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Quem tem financiamento, não vai poder financiar outro imóvel pela Caixa?


Existem muitas dúvidas que cercam os clientes quando se trata de financiamento de imóveis, entre elas, é possível obter um segundo financiamento ou até financiar dois imóveis simultaneamente?

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O sonho da casa própria é latente na vida de milhares de brasileiros, na maioria das vezes o financiamento de imóveis é a maneira mais fácil e rápida de realizar esse sonho. Mas quando o cliente já possui um financiamento, é possível assumir compromisso com um novo contrato de financiamento, no mesmo banco ou em bancos diferentes? A resposta é depende.

Desde março de 2015, a CEF – Caixa Econômica Federal – havia proibido o financiamento de dois imóveis pelo mesmo cliente. No entanto, em 2016 a proibição caiu e a prática, que já existia, voltou a ter autorização, além de receber mais recursos. Por exemplo, um imóvel que era financiado através da linha SFH – Sistema de Financiamento Habitacional, tinha recurso de até 50% do banco. Atualmente o banco financia até 70% do valor do imóvel. Além disso, se o imóvel for usado, a caixa financia até 80% do valor do contrato, também um retorno, já que essa opção de financiamento também está suspensa.


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Apesar dessa permissão, para qualquer tipo de financiamento o banco realiza uma análise do cliente e determina se o empréstimo será aprovado ou não. Caso o cliente já possua um financiamento de imóvel em aberto, é necessário verificar o quanto da renda desse cliente já está comprometida. Por determinação legal, nenhum cliente pode ter mais do que 30% de sua renda comprometida com empréstimos.

Além disso, mesmo que o cliente possua renda liberada, um novo empréstimo vai depender da linha de financiamento que o cliente já possui e a linha de financiamento que ele deseja entrar. Um bom exemplo é o programa MINHA CASA MINHA VIDA. Uma das principais regras do programa é auxiliar pessoas que não possuem um imóvel. Ou seja, caso o cliente em algum momento tenha entrado em um financiamento de imóvel, mesmo que não seja na Caixa, não terá direito de participar do programa. Esteja o primeiro financiamento quitado ou não.

Obviamente, isso não impede que o cliente participe de outro contrato de financiamento de imóvel, respeitando, claro, a regra que citamos antes: não comprometer 30% da renda do cliente. Já que não é possível usar a linha de financiamento do programa Minha Casa Minha Vida, um dos meios mais populares para conseguir um segundo contrato financiado, é adotar um contrato através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE.

Existem outras opções, por exemplo, o cliente também pode compor a renda de um segundo contrato que já tenha um principal cliente. Por exemplo, uma pessoa casada que entre em um financiamento e coloque seu cônjuge para compor a renda ou qualquer pessoa que tenha um grau de parentesco. Dessa forma, é possível ter dois financiamentos sem comprometer a renda de 30%, já que em um primeiro contrato o cliente entra como renda principal e no segundo, adota a renda complementar.

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É claro que, como já citamos antes nesse artigo, cada caso é analisado de uma maneira diferente e de forma criteriosa pelos analistas do banco. Cada responsável pelos financiamentos realiza uma análise criteriosa das particularidades do contrato, do histórico do cliente e a linha de crédito que o mesmo escolhe. Entre os itens que podem fazer o banco negar um segundo financiamento estão o tipo de crédito escolhido, limites do SFH – caso o cliente opte por essa linha, valores do imóvel, valores de entrada, idade do cliente, entre outros.


É possível também, que o cliente assuma um primeiro financiamento e no meio do caminho se arrependa e queira efetuar um novo contrato, mas não tem renda liberada o suficiente. Nesse caso, o cliente pode optar pela transferência de dívida, ou seja, um outro individuo assume o primeiro financiamento, deixando o nome do cliente e sua renda livre para se comprometer com um segundo financiamento.

Lembre-se que algumas linhas de crédito não permitem que o cliente já tenha tido um outro financiamento, como o MINHA CASA MINHA VIDA. Caso o seu FGTS esteja comprometido com o primeiro financiamento, também não será possível utiliza-lo em um segundo contrato de financiamento de imóvel.

Portanto, agora você já está ciente que é possível financiar dois imóveis ao mesmo tempo. Aliás, um cliente pode financiar quantos imóveis desejar: dois, três, quatro, cinco, etc. Desde que o banco em sua análise julgue que você possa pagar e não representa um alto risco para a empresa. Além disso, existem muitas regras aparentemente pequenas e sem importância, mas que podem impactar seu interesse em um segundo contrato.

Caso ainda possua alguma dúvida, procure sempre o auxílio de um corretor de imóveis, um profissional do mercado imobiliário ou até mesmo o gerente do banco que pode dar maiores informações sobre um primeiro ou segundo financiamento de imóveis.

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Os melhores e piores bancos para financiar imóvel

Levantamento da Proteste mostra os bancos que oferecem financiamento imobiliário com as menores taxas, conforme o valor do imóvel

Financiamento imobiliário: Olhe para o Custo Efetivo Total, não só para a taxa de juros 
Caixa ainda é o banco mais barato para financiar imóvel, segundo um levantamento da associação de consumidores Proteste. Ao comparar o custo do financiamento em diferentes instituições financeiras, você pode economizar até 235 mil reais, conforme o valor do imóvel.
A pesquisa comparou as taxas cobradas pelos seis principais bancos que oferecem crédito imobiliário no país: Banco do Brasil, Banrisul, Bradesco, Caixa, Itaú e Santander.
O estudo analisou não apenas a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET), que inclui todas as despesas do financiamento além dos juros. Na hora de escolher o melhor crédito imobiliário, é nessa taxa que você tem que se fixar.
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“Nem sempre o gerente conhece essa informação, mas o consumidor tem que insistir para poder comparar as opções de crédito. Muitas vezes, vale a pena abrir conta em outro banco”, orienta a economista Veronica Dutt-Ross, pesquisadora da Proteste.
A simulação comparou o custo do crédito imobiliário para três cenários, com valor do imóvel e entrada diferentes. Nas três situações, o levantamento considerou que o financiamento foi feito para um imóvel novo, por um comprador de 35 anos, com prazo de 30 anos.
O financiamento foi feito pela tabela SAC, quando a amortização é constante e as parcelas diminuem ao longo do tempo. Cada banco oferece modalidades de crédito diferentes.
Em financiamentos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), é possível utilizar recursos da poupança e do FGTS. Na maior parte do Brasil, imóveis de até 800 mil reais podem ser financiados pelo SFH. Em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o limite sobe para 950 mil reais.
“Se puder, use o seu FGTS na entrada para diminuir o valor a ser financiado”, orienta a economista.
Os bancos que oferecem financiamento pelo SFH são obrigados a seguir as regras estipuladas pelo governo, que limitam a taxa de juros a 12% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Essas taxas costumam ser menores do que as praticadas em outras modalidades de crédito.
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A seguir, confira as taxas cobradas por cada banco para financiar imóvel em três diferentes cenários:

Cenário 1

Imóvel de 150 mil reais, com 20% de entrada.
BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano (%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (Programa Minha Casa Minha Vida)7,727,221.042,36330,29
Banco do Brasil (Programa Minha Casa Minha Vida)7,926,70975,47371,60
Banco do Brasil (FGTS)7,926,70975,47371,60
Santander (SFH com relacionamento com o banco)11,8410,501.401,08362,33
Bradesco (SFH)12,1710,701.415,77361,17
Banrisul (SFH)12,2610,801.461,98373,25
Itaú (SFH)12,3011,301.375,14354,82
Santander (SFH com relacionamento com o banco)12,5011,501.491,96362,58
Banco do Brasil (SFH)12,7911,471.394,63375,45
Banco do Brasil (CH)13,8312,501.480,04375,71

Cenário 2

Imóvel de 400 mil reais, com 20% de entrada.
BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano (%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)11,0210,243.593,17920,74
Santander (com relacionamento com o banco)11,3110,503.694,55920,91
Itaú (SFH)11,4710,703.489,11904,17
Caixa (com relacionamento com o banco)11,5210,753.714,85921,08
Bradesco (SFH)11,6610,703.733,72921,45
Caixa (Taxa balcão)11,7710,993.775,49921,25
Banrisul (SFH)12,2111,103.936,96953,91
Banco do Brasil (SFH)12,2911,473.677,36959,54
Santander (sem relacionamento com o banco)12,3211,503.936,89921,59
Banco do Brasil (CH)13,3212,503.905,10960,24

Cenário 3

Imóvel de 960 mil reais, com 30% de entrada.
BancoCET ao ano (%)Taxa de juros ao ano(%)1ª prestação (R$)Última prestação (R$)
Caixa (com relacionamento com o banco e conta salário)10,8910,247.525,951.905,70
Caixa (com relacionamento com o banco)11,3910,757.781,481.906,41
Caixa (taxa balcão)11,6110,997.908,821.906,76
Banrisul (SFH)12,1111,108.249,621.985,14
Santander (com relacionamento com o banco)12,2011,508.251,981.907,47
Itaú (taxa mercado)12,3911,708.298,432.001,53
Bradesco (taxa mercado)12,5211,708.332,141.908,96
Banco do Brasil (CH)13,1812,508.182,601.993,99
Santander (sem relacionamento com o banco)13,7113,009.007,561.909,57

Quando o banco pode negar o financiamento?

Você precisa ter mais de 18 anos para tentar um financiamento imobiliário e, no final do contrato, no máximo, entre 80 e 81 anos e meio. Assim, se você tem 60 anos hoje e pretende entrar em um financiamento de 20 anos, alguns bancos podem negar o crédito.
Outra exigência é o valor de entrada. Em geral, os bancos pedem, no mínimo, 20% do valor do imóvel. Algumas instituições permitem financiar com apenas 10% de entrada, mas lembre que, quanto maior esse valor, menos você vai pagar de juros e menores podem ser as parcelas.
Você também precisa comprovar que a prestação vai comprometer, no máximo, 30% da sua renda mensal. É possível juntar a sua renda com a de outra pessoa, não necessariamente o cônjuge.
Alguns imóveis podem ter o crédito negado, como casas de madeira ou pré-fabricadas, casas de veraneio, chácaras, sítios e imóveis de lazer em geral, além dos que têm qualquer pendência jurídica. É uma precaução dos bancos para conseguir revender o bem facilmente, em caso de inadimplência do consumidor e consequente retomada do imóvel.
Palco principal dos Jogos Olímpicos de 2016, a Barra da Tijuca pode ser definida como uma cidade dentro da cidade do Rio de Janeiro

Custos do financiamento

Antes de decidir comprar a casa própria, você precisa ter certeza que vai ter condições de arcar não só com as parcelas, mas também com as diversas despesas que surgem na hora de adquirir o imóvel.
Ao fazer o financiamento, você terá que pagar pela avaliação do imóvel e pela análise jurídica, que, juntas, custam entre 960 reais e 3.900 reais, segundo a Proteste. A maioria dos bancos permite financiar esses custos, mas é melhor pagar à vista.
A análise jurídica checa os documentos e certidões do imóvel e do vendedor, para confirmar que não há débitos que possam comprometer a compra. A avaliação do imóvel confere as condições de saneamento e habitabilidade, para determinar o valor de mercado do imóvel.
Além disso, há uma tarifa mensal permitida por lei, que, no SFH, custa 25 reais por mês, o que significa 9 mil reais após 30 anos de financiamento.
Você terá, ainda, que pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma taxa sobre o valor do imóvel que varia conforme o município, mas normalmente é de cerca de 2%.
Em todos os contratos de financiamento, também é obrigatória a contratação dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI). O valor desses seguros é apurado mensalmente e cresce conforme a idade do proprietário e o valor do imóvel. Ou seja, a tendência é que o seu custo aumente ao longo dos anos.

Acreditamos que as informações deste post são muito importantes e, provavelmente, você as desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos importantes para a sua vida, como os do Mercado imobiliário que, provavelmente, você também desconhece. Por isto, sugerimos que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas. Mas, se ainda persistir alguma dúvida, clique no ícone do WhatsApp abaixo, faça sua pergunta e receba a resposta na hora!


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