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Condomínio mais caro faz cair valor do aluguel



Além da competição pelo locador, o proprietário de imóveis precisa lidar com um custo que foge ao seu controle, mas que, muitas vezes, é decisivo para quem procura um apartamento para alugar: o condomínio.
Imóveis: proprietário precisa lidar com um custo que foge ao seu controle, mas que, muitas vezes, é decisivo: o condomínio 
Pesquisa feita pela startup de administração de condomínios LAR aponta que, a cada R$ 1 de aumento no valor do condomínio, o dono do imóvel precisa reduzir o aluguel entre R$ 1,20 e R$ 3,20, cálculo que leva em conta residências entre 75 m² e 200 m², as mais procuradas.
Para fazer o estudo, conduzido pelo sócio-fundador Rafael Lauand, a LAR pesquisou preços de cerca de 9 mil imóveis residenciais na cidade de São Paulo em anúncios online de centenas de imobiliárias, em 14 bairros com valor de metro quadrado e IDH semelhantes.
A conclusão foi de que, tomando como exemplo uma residência de 75 m², para cada R$ 1 de aumento no valor do condomínio, o valor do aluguel anual cai R$ 1,20. Ou seja, em um aumento de R$ 100 mensais no condomínio, o proprietário perde em média R$ 1.428 anuais, enquanto o inquilino continua pagando o mesmo valor.

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O que pode acontecer se você não pagar o condomínio

Pagar em dia o condomínio evita que você tenha bens penhorados

O cerco apertou para quem deixa de pagar a taxa de condomínio do prédio. Desde que novas regras entraram em vigência, em março, com o novo Código de Processo Civil, o medo de moradores de deixar de pagar e enfrentar sérias consequências já mostrou resultados.
Nos oito primeiros meses do ano, as ações de cobrança na Justiça de São Paulo caíram 64%, em comparação ao mesmo período do ano passado, como divulgou nesta segunda-feira (12) a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
“As pessoas evitam ficar inadimplentes e deixar o caso parar na Justiça, porque, agora, as consequências ruins estão mais próximas”, explica Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.
Mas afinal, o que pode acontecer de tão grave se você deixar de pagar o condomínio? Especialistas em direito condominial explicam a seguir.
Cobrança pode ter critério definido em convenção de condomínio Segundo especialistas, acordo e até ações judiciais podem alterar cobra...


1. Sua conta pode ser penhorada
Cada condomínio tem suas regras, estabelecidas em um documento chamado “convenção do condomínio”. Normalmente, a partir de 60 dias sem pagar a taxa, a administradora do prédio já pode acionar o proprietário do imóvel na Justiça, como explica o contador especialista em condomínios Aldo Junior, conhecido como Dr. Condomínio.
Desde março, pelo novo Código de Processo Civil, assim que o morador receber a cobrança pelos Correios, tem até três dias úteis para quitar seu débito. Se isso não acontecer, a Justiça pode fazer penhora online da sua conta corrente, ou seja, resgatar seu dinheiro para pagar o condomínio.
2. Seu nome pode ficar sujo
Em alguns estados, como São Paulo e Rio de Janeiro, os condôminos que não pagaram a taxa de condomínio podem ter seus nomes negativados, incluídos em sistemas de proteção ao crédito. 
Ao ficar com o nome sujo, você pode ser impedido de assumir um financiamento em qualquer banco ou de parcelar novas compras em qualquer loja do mercado, por exemplo, por até cinco anos.
3. Você pode perder seu carro ou o próprio imóvel
Depois de ser notificado, se em três dias o condômino não quitar sua inadimplência, a Justiça pode determinar a penhora de bens, como um carro ou o próprio imóvel, para pagar a dívida.
“Você pode perder o imóvel mesmo que seja o único bem da família”, alerta Aldo Junior.
4. Você pode ser impedido de votar em assembleia
Se estiver inadimplente, a administradora pode impedir que você tenha voz em assembleias importantes do condomínio. Na escolhas da vaga da garagem, na eleição do síndico ou na aprovação do orçamento, o morador pode ficar de fora.
5. Você pode ter que pagar multa e juros
Segundo o Código Civil, ao deixar de pagar o condomínio, o morador está sujeito a multa de 2% e juros de até 1% ao mês, conforme o que a convenção do condomínio determinar.
6. Você pode ser impedido de usar áreas de lazer
O condomínio pode impedir que você use áreas de lazer comuns, por entender que você geraria custos e não estaria pagando. No entanto, essa questão não é um consenso.
A todo momento, imóveis são vendidos e comprados, mas o que acaba se tornando um problema é a falta de cuidado na hora da negociação. Is...


O que fazer se eu não consigo pagar o condomínio?
Por todos esses motivos listados acima, assim que o proprietário do imóvel perceber que não vai conseguir pagar o condomínio, é importante procurar imediatamente a administração para fazer um acordo e negociar sua dívida.
“A receita de bolo para não dever condomínio é agir rápido. Não adianta começar a se preocupar depois que já deixou de pagar quatro ou cinco meses e a dívida já está muito alta”, aconselha Angélica Arbex, da Lello Condomínios.
Vale lembrar que todas essas consequências podem acontecer só se a administração do condomínio entrar na Justiça. “O problema é que ela pode entrar na Justiça quando quiser, normalmente a partir de 60 dias sem pagar, conforme a convenção do condomínio”, explica Aldo Junior.
Se você aluga o imóvel e o seu contrato estabelece que o proprietário do imóvel é o responsável pelo pagamento da taxa de condomínio, é ele que sofrerá todas as consequências em caso de inadimplência, como explica o consultor jurídico Vinícius Costa, da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).
Mas se o locatário deixar de pagar e gerar dívidas ao dono do imóvel, seu contrato de aluguel pode ser rescindido. Mesmo assim, a figura responsável pelo condomínio perante a administração é o proprietário. 


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Taxa de condomínio proporcional a tamanho de imóvel causa insatisfação

Cobrança pode ter critério definido em convenção de condomínio

Segundo especialistas, acordo e até ações judiciais podem alterar cobranças

RIO - O primeiro tópico do artigo 1.336 do Código Civil é simples e direto: estabelece como dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Mas o que cabe nessas poucas linhas não é suficiente para evitar muita confusão entre vizinhos. Não faltam moradores insatisfeitos com o critério recomendado ou a definição prevista nas suas respectivas convenções. E é aí que começa um cabo de guerra, cujo embate, muitas vezes, vai parar na Justiça.O advogado Valter Vivas, que presta atendimento jurídico à administradora de condomínios e imóveis Apsa, afirma que, apesar da existência da lei, não há muita segurança quando o assunto é a taxa que cabe à cada unidade. Como ele observa, já existem muitas ações judiciais em curso, e começa-se a pensar em construir novos parâmetros.


— O problema surge do conceito de fração ideal. Diferentemente do que muitos pensam, não se refere apenas à metragem. As incorporadoras, ao criarem seus memoriais e registros, estipulavam as frações ideais de cada unidade de acordo com o valor do imóvel em si. Antigamente, por exemplo, muitas coberturas não eram valorizadas. Existiam neste andar casas funcionais de zelador. O valor da fração ideal poderia ser, então, por um imóvel ser de frente ou em andares mais altos, por exemplo. Não era apenas o tamanho que definia — comenta Vivas.

  • A todo momento, imóveis são vendidos e comprados, mas o que acaba se tornando um problema é a falta de cuidado na hora da negociação.

  • EM BUSCA DE TAXAS MAIS JUSTAS
    O advogado Arnon Velmovitsky, especialista em direito imobiliário, também reconhece que o critério legal, que é aquele presente na convenção, nem sempre é o mais justo.
    — É o caso de um prédio de cinco apartamentos, no qual a cobertura tenha uma fração ideal de 2/6 e o critério de cobrança leve em consideração justamente esta proporção. Se mora apenas uma pessoa ali e nos demais apartamentos vivem seis, o morador da cobertura pagará um condomínio equivalente ao dobro das demais unidades, ainda que e a utilização referente ao seu imóvel seja a que menos gastos traz para o condomínio, já que o consumo de água e energia é muito menor — exemplifica o advogado.
    É justamente este o raciocínio da médica Luciana Nicodemus. Ela mora em uma das 48 coberturas num condomínio de 144 unidades em Petrópolis.
    — Acho errado, porque a gente não usa o dobro dos recursos nas áreas comuns em comparação ao restante dos moradores. Uso a academia e a pista de caminhada igual a todos. Acho que seria justo pagar proporcionalmente apenas gastos que, de fato, são maiores, como uma pintura externa, já que tenho dois andares — defende.
    Como os moradores dessas áreas são minoria no condomínio, Luciana afirma que eles nunca conseguiram votar uma alteração para que a taxa fosse calculada sobre novas proporções.
    — Sempre que tocava neste assunto durante as reuniões, as pessoas ficavam apreensivas, pois temiam um aumento nas taxas — diz.

    ACORDO NA JUSTIÇA
    Se uma discussão dessas rende pano para manga numa reunião de condomínio, na Justiça não é diferente. Por isso, como avisa o advogado Renato Anet, quem estiver disposto a levar um caso desses às últimas consequências precisa ter paciência.

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    — Costumam ser processos muito longos. O caso exigirá, por exemplo, uma prova pericial para comprovar como as despesas que geram o rateio são consumidas igualmente. E como não é um processo muito comum, ainda não existe um histórico de casos anteriores que possam nortear os novos. Isso mudaria se o Superior Tribunal de Justiça batesse o martelo em uma decisão, fazendo com que pudesse ser aproveitada como base para outras — prevê Anet.
    O morador de um prédio de cinco unidades em Ipanema, que prefere não se identificar, vivenciou uma discussão deste tipo na Justiça. Como um dos apartamentos era um triplex e o responsável pagava a mesma taxa que todo mundo, ele e outros moradores quiseram que isso fosse revisto.
    — Convoquei uma assembleia e, com a maioria favorável, decidimos que o morador do triplex deveria pagar uma taxa compatível com o tamanho do imóvel. Ele teria, então, um aumento de aproximadamente 150% na despesa. Mas o proprietário recorreu na Justiça e, no meio do caminho, fizemos um acordo, fixando um reajuste de 80% na parte dele — relata.
    Segundo o advogado André Luiz Junqueira, autor do livro “Condomínios - direitos e deveres”, há casos em que moradores conseguiram até mesmo receber pagamento retroativo após acionarem a Justiça. Um deles aconteceu também em Ipanema, quando o proprietário de uma cobertura não concordou em pagar mais até do que outras coberturas do mesmo prédio.
    — Ele moveu uma ação e passou a pagar o mesmo que as outras unidades com o mesmo perfil. Além disso, teve o direito de receber tudo o que pagou a mais nos cinco anos anteriores. A convenção havia sido definida legalmente, mas o Judiciário não entendeu porque ele pagava a mais e anulou o que havia sido definido — relata.
    A administradora Selma Fonseca participou ativamente de uma discussão sobre a cobrança de condomínio por fração ideal no prédio onde reside, no Recreio. A taxa já era definida sob este critério, mas não abrangia as áreas ampliadas. Alguns residentes, então, pediram que esses espaços fossem incorporados ao cálculo.
    — Fizemos um trabalho para mostrar a todos como as áreas ampliadas não faziam parte da área comum. E, no nosso caso, já tínhamos a cobrança do consumo de água feita individualmente, o que torna essa visualização muito mais fácil. Todos os argumentos foram apresentados juntamente com um parecer jurídico, o que reforçou a confiança das pessoas. Todos entenderam os argumentos, e seguimos vivendo em paz — comemora ela.
    Moradora de uma das coberturas, Selma paga conforme a proporção do primeiro pavimento. Se o segundo fosse incorporado ao cálculo, ela teria um aumento de 70% na taxa de aproximadamente R$ 1.300 que paga mensalmente.
    — Uma conversa amigável, com bons argumentos, é sempre o melhor caminho — conclui.

    Descontada a inflação, queda foi de 2,62% de janeiro a março. Em 12 meses, índice subiu 0,53%, menor alta da série histórica. O ...


    ÂNIMOS CONTROLADOS
    Segundo o advogado André Luiz Junqueira, a história de Selma é um ótimo exemplo para quem busca uma solução.
    — A dica é tentar discutir em assembleia, levando suas razões, sem achar que o outro está te roubando — recomenda ele, dizendo que este é um pensamento recorrente entre as pessoas que sentem em desvantagem. — Não havendo acordo, aí, sim, pode ser o momento de buscar o Judiciário.
    Mas, antes disso, como Junqueira lembra, há outro recurso capaz de solucionar o problema: a Câmara de Mediação do Sindicato da Habitação (Secovi).
    — Percebemos que muitos problemas não são resolvidos em reuniões de condomínio por causa do calor da emoção. Na câmara de negociação, a presença de um mediador e de um número reduzido de pessoas pode fazer com que os argumentos fiquem mais claros. E isso pode representar uma economia de tempo e dinheiro, ao evitar uma ação no Judiciário — afirma o advogado.

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    Tabela de Honorários de Corretagem Imobiliária

    O corretor imobiliário é um profissional como outro qualquer, como os médicos, dentistas, engenheiros e muitos outros que desenvolvem a sua profissão prestando serviços às pessoas e às empresas que as contratam, seja por escrito, seja verbalmente.



    Oi, esse é o meu perfil do Magazine Luiza. Eu sou a Josi, parceira do Magalu. Aqui eu mostro muitas ofertas e todas as novidades do Magalu.

    Estes profissionais, quando devidamente habilitados pelo Creci, que é o Conselho que congrega a categoria, deverão ser devidamente remunerados por quem os contrata, e, para que haja uma uniformidade nas cobranças de seus honorários, o Creci, divulga a Tabela de Honorários, que deverá ser obedecida não só pelos profissionais, mas também pelos clientes que os contratam, tudo de acordo com os artigos 722 a 729 da Lei federal nº 10.406 de 2002 (Novo Código Civil).

    Clique aqui para ver a Lei 10.406

    Sabe quando seu gerente de banco define seu perfil de investimentos como conservador? Pois bem, ter perfil conservador de investimentos ho...




    Veja abaixo a tabela de honorários:



    1)
    Imóveis urbanos6% 
    2)
    Imóveis rurais10%
    3)
    Imóveis industriais6% a 8%
    4)
    Venda judicial5%

    NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.

    NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, os honorários devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculados sobre o valor de venda de cada um dos imóveis.


    Segundo levantamento da Imovelweb, o Leblon continua sendo o bairro mais valorizado da cidade para venda e locação de imóveis.


    NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento os honorários serão devidos sobre o total da transação realizada.

    NOTA 4: Quando a transação imobiliária envolver mais de um corretor, os honorários serão pagos a todos os participantes, em partes iguais, salvo ajuste em contrário, firmado entre os interessados, por escrito.


    LOCAÇÂO
    1)
    De qualquer espécie e sempre por conta do locador:
    Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel
    2)
     Locação de temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90 (noventa) dias:
    30% sobre o valor recebido


    ADMINISTRAÇÃOD E BENS IMÓVEIS
    Sobre o aluguel e encargos recebidos:
    8% a 10%
    Valor mínimo de
    R$ 50,00
    NOTA: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior à R$ 100.000,00(cem mil reais)/mês, o percentual será:.................................................5% a 10%


    EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
    Venda de empreendimentos imobiliários
    4% a 6%
    NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.


    LOTEAMENTOS
    Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas),já aprovadas e registradas
    6% a 8%
    Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais),já aprovadas e registradas:            
    6% a 10%
    NOTA : Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral, bem como a administração.



    ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
    Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente:
    5% a 10%
    Valor mínimo de:
    R$ 850,00


    COMPRA
    Autorização expressa da procura de imóveis:
    6% a 8%


    ATIVOS IMOBILIÁRIOS
    Intermediação de Fundos Imobiliários, cotas de consórcio imobiliário, certificados de recebíveis do SFI e outros:
    4% a 6%


    PARECERES
    Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado os honorários serão fixados em:
    1%
    Valor mínimo de parecer por escrito:R$ 650,00
    Parecer verbal quanto a operações imobiliárias.
    A partir do valor de 1 (uma) anuidade Vigente do CRECI.




    REMUNERAÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

    Como bem estabelece o Novo Código Civil – que se encontra em vigorar desde janeiro/2003 –, no Capítulo XIII, artigo 725:

     “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. (Para mais informações sobre corretagem imobiliária, leia a íntegra do Capítulo XIII, na página sobre “Legislação”). Clique aqui para ver a Lei 10.406

    No que concerne à aplicação da tabela de honorários, deve o corretor se ater também ao que determina o Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI n° 326/92, que estabelece, através do seu artigo 4°, inciso X: “Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos clientes: ...receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição”.

    E, no art. 6°, inciso V, do mesmo Código de Ética, é estabelecido que: 

    “É vedado ao corretor de imóveis: ... receber comissões em desacordo com a tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados”.


    Ainda de acordo com a própria Lei Federal n° 6.530/78 (que regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis), em seu artigo 17, inciso IV, 

    “Compete aos Conselhos Regionais: ...homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”.


    Os valores constantes da atual tabela foram aprovados em Assembléia SCIESP em 27.janeiro.2009, a qual restou homologada pelo CRECI/SP na 24ª Reunião Plenária, em data de 27.janeiro.2009, recomendando-se sua divulgação através da fixação em local visível ao público.

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    Acreditamos que as informações deste post são muito importantes e, provavelmente, você as desconhecia. O mesmo acontece com outros assuntos importantes para a sua vida, como os do Mercado Imobiliário que, provavelmente, você também desconhece. Por isto, sugerimos que dê uma olhada nos itens abaixo, e, se tiver alguma dúvida sobre algum desses assuntos, basta clicar no item e consultar as respostas. Mas, se ainda persistir alguma dúvida, clique no ícone do WhatsApp abaixo, faça sua pergunta e receba a resposta na hora!  


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