Levantamento mostra que preços têm desconto médio de 30% sobre o valor avaliado pelo banco.
O preço mínimo de venda de
imóveis retomados pela
Caixa e que vão a leilão são, em média, 30% mais baixos do que o valor avaliado pelo banco. Esse é o resultado de um levantamento da plataforma para venda de imóveis em leilões Resale, feito para
EXAME.com em 20 cidades do país.
O principal apelo de um imóvel retomado pelo banco é o seu preço de venda. Neste valor pode ser descontado o valor da dívida já pago pelo antigo proprietário. Encargos, multas e despesas que o comprador terá com a conclusão da retomada do imóvel também podem estar descontados do valor, pois o imóvel ainda pode estar ocupado pelo ex-mutuário (o que ocorre em 90% dos casos).
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O desconto obtido na venda do imóvel nos leilões é calculado subtraindo preço mínimo de venda do preço de avaliação feito pelo banco. “Como geralmente o banco avalia o imóvel por um preço menor do que o seu preço de mercado para conceder o crédito, esse desconto pode ser maior se comparado ao preço de mercado do imóvel”, diz Marcelo Prata, fundador da Resale.
O maior desconto médio (37%) é observado nas cidades do Nordeste, seguidas pelas cidades do Norte (30,6%) do país. Já no Centro-Oeste o desconto médio dos imóveis na hora da venda em leilões é de 28,8%, enquanto no Sudeste é de 25,9% e, no Sul, 24,7%. No Distrito Federal, o desconto é de, em média, 24,4%.
Veja no gráfico abaixo o valor médio do imóvel avaliado pelo banco, o valor mínimo médio de venda nos leilões e o desconto em relação ao preço de avaliação em 11 capitais e no Distrito Federal. Mais abaixo, veja a tabela completa com todos os dados do levantamento.
Levantamento sobre preços de imóveis em leilões Resale (EXAME.com/Reprodução)
A Resale monitorou os imóveis colocados à venda pela Caixa Econômica Federal nos meses de março e abril. Foram cerca de 10 mil imóveis, divididos nas modalidades de leilão, concorrência pública e venda direta. A Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, responsável por 67% do mercado.
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Dos imóveis analisados, a maioria (59%) são casas, enquanto 31,9% são apartamentos e 6,8% são terrenos.
O levantamento escolheu as 20 cidades brasileiras que também são monitoradas pelo índice FipeZap. Dessa forma, é possível traçar paralelos de comportamento de preços na região com o comportamento observado nos leilões.
Mercado aquecido
Prata, da Resale, afirma que, com o aumento do número de imóveis retomados em função da crise, os bancos enfrentam maior dificuldade em negociar seus estoques, o que pode render bons descontos.
O número de imóveis retomados, somente pela Caixa, saltou de 8.775 em 2015 para 15.881 em 2016, um crescimento de 80,9%. A alta do desemprego e a queda da renda estão entre os principais fatores para o aumento da inadimplência e, por consequência, das retomadas.
A Resale pretende monitorar os preços de imóveis retomados que são vendidos em leilões mensalmente, como forma de dar maior acesso ao mercado para o investidor de porte médio. “Muitas vezes este investidor não sabe onde pesquisar oportunidades”.
A ideia é também incluir, no futuro, dados sobre imóveis vendidos por outros bancos, leilões judiciais e também de leilões realizados por órgãos públicos.
A plataforma também lançou um aplicativo com as mesmas funcionalidades do site para facilitar o monitoramento dos imóveis.
Compra exige paciência e assessoria
Os leilões de imóveis não são para qualquer um. “Não é o tipo de compra para quem quer sair do aluguel e muito menos para quem quer entrar rápido no imóvel. Como 90% deles estão ocupados, o processo para retirada do ex-mutuário leva tempo e pode ser necessário o serviço de um advogado”, diz Prata.
Isso porque o comprador pode ter de assumir a tarefa de entrar com uma ação para despejar o morador em alguns casos. “Como o processo de desocupação pode demorar, o custo adicional que o comprador terá não compensa o desconto”, diz Prata.
Ou seja, a compra é mais indicada para quem busca uma segunda moradia ou tem uma folga financeira para arcar com os custos de locação do imóvel durante esse período.
A instituição financeira pode desocupar a unidade. No entanto, como esse processo judicial pode demorar, os bancos podem preferir repassar esse processo ao novo proprietário. Dessa forma, evitam despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial.
Apesar de haver a possibilidade de transformar o antigo proprietário em um inquilino, o que permitiria ao investidor obter rendimentos com o imóvel, o antigo proprietário pode se recusar a aceitar a proposta ou não ter dinheiro suficiente para pagar o aluguel. Nesse caso, restará a via judicial para obrigá-lo a desocupar o bem. “Somente a partir da liminar ou decisão do juiz o proprietário tem até 60 dias para deixar o imóvel”, afirma Prata.
Todos os débitos ligados ao imóvel são quitados pelo banco até o momento da venda da unidade. A partir daí, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.
Outra desvantagem é que o imóvel ocupado pode impedir a realização de visitas e vistorias na unidade. Ou seja, como não será possível ter informações sobre o estado do imóvel, o comprador terá de estar consciente de que poderá ter de realizar reformas na casa. “É necessário verificar se esse custo ainda compensa o valor mais baixo da unidade”, diz Prata.
Prata estima que entrar com uma ação judicial para desocupar o imóvel pode custar de 3% a 5% do valor de avaliação do imóvel. Já o custo de reforma geralmente varia de 5% a 10% do valor do bem.
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Ocorre que, a compra de um imóvel pronto, implica em se aportar recursos de pelo menos 30% do valor de avaliação do imóvel pela Caixa, o que pode representar um montante que supera as economias de muitas pessoas. Então, a saída é se voltar para o imóvel de lançamento, cujo valor da entrada, os tais 30%, podem ser financiados pelo próprio construtor ou incorporadora, durante o período da obra, o que vem facilitar a compra do imóvel.
