Aprenda como modernizar construções antigas

MUITOS ANOS MAIS JOVEM

 

Imóveis de 40, 50 anos ou ainda mais velhos podem se adequar muito bem à vida moderna. Basta fazer algumas adaptações. Normalmente é preciso trocar revestimentos e refazer as partes hidráulica e elétrica. Mas, em geral, vale a apena encarar a reforma, já que as metragens costumam ser maiores do que os microapartamentos atuais. Veja cinco casos em que as mudanças foram um ótimo investimento e planeje sua obra

A cozinha foi integrada à sala com um painel de
correr (Foto: Maíra Acayaba/Casa e Jardim)

Mudanças de efeito

Nesta época de apartamentos novos e prontos para morar, dentro de condomínios com estupendas áreas de lazer, o que leva alguém a se interessar por um imóvel antigo, praticamente caindo aos pedaços, em um prédio sem luxos? Sobre esta pergunta refletiram a advogada Iara Ferfoglia e seu marido, o professor Rodrigo Vilardi, diante da oportunidade de comprar o primeiro apartamento. O candidato – um bom candidato – dispunha de 180 m², em prédio dos anos 1960. Os contrapontos, porém, não eram poucos. Dois deles: a distribuição da planta, com quartos grandes demais e cozinha isolada da área social, e os acabamentos, que estavam envelhecidos. Com o projeto de reforma da arquiteta Julliana Camargo, sócia de Marcela Madureira, o casal enxergou o potencial do lugar para se tornar perfeito. Entre as mudanças sugeridas por Julliana, nenhuma foi tão desafiadora como a de aumentar o banheiro da suíte, agregando a ele a área onde ficava o banheiro social. Também sofreram transformações de grande efeito um dos três quartos, onde uma parede foi construída para dividi-lo em dois cômodos. “Achei mais aconchegante preparar dois quartos menores do que manter apenas um enorme”, diz a proprietária. Na cozinha, a porta mudou de lugar. Com isso, o ambiente pode ser integrado à sala por meio do grande painel de correr. A ausência de varanda gourmet foi compensada com a incorporação do terraço ao living, onde agora há um balanço e vasos.

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Prédios antigos não costumam ter varanda gourmet. Mas o apartamento ficou gostoso com o terraço incorporado ao living, onde agora há um balanço e vasos (Foto: Maíra Acayaba/Casa e Jardim)

A parede que separava a sala de jantar da cozinha
foi derrubada. Restou uma coluna estrutural, que
foi aproveitada para criar uma mesa de apoio
(Foto: Lufe Gomes/Casa e Jardim)

Espírito renovado

Quando estava quase fechando negócio com um loft, o empresário Chico Paese visitou o apê de 240 m². “Era bem maior do que aquilo que eu procurava, mas fiquei encantado com a vista. Olhar as árvores quase na mesma altura dos janelões foi um dos fatores determinantes. Eu sempre morei em casas e tenho essa mesma sensação aqui”, afirma o empresário. “Ainda foi, financeiramente, uma boa compra, porque o apartamento era antigo e estava mal cuidado.” O imóvel, construído há 40 anos e que mantinha a planta original, foi reformado pelos arquitetos Marco Donini e Francisco Zelesnikar, do escritório Arqdonini. “Trocamos as tábuas largas de ipê por um piso de perobinha e derrubamos duas paredes: uma no hall e outra que separava a sala de jantar da cozinha”, conta Marco. Ao demolir esta última, restou uma coluna estrutural. O “incômodo” foi aproveitado para criar uma mesa de apoio à cozinha, que o morador usa como bar quando recebe os amigos. Os arquitetos também refizeram as instalações hidráulica e elétrica. “Antes de iniciar a obra nos banheiros, nós tiramos as pedras de mármore que revestiam o piso e as paredes. Elas passaram por um restauro e puderam ser reutilizadas”, completa Marco.

As tábuas largas de ipê foram substituídas por um piso de perobinha, para rejuvenecer o apartamento de 40 anos (Foto: Lufe Gomes/Casa e Jardim)

O piso escuro de lajotas, um hit dos anos 1970, foi
trocado pelo porcelanato branco no térreo, do hall
de entrada à cozinha, que dobrou de tamanho com
a eliminação da copa (Foto: Luis Gomes/Casa e
Jardim)

Tudo pela luz

Era uma casa escura e úmida, com cômodos estreitos. Mas a paixão pela arquitetura modernista falou mais alto. Os traços do projeto original de 1976, do arquiteto Arnaldo Martino, encantaram a arquiteta santista Flavia Petrossi. “Convenci meu marido, que é médico, a comprá-la, em 2008, após mostrar as mudanças que eu faria na reforma”, diz. Sem alterar o estilo da casa de 325 m² – distribuídos em três níveis intercalados no terreno em aclive –, no bairro Cidade Jardim, em São Paulo, ela abriu grandes janelas para entrar mais luz natural nos interiores. Outra solução encontrada por Flavia para clarear a casa foi trocar o piso escuro de lajotas, um hit da época, pelo porcelanato branco no térreo, do hall de entrada à cozinha, que dobrou de tamanho com a eliminação da copa. A arquiteta aproveitou melhor uma área onde ficava uma escada de serviço. “Não faz sentido nos dias de hoje”, afirma. No espaço, ela criou uma adega climatizada. A varanda passou a ser totalmente integrada ao living por três grandes painéis de vidro. Para ampliar seu quarto, ela acrescentou a área do escritório e mudou a porta para o outro lado. “Agora a casa respira.”

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A reforma abriu grandes janelas para entrar mais luz natural nos interiores (Foto: Luis Gomes/Casa e Jardim)

Os arquitetos criaram uma caixa de vidro que avança
no jardim lateral para aumentar a largura do living
(Foto: Edu Castello/Casa e Jardim)

Integração com o jardim

Logo ao entrar no sobrado de 340 m² em Pinheiros, em São Paulo, a sensação é de estar em um grande gazebo. Não por acaso. Os arquitetosTito e Chantal Ficarelli, do escritório Arkitito, criaram uma caixa de vidro que avança 80 centímetros no jardim lateral para aumentar a largura do living. “Se fosse ampliá-lo com alvenaria, teríamos de demolir tudo”, diz Chantal. Na reforma, que adaptou a construção dos anos 1960 para um jovem casal, os profissionais preferiram fazer mudanças estratégicas. “Integramos a maioria dos cômodos, que eram apertados e tortos, com paredes em diagonal”, afirma ela. “Ficou amplo e iluminado”, diz Tito. Com o alargamento do living, eles puderam instalar uma escada maior, para o pavimento superior, com estrutura metálica que entra na caixa de vidro. “A antiga tinha degraus curtos por falta de espaço”, conta Chantal. Nos fundos do sobrado, eles demoliram um puxadinho onde ficavam o lavabo, a lavanderia e o quarto de empregada. Construíram, no lugar, um volume na altura da casa, com um quarto em cima. No térreo, colocaram a sala de jantar aberta de um lado para a cozinha e, do outro, para o jardim, com portas de vidro deslizantes.

Com o alargamento do living, foi possível instalar uma escada maior com estrutura metálica que entra na caixa de vidro (Foto: Edu Castello/Casa e Jardim)

A cozinha foi aberta para aumentar o living, onde o
morador dá muitas festas (Foto: Maíra
Acayaba/Casa e Jardim)

Três, dois, um...

Para o pequeno Bruno Poppa, o apartamento de 120 m², em um prédio de 1976, no bairro de Perdizes, em São Paulo, parecia até espaçoso, com três dormitórios, na época em que era criança e vivia ali com os pais. Mais tarde, quando sua irmã se casou, ela transformou um quarto em closet para morar lá com o marido e a filha. Hoje é ele, um advogado de 30 anos, quem ocupa a área. Mas, antes de se mudar, tornou-a ampla de verdade e adequada para a sua vida de solteiro. Na hora de realizar as alterações, chamou oSuperlimão Studio. Como adora festas, ele pediu a sala grande. Para aumentá-la, além de abrir a cozinha e eliminar um quarto, o Superlimão modernizou as instalações. Com marcenaria, criou elementos que integram os ambientes – e, se necessário, os isolam –, ajudam a organizá-los e embutem a iluminação, que é controlada por sistema de automação. Os novos fios passam por tubos de aço polido, de uso industrial, que ficaram aparentes. “Se fôssemos escondê-los na parede, teríamos que desviar de vigas. Então, assumimos essa linguagem em todos os lugares”, explica o arquiteto Thiago Rodrigues, sócio do Superlimão. Entre a suíte e a sala, os arquitetos encontraram um pilar e, para disfarçá-lo, instalaram painéis de madeira. Se Bruno quiser preservar sua intimidade, é só fechar o quarto puxando-os para a lateral. Eles escondem-se entre dois armários que formam volume único na esquina com a sala. “Isso passa a sensação de que os ambientes não são distintos”, afirma Thiago.

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Os novos fios passam por tubos de aço polido, de uso industrial, que ficaram aparentes (Foto: Maíra Acayaba/Casa e Jardim) Fonte: Casa e Jardim

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4 lições da tragédia do Rio para quem investe em imóveis

Fazer seguro e vistoriar o imóvel de tempos em tempos são precauções essenciais

Os trágicos desmoronamentos ocorridos nesta quarta-feira no Centro do Rio lembram aos proprietários de imóveis que os riscos desse tipo de investimento ultrapassam o sobe-e-desce da oferta e da demanda. Imóveis são bens físicos; expostos, portanto, a problemas estruturais e outros danos muitas vezes causados por quem não tem nada a ver com o empreendimento. Fora isso, há pessoas morando, trabalhando e visitando o seu investimento, e elas devem ser protegidas e reparadas caso o pior venha a acontecer.

No Centro do Rio, um prédio comercial chamado Edifício Liberdade desabou, levando ao chão dois prédios vizinhos. Aparentemente, o motivo foi um problema na execução de uma obra que ocorria no Edifício Liberdade. O que fazer no caso de um estrago de tamanhas proporções? E se o seu imóvel for danificado por causa da ação de terceiros? “Em casos como o do Rio, o investidor deve lembrar que existe o risco de perder completamente o seu investimento”, diz o economista Luiz Calado, autor de um livro sobre investimento em imóveis.

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Veja a seguir as quatro lições que o investidor em imóveis deve aprender com a tragédia do Rio:

1. Faça seguro da sua propriedade

Seguros para imóveis têm excelente custo-benefício e protegem o bolso dos proprietários de verdadeiras facadas, uma vez que os sinistros costumam custar bem caro. No Brasil, é obrigatório por Lei que todo condomínio tenha um seguro denominado Cobertura Básica Ampla, que protege a estrutura do edifício e os móveis das áreas comuns contra incêndio e destruição total ou parcial, não importando a causa. O condomínio que não tiver este seguro deve ser multado em um doze avos do IPTU a cada mês sem seguro.

No caso do que ocorreu no Rio, todos os prédios que desabaram estarão cobertos, caso tenham seguro. É importante lembrar, porém, que apenas o condomínio está segurado; as unidades – salas comerciais e apartamentos, bem como seu conteúdo – precisam de um seguro próprio.

As coberturas, nesse último caso, são inúmeras. A básica inclui incêndio, explosão e fumaça, mas em algumas seguradoras é possível contratar coberturas para impacto de aviões e veículos terrestres, vendaval, alagamento e até desmoronamento. Para casas e apartamentos residenciais, o valor do seguro não costuma custar mais do que 1% do valor do imóvel.

Uma cobertura importante dos seguros imobiliários é a de Responsabilidade Civil, que cobre danos causados pelo segurado a terceiros. Por exemplo, se a marquise da sua casa desabar e ferir um pedestre, esse seguro cobre os gastos hospitalares e até mesmo os gastos para responder a um eventual processo judicial.

Há coberturas interessantes até mesmo para inquilinos. Se você aluga o imóvel para desempenhar uma atividade profissional ou se trabalha em casa, pode ser bom contratar um seguro de lucros cessantes caso venha a ficar sem seu ganha-pão. “No caso do Rio, se fecham a rua onde ocorreram os desmoronamentos, até o comerciante que nada tem a ver com a história terá de deixar de trabalhar e vai ficar sem faturar”, lembra Luiz Calado.

Portanto, ao investir em um imóvel comercial ou residencial, contrate um seguro e observe o ambiente em que ele está inserido para escolher as coberturas. É uma área de alagamento? Com grande incidência de vendavais? Exposto ao tráfego intenso da rua? Próximo a um aeroporto? Perto de imóveis velhos, que corram risco de desabamento?

2. Acompanhe as obras no empreendimento

Mesmo que o investidor não more ou trabalhe na propriedade, é essencial acompanhar ou ter alguém que acompanhe eventuais obras no empreendimento. Toda obra tocada por um engenheiro deve ser registrada no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) do estado, assim como o profissional responsável. A obra também deve dispor de todas as licenças cabíveis, conforme o que é determinado pelo Plano Diretor da cidade.

No caso do Rio, especialistas suspeitam que o Edifício Liberdade teria sofrido um dano na estrutura por conta de uma obra realizada por uma empresa ali instalada. De acordo com a prefeitura carioca, a situação do imóvel junto ao órgão era regular, e aquela obra, por sua natureza, não precisava de licenciamento. Mesmo assim, uma irregularidade passou: a obra não tinha registro no CREA-RJ.

Portanto, quem pensa que ter um imóvel vizinho a um imóvel comercial afasta o risco de obras executadas de forma irregular ou amadora está enganado. Embora os CREAs não tenham função fiscalizadora, os engenheiros são obrigados a informar ao órgão sobre todos os procedimentos, com especificações técnicas. Caso haja algum problema, o órgão poderá punir profissionalmente o engenheiro registrado, o que por si só confere uma segurança a mais à obra.

O proprietário também deve estar de olho em eventuais sinais que possam indicar danos à estrutura, como rachaduras e dificuldades de abrir e fechar portas sem explicação aparente. No Edifício Liberdade, pessoas que trabalhavam no local chegaram a relatar que viram areia caindo dentro do prédio, por cima do elevador. Mesmo no Palace II, edifício que desabou no Rio de Janeiro em 1998, foi um morador que notou um dano em um dos pilares de sustentação após acordar com um estrondo e um tremor, o que levou os moradores a evacuarem o prédio. Nesses casos, a Defesa Civil deve ser acionada imediatamente.

3. Visite seu investimento periodicamente

Com ou sem obra, se o investidor que aluga seu imóvel para terceiros deve se lembrar de visitá-lo periodicamente para se certificar de que não há nada estranho acontecendo. No Edifício Liberdade também foram levantadas suspeitas de uma explosão por conta de vazamento de gás, de corrosão e infiltração da laje de cobertura e até de sobrepeso por conta de depósito de entulho.

Ao vistoriar o empreendimento, o proprietário deve observar se há cheiro de gás, rachaduras, portas que passaram a fechar com dificuldade, inclinações no solo, infiltrações, entre outros sintomas indicativos de que há algo errado. É importante verificar também se há obras em imóveis vizinhos ou obras públicas nos arredores. “Uma obra de metrô, por exemplo, é um risco grande para um imóvel”, diz Luiz Calado.

Se algo de estranho for notado na estrutura, a Defesa Civil deve ser avisada. “Infelizmente não temos a cultura de levar o perigo muito a sério”, critica Agostinho Guerreiro, presidente do CREA-RJ.

Caso haja uma obra particular em um prédio vizinho, é uma boa ideia verificar se ela está pelo menos regular, na tentativa de se proteger de maiores desastres. Para saber se a obra e o profissional responsável estão registrados no CREA do estado, basta entrar em contato com o órgão e informar o endereço do imóvel. Para saber se a obra está regular junto à Prefeitura, a Defesa Civil é o canal.

4. Diversifique

Os três prédios que desabaram no Rio de Janeiro eram vizinhos e estavam expostos ao mesmo risco. Um único evento foi suficiente para que os três desaparecessem. A “lei” da diversificação dos investimentos vale também para os imóveis. Não invista em imóveis localizados no mesmo bairro ou região de uma cidade. Mesmo no caso dos fundos imobiliários, procure aqueles que são expostos a diferentes tipos de risco – um bom pagador de aluguéis, um fundo mais ativo e um que tenha vários imóveis em carteira.

“Imagine um sujeito que fosse dono de unidades em dois daqueles prédios que desabaram? Ao diversificar, o investidor se protege tanto da degradação da área quanto desse tipo de desastre”, lembra Luiz Calado.

Nos fundos, todo esse trabalho é por conta do gestor

Quem investe em fundos imobiliários terceiriza todo esse trabalho de acompanhamento do dia a dia do investimento. Os gestores já garantem o seguro, a regularização das obras, seu acompanhamento e, se fizer parte do perfil do fundo, também da diversificação.

A Brazilian Mortgages, gestora de mais de 30 fundos imobiliários, detalha o processo de execução de uma obra regular – seja uma benfeitoria, seja para a concessão de um financiamento à produção: as etapas começam em um estudo de viabilidade feito por uma empresa de engenharia, passando por uma avaliação das condições do prédio que possibilitem a obra, visitas mensais à obra e relatórios de medição e evolução do projeto.Fonte: Exame.com

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5 dicas para reformar a casa sem dor de cabeça

Planejar muito bem a obra é a melhor forma para não estourar o orçamento e gastar mais do que o previsto

Grande ou pequena, uma reforma sempre pode causar transtornos, tais como rompimento de dutos; interferência danosa no sistema elétrico e outras ainda mais sérias, cujo conserto, além de atrasar a conclusão da reforma, pode custar mais do que a própria obra prevista.

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Além de não ser nada agradável morar em uma casa que está em obras, materiais de construção e, principalmente, os acabamentos são itens caros. Portanto, é preciso planejar muito bem a reforma para não estourar o orçamento e ter que gastar mais paciência e dinheiro do que o previsto. Confira as dicas:

1- Antes de definir quais reparos serão feitos, é essencial listar os gastos previstos, para assegurar que o projeto seja condizente com orçamento disponível e evitar paralisações nas obras por motivos financeiros;

2- O auxílio de um arquiteto no planejamento da reforma é indispensável para evitar imprevistos. O profissional deve desenvolver um plano bem definido, detalhando todas as etapas do processo, para garantir a entrega no prazo combinado;

3- Outra dica é optar por uma reforma objetiva, sem muitos detalhes que dificultem a execução e comprometam o prazo. A ousadia pode estar presente, mas sempre em soluções rápidas, como nos revestimentos;

4- Mudanças no decorrer da reforma atrasam, e muito, a entrega. A indecisão é a principal inimiga dos prazos. Daí a importância de ter um projeto maduro, bem alinhado e aprovado pelo cliente;

5- Fique de olho nas promoções e oportunidades para economizar na compra de material de construção, revestimento e até mobiliário. Os meses de janeiro e fevereiro costumam ser uma época propícia para encontrar descontos. Fonte: Imovelweb

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Os prós e os contras na hora de fazer uma reforma na casa

Ruas arborizadas, escolas, estações de metrô são itens que contribuem para a valorização do imóvel. E as reformas também. Se a ideia é agregar valor ao bem, é preciso ficar atento ao quebra-quebra para evitar resultados indesejados. É o que alertam especialistas.

“Toda reforma é feita para a melhoria da casa”, afirma o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RJ), Edécio Cordeiro. “Mas, é claro que é preciso ter atenção para que particularidades desejadas pelo proprietário não venham a depreciá-lo.”

De acordo com o diretor de condomínios da Primar Administradora de Bens, Carlos Samuel de Oliveira Freitas, as alterações com o objetivo de deixar o imóvel personalizado, com a cara do dono, podem não ser benéficas.

“As reformas devem ter caráter funcional, ou seja, precisam atender às demandas do mercado. Personalizar um bem pode depreciar o seu valor”, explica Freitas, que também é diretor de locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

Para dar uma mãozinha aos que estão pensando em fazer alguma modificação nos ambientes, sem correr o risco de perder dígitos no valor de sua propriedade, o Morar Bem convidou dois especialistas no assunto.

Veja uma lista de dicas:

A redução dos número de quartos no ambiente, segundo o diretor da Abadi, pode diminuir os dígitos do patrimônio.

“Ao quebrar a parede de um quarto para ampliar a sala, o imóvel automaticamente perde o seu valor. O proprietário ganha um ambiente de estar maior, mas perde em número de quartos, item que conta na hora da venda”, explica.

Isso não significa que o valor de um imóvel de dois quartos passe a ter o valor de um apenas.

“É como se o apartamento de dois quartos que foi transformado para ter apenas um passasse a um valor intermediário entre as duas tipologias”, conclui.

Por outro lado, a transformação de um quarto de empregada em escritório ou quarto de hóspedes pode dar ganhos ao imóvel. Carlos Samuel acrescenta que a mudança dos hábitos interfere na valorização de um cômodo.

“Até um tempo atrás, era comum a transformação do dormitório de serviço em copa, o que na época, agregava valor ao bem. No entanto, atualmente, a copa perdeu a sua função, com a mudança dos hábitos dos brasileiros. A cozinha hoje está cada vez menos distante da sala, quando não está totalmente integrada”, acrescenta.

O vice-presidente do Creci-RJ, chama a atenção para questões de metragem. Pois durante o quebra-quebra das paredes, com a mudança dos cômodos de lugar, ambientes importantes, como quarto e banheiro, podem perder em tamanho.

“Não vejo problemas em reformas desde que o proprietário tenha atenção para não reduzir a área dos cômodos e tornar até alguns espaços inúteis. Por isso, recomendo o acompanhamento do projeto e obra por um arquiteto, alguém que entenda do assunto, para tornar a propriedade mais valorizada.”

A transformação de dois banheiros em um também pode desagregar valor. Isso porque os banheiros estão entre os cômodos que mais contam na hora da venda. Ter dois banheiros, tornando um reversível para o quarto, é, para Carlos Samuel, uma alternativa que traz ganhos ao imóvel.

“Por isso, é importante não perdê-lo. Mesmo se o banheiro for muito pequeno, às vezes vale mais resistir à tentação e investir na sua infra-estrutura.”

Para os dois especialistas, o acabamento é um item que diz muito sobre o patrimônio. Cerâmica, granito ou madeira são os materiais mais indicados para o piso, enquanto o carpete não é recomendado, principalmente pelos aspectos de higiene e saúde. Ter armários embutidos nos quartos também pode ser boa opção.

O custo, a qualidade e a utilidade são as três bases de sustentação de qualquer reforma. As alterações não devem ter um custo elevado comparado com o valor da construção, pois o proprietário corre o risco de não conseguir recuperar o investimento.

“A qualidade dos materiais utilizados também é fundamental. O ideal é pesquisar os preços e verificar a procedência, evitando a compra de algo ruim, independentemente do valor. O serviço deve ser bem feito, e a reforma deve ser realizada visando à utilidade”, observa Freitas.

A garagem e a área externa também contam pontos na hora de vender ou alugar o imóvel. O jardim deve ser bem cuidado, com grama cortada, árvores podadas, flores bem cuidadas e nada de deixar a horta cheia de mato. “Os compradores gostam de garagens grandes, que acomodem pelo menos dois carros. O visual externo do imóvel tem que ser arejado e iluminado e a cor da fachada deve ser clara, aumentando as chances do negócio ser concretizado”, finaliza o diretor da Abadi.

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