no mercado financeiro.
“Com o crédito imobiliário, que é de longuíssimo prazo, o cliente não tem pressão de liquidez, não precisa mexer nas suas aplicações que podem
render acima do custo do crédito imobiliário, como ocorre agora”, afirma Leonardo Kitaguchi, superintendente de estruturação, produtos e crédito do Itaú Private.
Sair de uma aplicação antes do prazo planejado, de uma hora para
outra, pode causar sérios prejuízos. Perde-se na renda fixa, se a marcação a mercado estiver desfavorável. Ou seja, quando o título se desvaloriza diante da curva de juros e o preço fica abaixo do valor investido. E perde-se na renda variável: determinadas ações podem estar em um momento de baixa e o cliente fica no prejuízo se as vende inoportunamente.
De acordo com Sérgio Granado, superintendente de produtos do
Santander Private Banking, hoje o crédito imobiliário é aprovado com
muita agilidade, principalmente para clientes de alta renda. Logo, permite
a compra do imóvel com rapidez, sem ter de se desfazer de posições estratégicas.
“Com até 35 anos de prazo, o cliente não precisa dispor mensalmente de
uma parcela muito alta. Apesar disso, nesse segmento [do cliente que
aplica o dinheiro que tem e pega um financiamento imobiliário], o
prazo para quitar a dívida é em média de 5 anos. Porque ao longo do tempo, o cliente vai recebendo liquidez de outros investimentos que
vão vencendo ou da venda de participação de alguma empresa. E
quando ele gera fluxo de caixa, amortiza a dívida rapidamente”,
explica o executivo do Santander.
Entre as vantagens de tomar o crédito imobiliário em vez de pagar à vista,
os executivos destacam ainda a questão da diligência, que é o conjunto de cuidados que os bancos tomam antes de aprovar o empréstimo. Eles
fazem a inspeção da propriedade, avaliam e verificam se há
pendências no histórico e Justiça. É barba, cabelo e bigode. Tudo isso
para se proteger, já que o bem será a garantia em caso de calote. Ou seja,
o banco já faz o serviço de ver se está tudo certo para a compra
daquele imóvel.
Pandemia
Antes mesmo da reviravolta no ciclo de juros no Brasil, há mais de um
ano, o crédito imobiliário já vinha sendo usado como recurso, porque naquele momento estava com os juros em menor nível histórico.
Segundo Granado, até quando a Selic estava mais baixa que as taxas dos bancos, os clientes viam oportunidade na operação.
“Há outros conceitos que interferem na decisão, não somente as taxas
de juros. Na época, fizemos várias operações [de financiamento
imobiliário] com juros a 6,99% ao ano e agora o cliente está
satisfeito porque está ganhando [já que o financiamento subiu e
ele conseguiu taxas melhores]”, aponta.
De fato, os ganhos são ainda maiores para os investidores que tomaram
o crédito no ano passado e conseguiram travar os juros baixos por um
longo prazo e agora se aproveitam da onda de juros altos na ponta dos
seus investimentos.
Somado à queda das taxas do financiamento de imóveis, a pandemia
também veio para aquecer o mercado imobiliário, que vinha morno
desde 2017. Os executivos afirmam que a procura pelo crédito cresceu
na crise, acompanhada da mudança de comportamento que fazia o
brasileiro repensar a moradia.
“Vivemos nessa dinâmica híbrida. Percebemos isso pela aceleração
dos investimentos na renda fixa, mas houve também aceleração na
aquisição de residências. Entramos em um momento em que os
imóveis estão sendo vistos como alternativa de investimento para
as famílias, como uma forma de proteção do patrimônio. Então, os
clientes têm aproveitado o momento para comprar a segunda e
terceira residência no crédito imobiliário”, afirma Guto Miranda, do
Bradesco.
Quais os riscos?
A ideia faz sentido. Mas não pode ser aplicada a todos os investidores.
“Nós avaliamos exatamente a necessidade dos clientes de alta renda
para saber se realmente é um bom negócio para eles. Não é só o
cenário propício para essa manobra [entre o financiamento do imóvel X
o investimento do dinheiro], tudo depende também dos objetivos de
cada um”, afirma Cristina Katz, superintendente do Inter Wealth
Management.
Para Leonardo Kitaguchi, do Itaú, é preciso ter certeza de que a compra faz sentido no
portfólio do investidor, que deve considerar também custos adicionais envolvidos na
operação, como taxa de corretagem numa eventual venda, seguros, impostos,
cartório, despesas com condomínio e vacância.
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