Vinte anos da falência da Encol. O que mudou na legislação

Um dos casos mais emblemáticos envolvendo a falência de uma incorporadora no Brasil completou 20 anos em março de 2019. Trata-se da construtora Encol, empresa fundada na cidade de Goiana em 1961 pelo empresário Pedro Paulo de Souza, que chegou a ser considerada na época a maior construtora do país.

O colapso da Encol começou em meados da década de 1990, em função de problemas administrativos e gestão temerária envolvendo diretores do Banco do Brasil, o que culminou em enorme crise de inadimplência.

Fora isso, no ano de 1994 o Ministério Público abriu inquérito contra a empresa para investigar suspeitas se sonegação fiscal e emissão de notas fiscais falsas, sem que nada tenha sido comprovado. Entretanto, esse fato abalou ainda mais a crise de confiança já instalada na incorporadora que, com dificuldade para pagar seus credores entrou com um pedido de concordata no final do ano de 1997, vindo a ter sua falência decretada em 1999, deixado dezenas de prédios inacabados pelo país, o que fez muitos adquirentes amargarem enorme prejuízo, sem falar nos milhares de funcionários que ,além de desempregados não conseguiram, em sua maioria, receber suas verbas rescisórias.

A derrocada da até então maior incorporadora do país chamou atenção dos nossos legisladores, que viram enorme necessidade de reformulação da legislação, buscando maior segurança jurídica aos negócios de incorporação e maior proteção aos adquirentes e ainda, resgatar a confiança da sociedade quanto a esta modalidade de negócio.

Uma das inovações legislativas da época foi a Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997, que criou a figura da Alienação Fiduciária, que é uma modalidade de garantia real de fácil e rápida execução, o que trouxe maior segurança às incorporadoras e instituições financeiras quanto à inadimplência.

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Outra criação legislativa importante foi o Patrimônio de Afetação, criado pela Lei 10.931/2004, que é um instituto jurídico capaz de criar uma separação patrimonial entre os bens da incorporadora e dos ativos (patrimônio) da incorporação. A partir daí o direito dos adquirentes passou a estar protegido de credores e eventual falência da construtora.

O negócio de incorporação imobiliária é uma modalidade aonde o incorporador vai ao mercado captar recursos para construir um empreendimento através de venda das suas unidades na planta, ou seja, ainda em construção. Todo o recurso captado é utilizado no empreendimento e, o que sobra é o lucro da empresa. Entretanto, no caso da Encol um dos fatores que a levaram a sucumbir foi justamente os desvios de recursos de uma obra para outra, as chamadas pedaladas, criando assim uma bola de neve financeira.

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Como inovação das alterações legislativas acontecidas após o caso da Encol, hoje o controle financeiro da obra passou a ser atribuído a uma comissão de representantes dos adquirentes, e se faz mediante contabilidade própria, destacada da contabilidade da incorporadora, e demonstrações periódicas do andamento da obra, em cotejo com a programação financeira. A movimentação dos recursos é feita em conta corrente bancária específica e, em caso de falência da empresa incorporadora, a comissão de representantes dos adquirentes assumirá a administração da incorporação, promoverá a venda, em leilão extrajudicial, das unidades imobiliárias do “estoque” da empresa incorporadora e prosseguirá a obra com autonomia e imune aos efeitos da falência, recolhendo à massa falida, no final da obra, o saldo positivo, se houver.

Tudo isso sem sombra de dúvida resgatou a credibilidade dessa modalidade de negocio imobiliário. Entretanto, cabe ressaltar que ainda assim existem riscos como, por exemplo, de atrasos na entrega das unidades, o que alias é muito comum ou ainda a não conclusão das obras. Cumpre claro, a quem deseja investir em um imóvel na planta fazer uma precisa análise da incorporadora antes de iniciar qualquer tipo de negociação.

Acredito que estas informações sobre a falência da Encol, o que mudou na legislação e como é importante se precaver e se informar antes de realizar a compra de um imóvel, provavelmente, você desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos relativos ao Mercado Imobiliário, que você, provavelmente desconhece. Por isto, sugiro que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas pre-elaboradas para tirar suas dúvidas. Mas, se ainda persistir alguma dúvida clique aqui, no WhatsApp Business e faça a sua pergunta e tenha a sua resposta na hora.

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